Lexikon · Mehrfamilienhaus
Mehrfamilienhaus – Definition und Kennzahlen für Köln
Ein Mehrfamilienhaus ist ein Wohngebäude mit mehreren abgeschlossenen Wohnungen. Abgrenzung, Bewertung über den Ertrag und Kölner Kennzahlen.
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Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Ein Mehrfamilienhaus ist ein Wohngebäude mit mehreren abgeschlossenen Wohnungen, je nach Abgrenzung ab drei Einheiten, die meist vermietet sind. Gehört das ganze Haus einem Eigentümer, wird es als Mietwohnhaus in der Regel nach dem Ertrag bewertet. Ist es in Wohnungseigentum aufgeteilt, werden die Wohnungen einzeln gehandelt.
Auch: MFH, Mietshaus, Mietwohnhaus, Mehrparteienhaus
Was bedeutet Mehrfamilienhaus genau?
Ausführlich zum Verkauf: Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen. Eine einheitliche gesetzliche Definition gibt es nicht; Statistik, Bewertung und Förderung setzen die Grenze teils unterschiedlich. Für den Immobilienmarkt sind diese Merkmale wichtig:
Nutzung: überwiegend Wohnen; bei nennenswertem Gewerbeanteil spricht man vom Wohn- und Geschäftshaus.Eigentum: ungeteilt als Ganzes oder nach Teilungserklärung in Eigentumswohnungen aufgeteilt.Bewertung: im Ertragswertverfahren über Mieten, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszins; zur Plausibilisierung über den Kaufpreisfaktor.Käufer: vor allem Kapitalanleger, die das Haus als Renditeobjekt betrachten.
Ältere Mehrfamilienhäuser, vor allem aus der Gründerzeit, werden auch Zinshaus genannt.
Beispiel aus Köln
| Kennzahl Mietwohnhausgrundstücke (Daten 2025) | Wert |
|---|---|
| Liegenschaftszins | 2,8 % |
| Mittlere Miete | 11,40 €/m² |
| Bewirtschaftungskosten | 17,6 % des Rohertrags |
| Restnutzungsdauer | 36 Jahre |
| Bereinigter Kaufpreis | 2.991 €/m² |
| Rohertragsfaktor | 21 (Spanne 15 bis 29) |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 103 und 105, Lizenz dl-de/zero-2-0.Ein Haus mit 560 Quadratmetern Wohnfläche und mittlerer Miete bringt 76.608 Euro Jahresnettokaltmiete. Beim Faktor 21 entspricht das rund 1,6 Millionen Euro (eigene Rechnung; angenommen ist ein in jeder Hinsicht durchschnittliches Objekt). Lage, Zustand und Mietniveau verschieben den Wert im Einzelfall deutlich.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, braucht vor allem eine aktuelle Mieterliste und belastbare Zahlen zu Mieten und Kosten, denn Käufer rechnen mit dem Ertrag. Wie der Verkauf in Köln abläuft, lesen Sie auf der Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Köln. Eine erste Wertindikation gibt die Online-Bewertung.
Abgrenzung: Mehrfamilienhaus vs. Eigentumswohnung
| Mehrfamilienhaus (ungeteilt) | Eigentumswohnung | |
|---|---|---|
| Eigentum | ganzes Gebäude mit Grundstück | Sondereigentum plus Miteigentumsanteil |
| Bewertung | meist Ertragswertverfahren | meist Vergleichswertverfahren |
| Käufer | überwiegend Kapitalanleger | Selbstnutzer und Anleger |
| Verwaltung | durch den Eigentümer | Gemeinschaft, Verwalter, Hausgeld |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Mehrfamilienhaus.
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Ab wie vielen Wohnungen ist ein Haus ein Mehrfamilienhaus?
Eine einheitliche Grenze gibt es nicht. Häufig spricht man ab drei Wohnungen von einem Mehrfamilienhaus; Häuser mit zwei Wohnungen gelten meist als Zweifamilienhaus. Der Kölner Gutachterausschuss wertet Dreifamilienhäuser und Mietwohnhäuser getrennt aus.
Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?
In der Regel im Ertragswertverfahren aus Mieten, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins. Der Kaufpreisfaktor dient als schnelle Plausibilisierung, ersetzt aber keine vollständige Bewertung mit Blick auf Lage und Zustand.
Was kostet ein Mehrfamilienhaus in Köln?
Laut Gutachterausschuss lag der bereinigte Kaufpreis für ausgewertete Mietwohnhausgrundstücke 2025 im Mittel bei 2.991 Euro je Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche. Die Streuung nach Lage, Baujahr und Zustand ist groß.
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