Lexikon · Mietspiegel
Mietspiegel – Definition und Bedeutung in Köln
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Wer ihn erstellt, welche Arten es gibt und was er für Eigentümer bedeutet.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der zuständigen Behörde oder von Vermieter- und Mietervertretern gemeinsam erstellt oder anerkannt wurde (§ 558c BGB). Er dient vor allem zur Begründung von Mieterhöhungen und als Maßstab für die Mietpreisbremse.
Auch: Mietspiegel Köln, qualifizierter Mietspiegel, einfacher Mietspiegel
Was bedeutet Mietspiegel genau?
Der Mietspiegel ordnet Wohnungen nach Merkmalen wie Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage und nennt dafür übliche Mieten oder Mietspannen je Quadratmeter. Das Gesetz unterscheidet zwei Arten:
Einfacher Mietspiegel: gemeinsam erstellt oder anerkannt; er soll im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden (§ 558c Abs. 3 BGB).Qualifizierter Mietspiegel: nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt; alle zwei Jahre anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen. Für ihn wird vermutet, dass er die Vergleichsmiete zutreffend wiedergibt (§ 558d BGB).
Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind Mietspiegel zu erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB). Vermieter können eine Mieterhöhung mit dem Mietspiegel begründen; liegt die verlangte Miete innerhalb der Spanne, reicht das in der Regel aus (§ 558a BGB).
Beispiel aus Köln
Der Kölner Mietspiegel wird von der Rheinischen Immobilienbörse gemeinsam mit Vermieter- und Mieterverbänden und der Stadt Köln herausgegeben. Er nennt Mietspannen nach Baujahresgruppen, Wohnungsgröße, Ausstattung und Wohnlage.Ein Vermieter, dessen Mieter für eine Wohnung 8,00 Euro je Quadratmeter zahlt, während der Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen eine Spanne darüber ausweist, kann eine Erhöhung bis in die Spanne verlangen (angenommenes Beispiel). Er muss aber die Kappungsgrenze beachten, in Köln derzeit 15 Prozent in drei Jahren.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Für Verkäufer vermieteter Wohnungen zeigt der Mietspiegel, ob die aktuelle Miete Luft nach oben hat. Käufer rechnen damit den künftigen Ertrag und damit den Kaufpreis. Bei Neuvermietung begrenzt die Mietpreisbremse die Miete grundsätzlich auf höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete. Aktuelle Kaufpreise und Marktdaten finden Sie unter Immobilienpreise Köln; zur Bewertung vermieteter Häuser siehe Ertragswertverfahren. Was eine vermietete Wohnung wert ist, zeigt die Online-Bewertung.
Abgrenzung: Mietspiegel vs. Mietpreisangaben aus Portalen
| Mietspiegel | Portaldaten | |
|---|---|---|
| Datenbasis | in den letzten sechs Jahren vereinbarte oder geänderte Mieten | meist Angebotsmieten aus Inseraten |
| Rechtliche Bedeutung | Begründung von Mieterhöhungen, Maßstab der Mietpreisbremse | keine unmittelbare |
| Erstellung | Behörde bzw. Vermieter- und Mieterverbände | Unternehmen |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Mietspiegel.
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Wofür braucht man den Mietspiegel?
Vor allem, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. Das ist wichtig bei Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis und für die Mietpreisbremse bei Neuvermietung. Auch Käufer vermieteter Wohnungen nutzen ihn, um Mietpotenziale einzuschätzen.
Was ist der Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel?
Der qualifizierte Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, alle zwei Jahre angepasst und nach vier Jahren neu erhoben. Für ihn gilt die gesetzliche Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergibt.
Wo finde ich den Kölner Mietspiegel?
Er wird von der Rheinischen Immobilienbörse veröffentlicht und ist über die beteiligten Verbände erhältlich. Achten Sie auf den aktuellen Stand, denn Mietspiegel werden regelmäßig angepasst oder neu erstellt.
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