Lexikon · Indexmiete
Indexmiete – Erhöhung, Berechnung und Regeln
Die Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex. So berechnen Sie eine Erhöhung, welche Fristen gelten und was Eigentümer in Köln beachten.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Die Indexmiete ist eine schriftlich vereinbarte Miete, deren Höhe sich nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland richtet (§ 557b BGB). Ändert sich der Index, kann die Miete angepasst werden, frühestens nach jeweils einem Jahr. Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind dann ausgeschlossen.
Auch: Indexmietvertrag, Was ist eine Indexmiete, Indexmiete Erhöhung, Indexmieterhöhung berechnen
Was ist eine Indexmiete?
Mit einer Indexmiete koppeln Vermieter und Mieter die Miete an die allgemeine Preisentwicklung. Die Regeln:
Form: schriftliche Vereinbarung; Maßstab ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland (§ 557b Abs. 1 BGB).Rhythmus: Die Miete muss, von Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.Erklärung: Die Anpassung muss in Textform erklärt werden, mit Angabe der Indexänderung und der neuen Miete oder des Erhöhungsbetrags; sie gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang (§ 557b Abs. 3 BGB).Ausschlüsse: Erhöhungen auf die Vergleichsmiete sind ausgeschlossen, Modernisierungsumlagen nur eingeschränkt möglich (§ 557b Abs. 2 BGB).Mietpreisbremse: gilt nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB).
Die Indexmiete wirkt in beide Richtungen: Fällt der Index, kann der Mieter eine entsprechende Senkung verlangen.
Voraussetzungen für eine wirksame Indexmiete
Eine Indexmiete entsteht nicht automatisch. Sie muss im Mietvertrag oder in einer späteren Vereinbarung ausdrücklich geregelt sein. Wirksam ist sie, wenn diese Punkte erfüllt sind:
Schriftform: Die Vereinbarung muss schriftlich getroffen werden, also von beiden Seiten unterschrieben (§ 557b Abs. 1 BGB).Richtiger Index: Maßstab ist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland. Andere Indizes sieht das Gesetz für die Indexmiete nicht vor.Kein Nebeneinander mit der Staffel: Das Gesetz nennt Staffelmiete und Indexmiete als zwei Wege, künftige Änderungen zu vereinbaren (§ 557 Abs. 2 BGB). Für denselben Zeitraum gilt das eine oder das andere.Ausgangsmiete zulässig: In Gebieten mit Mietpreisbremse wie Köln darf die Anfangsmiete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift, etwa eine höhere Vormiete oder ein Neubau (§§ 556e, 556f BGB; § 557b Abs. 4 BGB).
Indexmieterhöhung berechnen: Formel und Rechenbeispiel
Entscheidend ist die prozentuale Veränderung des Index, nicht die Differenz in Punkten. Die Formel lautet: neue Miete = bisherige Miete × neuer Indexstand ÷ Indexstand bei der letzten Anpassung (oder bei Vertragsbeginn).
| Rechenschritt | Beispielwert |
|---|---|
| Bisherige Nettokaltmiete | 1.000,00 € |
| Indexstand bei Vertragsbeginn (angenommen) | 117,0 |
| Aktueller Indexstand (angenommen) | 121,7 |
| Veränderung: 121,7 ÷ 117,0 | 1,04017 (+4,02 %) |
| Neue Miete: 1.000,00 € × 1,04017 | 1.040,17 € |
| Erhöhung pro Monat | 40,17 € |
Die Indexstände in diesem Beispiel sind angenommene Werte. Wer echte Werte nutzt, liest sie in den Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamts ab. Beide Werte müssen dieselbe Basis haben: Das Bundesamt hat den Index zuletzt im Februar 2023, mit dem Berichtsmonat Januar 2023, von der Basis 2015 auf das Basisjahr 2020 umgestellt.
