Lexikon · Mieterliste
Mieterliste – Definition, Inhalt und Aufbau
Eine Mieterliste ist eine tabellarische Übersicht aller Mietverhältnisse einer Immobilie. Was hineingehört und warum Käufer sie zuerst anfordern.
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PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Eine Mieterliste ist eine tabellarische Übersicht aller Mietverhältnisse einer Immobilie mit Angaben wie Lage der Einheit, Fläche, Miete, Nebenkostenvorauszahlung, Mietbeginn und Kaution. Sie ist beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten eine zentrale Unterlage, weil Käufer aus ihr den Ertrag und damit den Wert ableiten.
Auch: Mietaufstellung, Rent Roll, Mieterspiegel
Was bedeutet Mieterliste genau?
Eine Mieterliste, im Englischen Rent Roll, ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, gehört aber zu jeder sorgfältigen Vermarktung. Typische Spalten:
Einheit: Lage im Haus, Wohnung oder Gewerbe, ZimmerzahlFläche: Wohn- oder Nutzfläche in Quadratmetern, siehe WohnflächeNettokaltmiete: absolut und je QuadratmeterNebenkosten: Vorauszahlungen für BetriebskostenMietbeginn und letzte Mieterhöhung, Art der Miete (Indexmiete, Staffelmiete)Kaution und Besonderheiten wie Rückstände, Kündigungen, LeerstandStellplätze und Nebenflächen
Aus der Summe der Nettokaltmieten ergibt sich der Ist-Rohertrag. Käufer vergleichen die Mieten mit dem Mietspiegel, um Potenziale und Risiken zu erkennen. Aus Datenschutzgründen werden Namen in frühen Phasen meist weggelassen.
Beispiel aus Köln
Ein Mehrfamilienhaus in Köln-Nippes hat sechs Wohnungen mit zusammen 420 Quadratmetern (angenommenes Beispiel). Die Mieterliste zeigt Mieten zwischen 8,20 und 13,50 Euro je Quadratmeter, im Schnitt 10,90 Euro, und eine Jahresnettokaltmiete von 54.936 Euro.Ein Käufer sieht: Zwei Wohnungen mit altem Mietbeginn liegen deutlich unter dem Mietspiegel, eine Wohnung steht seit drei Monaten leer. Mit dem Kölner Rohertragsfaktor für Mietwohnhausgrundstücke von 21 (Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 105) rechnet er überschlägig mit rund 1,15 Millionen Euro (eigene Rechnung) und bewertet Mietpotenzial und Leerstand gesondert.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Eine vollständige, aktuelle und stimmige Mieterliste ist die Grundlage für ein belastbares Angebot. Gleichen Sie sie vor dem Verkauf mit Mietverträgen und Kontoauszügen ab, denn Abweichungen kosten Vertrauen und Preis. Falsche Angaben können außerdem zur Haftung führen. Was beim Verkauf mit Mietern gilt, erklärt der Eintrag Kauf bricht nicht Miete. Mehr auf der Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Köln; eine erste Wertindikation gibt die Online-Bewertung.
Abgrenzung: Mieterliste vs. Mietvertrag
| Mieterliste | Mietvertrag | |
|---|---|---|
| Inhalt | Überblick über alle Mietverhältnisse | Rechte und Pflichten eines Mietverhältnisses |
| Rechtswirkung | Information, kein Vertrag | verbindlich |
| Verwendung | Bewertung, Exposé, Datenraum | Due Diligence, Vertragsübernahme |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Mieterliste.
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Was gehört in eine Mieterliste?
Hinein gehören je Einheit Lage, Fläche, Nettokaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Mietbeginn, letzte Mieterhöhung, Art der Miete und Kaution. Dazu kommen Leerstände, Rückstände, Kündigungen und sonstige Besonderheiten, die für den Ertrag wichtig sind.
Darf ich beim Verkauf eine Mieterliste mit Namen herausgeben?
Für die erste Prüfung reichen anonymisierte Daten. Namen und vollständige Verträge werden meist erst ernsthaften Käufern kurz vor Vertragsschluss gezeigt, etwa in einem Datenraum. Klären Sie im Zweifel die datenschutzrechtlichen Anforderungen.
Warum ist die Mieterliste so wichtig für den Verkauf?
Käufer berechnen aus ihr Ertrag, Rendite und Kaufpreisfaktor und erkennen Mietpotenziale oder Risiken. Fehler oder Lücken führen oft zu Rückfragen, Abschlägen oder Verzögerungen bis zum Notartermin.
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