Lexikon · Kappungsgrenze
Kappungsgrenze – Definition und Regeln in Köln
Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen auf 20 Prozent in drei Jahren, in Köln auf 15 Prozent. Wie sie berechnet wird, mit Beispiel.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Die Kappungsgrenze begrenzt, wie stark ein Vermieter die Miete im laufenden Mietverhältnis bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen darf: um höchstens 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung um höchstens 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). In Köln gilt derzeit die 15-Prozent-Grenze.
Auch: Kappungsgrenze Köln, Kappungsgrenze Mieterhöhung, Kappungsgrenze 15 Prozent
Was bedeutet Kappungsgrenze genau?
Ein Vermieter kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist (§ 558 Abs. 1 BGB). Liegt die Miete weit unter der Vergleichsmiete, verhindert die Kappungsgrenze einen großen Sprung auf einmal.So wird gerechnet:
Ausgangspunkt: die Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung.Grenze: höchstens plus 20 Prozent, in Köln plus 15 Prozent in drei Jahren.Nicht mitgezählt: Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB).Doppelte Grenze: Die neue Miete darf weder die Vergleichsmiete noch die Kappungsgrenze überschreiten; maßgeblich ist der niedrigere Wert.
Für Staffelmiete und Indexmiete gilt die Kappungsgrenze nicht, weil dort Erhöhungen nach § 558 BGB ausgeschlossen sind.
Beispiel aus Köln
Die Mieterschutzverordnung NRW begrenzt Mieterhöhungen in Köln seit 1. März 2025 auf 15 Prozent in drei Jahren; diese Regel gilt bis 28. Februar 2030 (Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung NRW, Themenportal Mieterschutz, Stand Oktober 2026).Eine Wohnung in Köln-Kalk kostet seit vier Jahren unverändert 7,50 Euro je Quadratmeter, die Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegt bei 9,50 Euro (angenommene Werte). Die Kappungsgrenze erlaubt höchstens 7,50 × 1,15 = 8,625 Euro, abgerundet 8,62 Euro. Der Vermieter kann also auf 8,62 Euro erhöhen, nicht auf 9,50 Euro. Den Rest kann er erst nachholen, wenn die Dreijahresfrist und die Wartefristen es zulassen.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Bei vermieteten Wohnungen bestimmt die Kappungsgrenze, wie schnell die Miete an den Markt herangeführt werden kann. Käufer rechnen deshalb nicht mit der Vergleichsmiete, sondern mit dem realistisch erreichbaren Ertrag. Halten Sie den Verlauf aller Mieterhöhungen bereit; daraus ergibt sich das Potenzial. Ob sich Weitervermieten oder Verkaufen eher lohnt, erklärt der Ratgeber Haus vermieten oder verkaufen. Den Wert vermieteter Objekte zeigt das Ertragswertverfahren; aktuelle Marktdaten finden Sie unter Immobilienpreise Köln.
Abgrenzung: Kappungsgrenze vs. Mietpreisbremse
| Kappungsgrenze | Mietpreisbremse | |
|---|---|---|
| Gilt für | Erhöhung im laufenden Vertrag | Miete bei Neuvermietung |
| Grenze | 20 %, in Köln 15 % in drei Jahren | 10 % über Vergleichsmiete |
| Rechtsgrundlage | § 558 Abs. 3 BGB | § 556d BGB |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Kappungsgrenze.
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Wie hoch ist die Kappungsgrenze in Köln?
In Köln dürfen Bestandsmieten innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent bis zur Vergleichsmiete steigen. Das legt die Mieterschutzverordnung NRW fest, die für diese Regel bis Ende Februar 2030 gilt. Ohne Verordnung gelten bundesweit 20 Prozent.
Zählen Modernisierungsumlagen zur Kappungsgrenze?
Nein. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten nach den §§ 559 bis 560 BGB bleiben bei der Berechnung der Kappungsgrenze außer Betracht. Sie können also zusätzlich zur gekappten Erhöhung hinzukommen.
Gilt die Kappungsgrenze bei Staffel- oder Indexmiete?
Nein. Bei Staffel- und Indexmiete sind Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen. Daher greift die Kappungsgrenze dort nicht; die Miete entwickelt sich nach den vereinbarten Staffeln oder nach dem Verbraucherpreisindex.
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