Ablauf einer Indexmieterhöhung Schritt für Schritt
1. Jahresfrist prüfen: Die Miete muss seit der letzten Änderung mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein; Erhöhungen wegen Betriebskosten zählen dabei nicht (§ 557b Abs. 2 BGB).2. Indexstände ermitteln: den Stand bei der letzten Anpassung und den aktuellen Stand, jeweils mit gleicher Basis.3. Neue Miete berechnen: nach der Formel oben, auf den Cent genau.4. Erklärung in Textform: Der Vermieter nennt die eingetretene Indexänderung und die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro (§ 557b Abs. 3 BGB). Eine E-Mail genügt der Textform; eine Zustimmung des Mieters ist nicht nötig.5. Zahlung: Die neue Miete ist ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Geht die Erklärung am 20. Oktober zu, gilt sie ab 1. Dezember. Rückwirkend lässt sich nichts verlangen.
Beispiel aus Köln
Eine Wohnung in Köln-Deutz ist seit Januar 2024 für 1.000 Euro kalt mit Indexmiete vermietet. Der Index ist seitdem um 4 Prozent gestiegen (angenommene Werte). Der Vermieter erklärt im Oktober 2026 in Textform die Anpassung auf 1.040 Euro mit Angabe der Indexstände; die neue Miete ist ab Dezember 2026 zu zahlen.Für einen Käufer der Wohnung bedeutet das: Die Miete steigt mit der Inflation, aber nicht mit dem Kölner Mietmarkt. Liegt die Vergleichsmiete deutlich höher, kann er sie über die Indexmiete nicht erreichen.
Typische Fehler bei der Indexmiete
Punkte statt Prozent: Ein Anstieg von 4,7 Punkten ist bei einem Ausgangsstand von 117,0 kein Plus von 4,7 Prozent, sondern von rund 4,0 Prozent.Unvollständige Erklärung: Fehlen die Indexstände oder der Betrag in Euro, ist die Erklärung angreifbar.Unterschiedliche Basisjahre: Ein alter Indexstand auf Basis 2015 lässt sich nicht direkt mit einem Wert auf Basis 2020 vergleichen.Zusätzliche Erhöhung auf die Vergleichsmiete: Sie ist während der Indexmiete ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 BGB).Modernisierungsumlage wie gewohnt: Sie ist nur eingeschränkt möglich, etwa bei Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.Vergessene Senkung: Sinkt der Index, kann der Mieter eine Senkung verlangen. Vermieter sollten das in ihrer Kalkulation berücksichtigen.
Indexmiete in Köln: Mietpreisbremse und zuständige Stellen
Köln steht als Nr. 28 in der Anlage der Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW vom 28.01.2025, GV. NRW. S. 111, geändert am 28.10.2025, GV. NRW. S. 848). Damit gilt die Mietpreisbremse in Köln bis zum 31. Dezember 2029 (§ 3 Abs. 2 MietSchVO NRW). Bei einer Indexmiete betrifft sie nur die Ausgangsmiete. Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt für Erhöhungen auf die Vergleichsmiete und damit nicht für Indexanpassungen.
Mietspiegel: Die Vergleichsmiete für die Ausgangsmiete ermitteln Vermieter meist über den Mietspiegel Köln. Er wird von der Rheinischen Immobilienbörse e.V. erstellt, unter Mitarbeit unter anderem der Stadt Köln (Amt für Wohnungswesen) und der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses.Streitfälle: Für Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig (§ 23 Nr. 2 a GVG). In Köln sind das die Mietabteilungen 201 bis 227 des Amtsgerichts Köln im Justizgebäude Luxemburger Straße.
Quellen: MietSchVO NRW § 1, § 3 Abs. 2 und Anlage Nr. 28 (recht.nrw.de, abgerufen 12.10.2026); Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 160, Lizenz dl-de/zero-2-0; Amtsgericht Köln, Abteilungsübersicht (ag-koeln.nrw.de).
Was bedeutet das für Eigentümer?
