Immobilie verkaufen · Köln
Immobilie verkaufen in Köln – mit einem Plan, der zu Ihnen passt.
Wer eine Immobilie in Köln verkaufen möchte, beginnt am besten mit dem Anlass und dem Wert. Wir begleiten Sie von der Bewertung auf amtlicher Datenbasis bis zur Schlüsselübergabe – mit einem festen Ansprechpartner. Unser Honorar wird erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar fällig.
Kostenlos · unverbindlich
Was ist Ihre Immobilie wert?
Erste Einordnung auf Basis der amtlichen Richtwerte – adressgenau.
Amtlich
BORIS-NRW
Markt
Gutachterausschuss
Vor Ort
Persönlich
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Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Alles zum Verkauf
Immobilie verkaufen in Köln: alle Themen auf einen Blick.
Wer in Köln eine Immobilie verkaufen möchte, stellt meist zuerst dieselben Fragen: Was ist sie wert, wie läuft der Verkauf ab, welche Unterlagen braucht es und was kostet das? Diese Seite ordnet die Antworten – die Details finden Sie auf den Unterseiten.
01
Immobilienbewertung Köln
Wie der Wert entsteht: Bodenrichtwert, Vergleichsdaten des Gutachterausschusses und Besichtigung. Eine erste Einordnung erhalten Sie in der Online-Bewertung.
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02
Immobilienpreise Köln
Quadratmeterpreise und Richtwerte nach Stadtbezirk und Stadtteil, aus amtlichen Quellen und mit Stand.
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03
Haus verkaufen
Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus: Grundstück, Bauakte und Energiezustand im Blick.
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04
Wohnung verkaufen
Eigentumswohnung, leer oder vermietet: Unterlagen der Gemeinschaft und Zielgruppe richtig wählen.
Wohnung verkaufen in Köln →
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05
Mehrfamilienhaus verkaufen
Mehrfamilien-, Zins- sowie Wohn- und Geschäftshäuser: Mieten, Ertrag und Käufer aus dem Anlagebereich.
Mehrfamilienhaus verkaufen →
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06
Der Verkaufsprozess
Neun Schritte vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe – inklusive Notar.
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07
Unterlagen für den Verkauf
Welche Dokumente Sie brauchen, wo es sie in Köln gibt und was sie kosten.
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08
Vermarktungsleistungen
Fotos, Grundrisse, Exposé, Portale, Besichtigungen – was konkret für Sie passiert.
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09
Diskret verkaufen
Ohne öffentliches Inserat, gezielt an vorgemerkte Kaufinteressenten.
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010
Besondere Situationen
Erbe, Scheidung und andere Lebenslagen: was dann anders ist.
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011
Persönliche Beratung
Ein fester Ansprechpartner vom ersten Gespräch bis zur Übergabe. Wie wir in Ihrem Stadtteil arbeiten, zeigt die Seite Immobilienmakler Köln.
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012
Tippgeber werden
Sie kennen jemanden, der verkaufen möchte? Für erfolgreiche Tipps zahlen wir eine Prämie.
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Kölner Markt 2025
Immobilie verkaufen in Köln: der Markt 2025 in Zahlen.
Nach dem Tief von 2023 hat sich der Kölner Markt weiter erholt. Käufer sind wieder da – sie rechnen aber genau.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln wertet jeden beurkundeten Kaufvertrag aus. Für 2025 meldet er einen deutlichen Anstieg des Umsatzes, betont aber auch: Die Preisfindung bleibt in vielen Teilmärkten eine Herausforderung, die Entwicklung innerhalb der Stadt war uneinheitlich, in einigen Bereichen sanken die Kaufpreise.Für Verkäufer heißt das: Ein Angebotspreis, der aus Vergleichsdaten abgeleitet ist, findet wieder Käufer. Ein Aufschlag „zum Verhandeln“ lässt sich dagegen aus den Vergleichsdaten nicht begründen. Wie der Wert Ihrer Immobilie entsteht, erklärt die Seite Immobilienbewertung Köln; aktuelle Werte nach Lage finden Sie unter Immobilienpreise Köln.
