Lexikon · Arglist
Arglist – Definition und Folgen beim Immobilienkauf
Arglist heißt beim Immobilienkauf: Der Verkäufer verschweigt einen Mangel, den er kennt. Dann greift kein Haftungsausschluss, der Käufer kann anfechten.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Arglist bedeutet beim Immobilienkauf, dass der Verkäufer einen Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und ihn verschweigt oder falsche Angaben macht, obwohl er damit rechnet, dass der Käufer sonst nicht oder nicht so kaufen würde. Bei Arglist kann sich der Verkäufer nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen (§ 444 BGB), und der Käufer kann den Vertrag anfechten (§ 123 BGB).
Auch: arglistige Täuschung, arglistiges Verschweigen, Arglist Immobilienkauf
Was bedeutet Arglist genau?
Der Begriff ist im Gesetz nicht definiert; was im Einzelfall arglistig ist, entscheiden die Gerichte. Typisch sind zwei Formen: das Verschweigen eines bekannten Mangels, über den der Verkäufer hätte aufklären müssen, und das bewusste Behaupten falscher Eigenschaften „ins Blaue hinein“.Die Folgen sind erheblich:
Kein Haftungsausschluss: Ein Gewährleistungsausschluss greift nicht (§ 444 BGB).Längere Verjährung: Statt zwei bzw. fünf Jahren gilt die regelmäßige Verjährung, beim Bauwerk aber nicht weniger als fünf Jahre (§ 438 Abs. 3 BGB).Anfechtung: Der Käufer kann den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten, innerhalb eines Jahres ab Entdeckung, höchstens zehn Jahre nach Vertragsschluss (§ 124 BGB).Auch bei grober Fahrlässigkeit des Käufers: Hätte der Käufer den Mangel bei Sorgfalt bemerken müssen, behält er seine Rechte trotzdem, wenn der Verkäufer arglistig gehandelt hat (§ 442 BGB).
Beispiel aus Köln
Ein Eigentümer verkauft seine Wohnung in Köln-Ehrenfeld (Sachverhalt angenommen). Zwei Jahre zuvor hatte es nach Starkregen Wasser im Keller gegeben; er hat die Wand neu gestrichen, aber die Ursache nicht beheben lassen. Bei der Besichtigung fragt die Käuferin ausdrücklich nach Feuchtigkeit, er verneint.Im Kaufvertrag ist die Gewährleistung ausgeschlossen. Nach dem nächsten Starkregen steht wieder Wasser im Keller. Weil der Verkäufer den Schaden kannte und auf Nachfrage verneint hat, spricht vieles für Arglist: Der Ausschluss hilft ihm nicht, und die Käuferin kann Schadensersatz verlangen oder den Vertrag anfechten.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Offenheit schützt Verkäufer. Bekannte Mängel, frühere Schäden und Reparaturen sollten Sie ansprechen, schriftlich belegen und im Kaufvertrag dokumentieren lassen. Ein bekannter, offengelegter Mangel ist ein Preisthema; ein verschwiegener kann den ganzen Verkauf rückgängig machen. Welche Unterlagen Sie vorbereiten sollten, zeigt die Seite Unterlagen für den Verkauf. Was rechtlich als Sachmangel gilt, erklärt der eigene Eintrag; Angaben zum energetischen Zustand stehen im Energieausweis. Den Verkaufsablauf finden Sie unter Immobilie verkaufen in Köln und im Ablauf des Verkaufs.
Abgrenzung: Arglist vs. Fahrlässigkeit
| Arglist | einfache Fahrlässigkeit | |
|---|---|---|
| Wissen des Verkäufers | kennt den Mangel oder hält ihn für möglich | hätte den Mangel erkennen können, kannte ihn aber nicht |
| Gewährleistungsausschluss | unwirksam (§ 444 BGB) | wirksam |
| Anfechtung wegen Täuschung | möglich (§ 123 BGB) | nicht möglich |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Arglist.
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Was gilt als arglistiges Verschweigen beim Hausverkauf?
Wenn der Verkäufer einen Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und ihn nicht offenlegt, obwohl er damit rechnet, dass der Käufer sonst nicht oder nicht so kaufen würde. Ob das im Einzelfall vorliegt, entscheiden die Gerichte.
Gilt der Gewährleistungsausschluss bei Arglist?
Nein. Auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Der Käufer kann dann Rechte wegen des Mangels geltend machen, etwa Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz.
Wie lange kann ein Käufer wegen arglistiger Täuschung anfechten?
Innerhalb eines Jahres, nachdem er die Täuschung entdeckt hat (§ 124 BGB). Spätestens zehn Jahre nach Abgabe der Willenserklärung ist die Anfechtung ausgeschlossen. Daneben können Mängelansprüche bestehen, für die bei Arglist die regelmäßige Verjährung gilt.
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