Indexmieten bieten planbaren Inflationsschutz. Beim Verkauf sollten Sie den Indexstand bei Vertragsbeginn und alle bisherigen Anpassungen belegen können; Käufer prüfen, ob Anpassungen formgerecht erklärt wurden. Ob sich Vermieten oder Verkaufen eher lohnt, erklärt der Ratgeber Haus vermieten oder verkaufen. Alternativen zeigen die Einträge Staffelmiete und Kappungsgrenze; wie Mieten den Wert bestimmen, zeigt das Ertragswertverfahren. Eine erste Einschätzung gibt die Online-Bewertung.
Checkliste: Indexmiete beim Verkauf
Käufer einer vermieteten Wohnung übernehmen den Mietvertrag mit der Indexklausel. Halten Sie deshalb bereit:
den Mietvertrag mit der unterschriebenen Indexvereinbarung;den Indexstand bei Vertragsbeginn und bei jeder Anpassung;alle Anpassungserklärungen mit Zugangsdatum;eine aktuelle Mieterliste mit Ist-Mieten.
Wie die Miete den Wert bestimmt, erklärt die Seite Immobilienbewertung Köln. Den Verkauf einer vermieteten Wohnung beschreibt Wohnung verkaufen in Köln.
Abgrenzung: Indexmiete vs. Staffelmiete vs. Vergleichsmiete
| Indexmiete | Staffelmiete | Erhöhung auf Vergleichsmiete | |
|---|---|---|---|
| Anpassung | nach Verbraucherpreisindex | vorab festgelegte Beträge | bis zur ortsüblichen Miete |
| Kappungsgrenze | gilt nicht | gilt nicht | gilt |
| Rechtsgrundlage | § 557b BGB | § 557a BGB | § 558 BGB |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Indexmiete.
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Was ist eine Indexmiete?
Eine Indexmiete ist eine schriftlich vereinbarte Miete, die sich nach dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts richtet. Steigt der Index, kann der Vermieter die Miete entsprechend erhöhen; fällt er, kann der Mieter eine Senkung verlangen. Zwischen zwei Änderungen muss mindestens ein Jahr liegen.
Wie berechne ich eine Indexmieterhöhung?
Teilen Sie den aktuellen Indexstand durch den Stand bei der letzten Anpassung und multiplizieren Sie das Ergebnis mit der bisherigen Miete. Beispiel mit angenommenen Werten: 1.000 Euro × 121,7 ÷ 117,0 ergibt 1.040,17 Euro. Beide Indexstände müssen dieselbe Basis haben.
Wie oft darf eine Indexmiete erhöht werden?
Höchstens einmal im Jahr, denn die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Ausgenommen sind Erhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten und, eingeschränkt, wegen bestimmter Modernisierungen. Die Anpassung muss der Vermieter in Textform erklären.
Kann die Indexmiete auch sinken?
Ja. Fällt der Verbraucherpreisindex, kann der Mieter eine entsprechende Senkung der Miete verlangen. Auch dafür gilt, dass die Änderung in Textform erklärt werden muss und die Miete zuvor mindestens ein Jahr unverändert war.
Gilt die Mietpreisbremse bei Indexmiete?
Nur für die Ausgangsmiete bei Vertragsbeginn. Die späteren Anpassungen nach dem Index sind davon nicht erfasst. In Köln gilt die Mietpreisbremse nach der Mieterschutzverordnung NRW bis zum 31. Dezember 2029; die Anfangsmiete darf dort höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, vorbehaltlich der gesetzlichen Ausnahmen wie einer höheren Vormiete.
Ab wann muss der Mieter die erhöhte Indexmiete zahlen?
Ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung. Erhält der Mieter die Erklärung zum Beispiel am 20. Oktober, zahlt er die neue Miete ab 1. Dezember. Eine rückwirkende Erhöhung ist nicht möglich, und eine Zustimmung des Mieters braucht es nicht.
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