| Teilmarkt Köln 2025 | Kaufverträge | Geldumsatz | Veränderung zu 2024 |
|---|---|---|---|
| Alle Teilmärkte | 7.831 | 5.682,42 Mio. € | + 8 % / + 21 % |
| Eigentumswohnungen gesamt | 4.772 | 1.755,49 Mio. € | + 11 % / + 18 % |
| – davon Weiterverkauf (Bestand) | 4.031 | 1.350,43 Mio. € | + 11 % / + 19 % |
| Ein- und Zweifamilienhäuser, Weiterverkauf | 1.355 | 889,09 Mio. € | – |
| Mehrfamilienhäuser (auch mit Gewerbeanteil) | 655 | 1.224,58 Mio. € | – |
7.831
Kaufverträge 2025, + 8 % gegenüber 2024
5,68 Mrd. €
Geldumsatz 2025, + 21 % gegenüber 2024
+ 3 %
Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen im Mittel
knapp + 6 %
Immobilienrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser rechtsrheinisch (linksrheinisch + 3 %)
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 12 (Marktlage, Richtwertentwicklung), S. 13 (Gesamtumsatz), S. 28 (Ein- und Zweifamilienhäuser), S. 29 (Mehrfamilienhäuser), S. 30 (Wohnungseigentum); Berichtszeitraum 2025, Lizenz dl-de/zero-2-0. Veränderung: Anzahl / Geldumsatz.
Lage
Neun Stadtbezirke, neun Teilmärkte.
Was Ihre Immobilie erzielt, hängt zuerst von der Lage ab. Die Unterschiede zwischen den Kölner Stadtbezirken sind erheblich.
Die Tabelle zeigt die Marktstruktur, nicht den Wert einer einzelnen Immobilie: Der rechnerische Betrag je Vertrag hängt stark davon ab, welche Objektarten in einem Bezirk verkauft wurden – wenige große Wohn- und Geschäftshäuser heben ihn, viele kleinere Wohnungen senken ihn. Aussagekräftig ist nur der Vergleich mit derselben Objektart in derselben Lage.Das zeigt schon der Boden: Der mittlere Bodenrichtwert für Wohnbauland reicht von 430 €/m² in Godorf bis 2.830 €/m² in Bayenthal. Bei Eigentumswohnungen liegen die Immobilienrichtwerte etwa in Porz bei 2.820 €/m², in Kalk bei 3.060 €/m², in Nippes bei 4.650 €/m², in Ehrenfeld zwischen 4.500 und 4.900 €/m² und in Lindenthal zwischen 5.140 und 5.190 €/m². Für Häuser reicht der Richtwert in Rodenkirchen von 5.600 bis 8.300 €/m² Wohnfläche, in Sülz liegt er bei 7.000 €/m².Alle 86 Stadtteile mit Bodenrichtwerten und Immobilienrichtwerten finden Sie in unserer Übersicht Immobilienmakler Köln. Richtwerte beschreiben ein typisches Normobjekt der Lage; Zustand, Grundriss und Ausstattung Ihrer Immobilie können deutlich davon abweichen.
| Stadtbezirk | Kaufverträge 2025 | Geldumsatz 2025 | Geldumsatz je entgeltlichem Vertrag (rechnerisch) |
|---|---|---|---|
| 1 Innenstadt | 1.143 | 1.479 Mio. € | rund 1,32 Mio. € |
| 2 Rodenkirchen | 972 | 752 Mio. € | rund 791.000 € |
| 3 Lindenthal | 1.312 | 874 Mio. € | rund 686.000 € |
| 4 Ehrenfeld | 742 | 474 Mio. € | rund 659.000 € |
| 5 Nippes | 830 | 644 Mio. € | rund 806.000 € |
| 6 Chorweiler | 467 | 277 Mio. € | rund 632.000 € |
| 7 Porz | 872 | 382 Mio. € | rund 448.000 € |
| 8 Kalk | 659 | 323 Mio. € | rund 500.000 € |
| 9 Mülheim | 834 | 478 Mio. € | rund 585.000 € |
| Köln gesamt | 7.831 | 5.682 Mio. € | rund 746.000 € |
Quellen: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 14 (Kaufverträge und Geldumsatz nach Stadtbezirk, alle Teilmärkte inklusive unbebauter Grundstücke, Mehrfamilien- und Gewerbeobjekte), Lizenz dl-de/zero-2-0; Kaufverträge einschließlich unentgeltlicher Übertragungen; der Geldumsatz je entgeltlichem Vertrag ist eine eigene Rechnung (Geldumsatz geteilt durch die entgeltlichen Verträge laut S. 14, z. B. 7.619 stadtweit), kein Durchschnittspreis. Bodenrichtwerte (Median je Stadtteil) und Immobilienrichtwerte: BORIS-NRW, Stichtag 01.01.2026, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0; Auswertung homéa.
Objektart
Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus.
Der Ablauf ist bei allen Objektarten gleich, die Stolpersteine nicht.Haus. Bei Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus bestimmen Grundstück, Bodenrichtwert, Baujahr und Sanierungsstand den Preis. Ungenehmigte Anbauten oder Baulasten sollten vor der Vermarktung geklärt sein. Mehr dazu: Haus verkaufen in Köln.Wohnung. Bei der Eigentumswohnung zählen neben Lage und Zustand die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft – Protokolle, Wirtschaftsplan, Erhaltungsrücklage. Ob die Wohnung leer oder vermietet ist, entscheidet über die Käufergruppe. Mehr dazu: Wohnung verkaufen in Köln.Mehrfamilienhaus. Bei Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäusern rechnen Käufer vom Ertrag aus. Der Gutachterausschuss weist für Mietwohnhausgrundstücke 2025 einen Rohertragsfaktor von 21 aus (Spanne 15 bis 29). Mehr dazu: Mehrfamilienhaus verkaufen in Köln.
Rohertragsfaktor: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 105, Lizenz dl-de/zero-2-0.
Der Ablauf
So läuft der Verkauf – in vier Phasen.
Sie wissen in jeder Phase, wo Sie stehen und was als Nächstes kommt.
Rechtlich bindend wird ein Immobilienverkauf erst mit dem notariell beurkundeten Kaufvertrag. Zwei Entscheidungen prägen den Ablauf mehr als alle anderen: der Angebotspreis und der Vermarktungsweg. Viel Zeit geht oft am Anfang verloren – durch Unterlagen, die erst gesucht werden, wenn der erste Käufer fragt. Den Ablauf im Detail beschreibt der Verkaufsprozess, die nötigen Dokumente stehen unter Unterlagen für den Verkauf.
01
Bewertung und Vorprüfung
Marktwert mit Begründung, Ihre Ziele und Ihr Zeitplan. Dazu die Prüfung von Grundbuch, Spekulationsfrist, laufendem Kredit und Beteiligten.
02
Vorbereitung und Vermarktung
Unterlagen, Fotos, Grundrisse und Exposé – danach öffentlich auf den Portalen oder diskret an vorgemerkte Kaufinteressenten.
03
Verhandlung und Notar
Angebote mit Finanzierungsnachweis, Preisverhandlung, Abstimmung des Kaufvertragsentwurfs und Beurkundung beim Notar.
04
Zahlung und Übergabe
Der Notar meldet die Fälligkeit, der Käufer zahlt, Sie übergeben Schlüssel und Immobilie mit Protokoll.
Notarielle Beurkundung: § 311b Abs. 1 BGB. Stand Oktober 2026.
Kosten und Steuern
Was kostet der Verkauf – und was ist mit Steuern?
Mit homéa zahlen Sie ausschließlich ein Erfolgshonorar. Es wird fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist; die Höhe besprechen wir im Erstgespräch. Daneben gibt es Punkte, die Sie vor dem Verkauf kennen sollten.
| Thema | Was gilt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Spekulationsfrist | Ein Gewinn ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen ist eine Immobilie, die Sie durchgehend oder im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben. | § 23 EStG |
| Grunderwerbsteuer | In Nordrhein-Westfalen 6,5 % des Kaufpreises. Üblicherweise trägt sie laut Kaufvertrag der Käufer, ebenso Notar- und Grundbuchkosten. | GrEStG, Steuersatz NRW |
| Energieausweis | Muss Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und dem Käufer unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben werden. | Gebäudemodernisierungsgesetz (bis Juli 2026 GEG) |
| Bestehende Grundschulden | Werden in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst; die Löschung im Grundbuch veranlasst der Notar. | Kaufvertrag |
| Provision bei Wohnung und Einfamilienhaus | Kauft ein Verbraucher, darf er höchstens so viel Provision tragen wie der Verkäufer – bei Beauftragung durch den Verkäufer also höchstens die Hälfte. | §§ 656a–656d BGB |
Quellen: § 23 EStG; §§ 656c, 656d BGB; Grunderwerbsteuersatz NRW 6,5 % seit 01.01.2015 (GV. NRW. 2014 S. 954). Stand Oktober 2026. Steuerfragen klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater – wir benennen die Punkte, entscheiden sie aber nicht.
Vermarktungsweg
Öffentlich oder diskret – Sie entscheiden.
Beide Wege führen zum Notar. Welcher besser passt, hängt von Ihrer Immobilie, Ihrem Anlass und Ihrem Wunsch nach Diskretion ab.
Wie die diskrete Vermarktung im Einzelnen funktioniert, lesen Sie unter Diskret verkaufen. Was wir für Fotos, Grundrisse, Exposé und Besichtigungen tun, zeigen die Vermarktungsleistungen.
| Öffentliche Vermarktung | Diskrete Vermarktung | |
|---|---|---|
| Reichweite | Inserat auf den Immobilienportalen und unserer Website | Gezielte Ansprache vorgemerkter Kaufinteressenten, ohne Inserat |
| Geeignet für | Gefragte Objekte, bei denen viele Interessenten den Preis bestätigen sollen | Verkäufe, von denen Nachbarn, Mieter oder Kollegen nichts erfahren sollen |
| Besichtigungen | Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten | Wenige Termine, nur nach Finanzierungsnachweis |
| Kombination | Möglich: zuerst diskret, dann öffentlich | Möglich: zuerst diskret, dann öffentlich |
Besondere Situationen
Wenn mehr dahintersteckt als ein Verkauf.
Erbe, Trennung, ein Umzug im Alter oder ein vermietetes Objekt ändern nicht den Ablauf, aber die Reihenfolge und die Beteiligten. In diesen Lagen steht zuerst eine neutrale Bewertung und die Entscheidung über den Weg – erst danach die Suche nach einem Käufer.
Erbengemeinschaft: Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen; für Erben gilt bei der Spekulationsfrist die Anschaffung durch den Erblasser. Erbimmobilie verkaufenTrennung und Scheidung: Es braucht einen Wert, den beide Seiten akzeptieren, und eine klare Absprache über den Erlös. ScheidungsimmobilieVermietete Immobilie: Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über (§ 566 BGB); Käufer sind dann meist Kapitalanleger.Eigentümer außerhalb Kölns: Unterlagen, Besichtigungen und Notartermin lassen sich mit Vollmacht organisieren.Alle Lebenslagen im Überblick: Besondere Situationen
Unsere Leistung
Was homéa beim Verkauf konkret für Sie tut.
Ein fester Ansprechpartner vom ersten Gespräch bis zur Übergabe. Den Vor-Ort-Termin vereinbaren wir nach Absprache, meist innerhalb weniger Tage.
Hinter homéa stehen über 750 Mio. € Transaktionsvolumen, auf alle Gesellschafter gerechnet, und zusammengerechnet über 50 Jahre Erfahrung. Wir bewerten ehrlich, auch wenn das Ergebnis unter Ihrer Erwartung liegt – und sagen es Ihnen, wenn Halten oder Vermieten gerade der bessere Weg ist.Unser Honorar ist ein reines Erfolgshonorar: Es wird erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar fällig. Kommt kein Verkauf zustande, schulden Sie uns kein Honorar. Wer wir sind, lesen Sie unter Über homéa.
01
Bewertung vor Ort
Wertspanne auf Basis von Bodenrichtwert, Immobilienrichtwert, Vergleichsdaten und Besichtigung – schriftlich begründet.
02
Vorprüfung
Grundbuch, Spekulationsfrist, laufender Kredit und Beteiligte, bevor der erste Interessent kommt.
03
Unterlagen
Beschaffung von Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft und Verwalterunterlagen mit Ihrer Vollmacht; Vermittlung des Energieausweises.
04
Aufbereitung
Fotos, Grundrisse und Exposé; Festlegung von Zielgruppe und Angebotspreis.
05
Vermarktung
Öffentlich auf den Portalen oder diskret an vorgemerkte Kaufinteressenten – nach Ihrer Entscheidung.
06
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten und Rückmeldung an Sie nach jedem Termin.
07
Verhandlung und Notar
Prüfung der Finanzierung, Preisverhandlung, Abstimmung des Vertragsentwurfs, Begleitung zur Beurkundung.
08
Übergabe
Überwachung der Kaufpreisfälligkeit, Übergabeprotokoll, Schlüssel erst nach Zahlungseingang.
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FAQ
Fragen zum
Immobilienverkauf in Köln.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie viele Immobilien wurden 2025 in Köln verkauft?
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln hat für 2025 insgesamt 7.831 Kaufverträge mit einem Geldumsatz von rund 5,68 Milliarden Euro registriert. Das sind 8 Prozent mehr Verträge und 21 Prozent mehr Umsatz als 2024. Darunter waren 4.031 Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen und 1.355 Weiterverkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern (Grundstücksmarktbericht 2026, S. 13, 28 und 30).
Was ist meine Immobilie in Köln wert?
Den Rahmen setzen die amtlichen Daten: Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte aus BORIS-NRW sowie die Auswertungen des Gutachterausschusses. Den konkreten Wert bestimmen Lage, Objektart, Zustand, Grundriss und Energiebilanz. Eine erste Einordnung erhalten Sie in unserer Online-Bewertung, eine belastbare und begründete Wertspanne nach einem Termin vor Ort.
Wann zahle ich das Honorar an homéa?
homéa arbeitet ausschließlich mit einem Erfolgshonorar. Es wird fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist. Die Höhe besprechen wir im Erstgespräch, bevor Sie uns beauftragen. Für Bewertung, Exposé und Vermarktung berechnen wir vorab nichts; kommt kein Verkauf zustande, entsteht kein Honorar. Gebühren Dritter, etwa für amtliche Unterlagen oder den Energieausweis, trägt der Eigentümer.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses?
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die an Verbraucher verkauft werden, gelten die §§ 656a bis 656d BGB. Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf der Käufer höchstens so viel tragen wie der Verkäufer, also höchstens die Hälfte. Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten greifen diese Regeln nicht; dort ist die Verteilung frei vereinbar.
Muss ich beim Verkauf Spekulationssteuer zahlen?
Nur wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und Sie die Immobilie weder durchgehend noch im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben (§ 23 EStG). Bei geerbten Immobilien zählt die Anschaffung durch den Erblasser. Ob in Ihrem Fall Steuer anfällt, prüft Ihr Steuerberater.
Brauche ich einen Energieausweis für den Verkauf?
In aller Regel ja. Der Energieausweis muss Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und dem Käufer nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben werden. Rechtsgrundlage ist seit Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz, das das Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat. Fehlt der Ausweis, vermitteln wir Ihnen einen berechtigten Aussteller, damit er rechtzeitig vorliegt.
Welche Kosten trägt der Käufer, welche der Verkäufer?
Grunderwerbsteuer, in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent des Kaufpreises, sowie Notar- und Grundbuchkosten trägt laut Kaufvertrag üblicherweise der Käufer. Auf den Verkäufer entfallen typischerweise Energieausweis, Unterlagen, die Löschung bestehender Grundschulden und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank sowie das vereinbarte Honorar des Maklers, sofern einer beauftragt ist.
Kann ich meine Immobilie verkaufen, ohne dass es öffentlich wird?
Ja. Statt eines Inserats sprechen wir gezielt vorgemerkte Kaufinteressenten an und vereinbaren Besichtigungen erst nach Finanzierungsnachweis. Das eignet sich etwa bei vermieteten Objekten, Erbschaften oder wenn Nachbarn nichts erfahren sollen. Ob dieser Weg für Ihre Immobilie sinnvoll ist, besprechen wir gemeinsam bei der Preisstrategie.
Kann ich eine vermietete Immobilie verkaufen?
Ja. Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über (§ 566 BGB), der Mieter muss nicht ausziehen. Käufer sind dann meist Kapitalanleger, die vom Ertrag aus rechnen. Wir stimmen Besichtigungen mit den Mietern ab und vermarkten auf Wunsch diskret, ohne öffentliches Inserat.
Wer begleitet mich durch den Verkauf?
Sie haben einen festen Ansprechpartner vom ersten Gespräch bis zur Übergabe. Er bewertet Ihre Immobilie, organisiert Unterlagen, Exposé und Besichtigungen, verhandelt mit den Kaufinteressenten und begleitet Sie zum Notar. Den ersten Termin vor Ort vereinbaren wir nach Absprache, meist innerhalb weniger Tage.
Ihr nächster Schritt
Beginnen Sie mit dem Wert.
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Eine erste Preisspanne für Ihre Adresse auf Basis der amtlichen Daten – kostenlos, ohne Registrierung.
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Wir besprechen mit Ihnen Wert, Weg und Zeitplan – kostenlos und unverbindlich, gern bei Ihnen vor Ort.Oder direkt: 0221 77 71 38 66 · Mo bis Sa, 8 bis 20 Uhr
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