Trennung und Scheidung · Köln
Immobilie bei Scheidung – verkaufen, auszahlen oder übertragen.
Für die Immobilie bei Scheidung gibt es mehrere Wege, und jeder braucht einen Wert, den beide Seiten akzeptieren. Wir bewerten neutral auf Basis der amtlichen Kölner Daten, behandeln beide Partner gleich und verkaufen auf Wunsch diskret.
Neutral · vertraulich
Was ist Ihre Immobilie wert?
Erste Einordnung auf Basis der amtlichen Richtwerte – adressgenau.
Wert
Für beide Seiten
Amtlich
BORIS-NRW
Vor Ort
Persönlich
Kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Ihre Möglichkeiten
Immobilie bei Scheidung: fünf Wege im Vergleich.
Gehört die Immobilie beiden, können Sie gemeinsam verkaufen, ein Partner übernimmt den Anteil des anderen gegen Auszahlung, Sie vermieten gemeinsam oder übertragen auf ein Kind. Gelingt keine Einigung, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Welcher Weg passt, entscheiden Marktwert, Finanzierung und Zeitplan.
| Weg | Voraussetzung | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|---|
| Gemeinsamer Verkauf | Beide stimmen zu; der Kredit wird aus dem Erlös abgelöst | Klarer Schnitt, Erlös nach Miteigentumsanteilen, Sie bestimmen Käufer und Zeitpunkt mit | Beide ziehen aus; innerhalb der Zinsbindung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen |
| Übernahme gegen Auszahlung | Der Übernehmende finanziert Auszahlung und Restschuld; die Bank entlässt den anderen aus der Haftung | Die Familie kann im Haus bleiben; keine Grunderwerbsteuer zwischen Ehegatten | Die Bank muss zustimmen; der Wert muss für beide stimmen |
| Gemeinsame Vermietung | Einigkeit über Verwaltung, Kosten und Rücklagen | Die Immobilie bleibt erhalten und bringt Mieteinnahmen | Sie bleiben wirtschaftlich aneinander gebunden |
| Übertragung auf ein Kind | Beide Eltern stimmen zu; Regelung zu Kredit und Nutzung | Die Immobilie bleibt in der Familie; Freibetrag 400.000 € je Elternteil und Kind | Sie geben Vermögen ab; der gemeinsame Kredit bleibt, bis die Bank etwas anderes vereinbart |
| Teilungsversteigerung | Antrag eines Miteigentümers beim Amtsgericht, keine Zustimmung des anderen nötig | Erzwingt eine Lösung | Ergebnis hängt vom Bietgeschehen ab, Verfahrenskosten, kein Einfluss auf Käufer und Preis |
Rechtsgrundlagen: § 749 BGB (Aufhebung der Gemeinschaft), § 180 ZVG (Teilungsversteigerung), § 3 Nr. 4 bis 6 GrEStG, § 16 ErbStG. Stand Oktober 2026. Rechtliche und steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Anwalt, Notar oder Steuerberater.
Zugewinnausgleich
Warum der Wert der Immobilie bei der Scheidung direkt zählt.
Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft bleibt jeder Eigentümer dessen, was ihm gehört. Bei der Scheidung wird verglichen, wie viel Vermögen jeder während der Ehe hinzugewonnen hat. Übersteigt der Zugewinn des einen den des anderen, steht dem anderen die Hälfte des Überschusses als Ausgleichsforderung in Geld zu (§ 1378 Abs. 1 BGB). Die Forderung ist auf das Vermögen begrenzt, das nach Abzug der Schulden vorhanden ist.Für die Berechnung zählt nicht der Tag der Scheidung, sondern die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB), also in der Regel seine Zustellung. Mit dem Wert zu diesem Stichtag geht die Immobilie in die Rechnung ein, abzüglich der darauf lastenden Schulden. Eine zu hohe Bewertung benachteiligt den einen, eine zu niedrige den anderen.Beispiel (vereinfacht): Das Haus gehört allein dem Ehemann. Es war bei der Heirat 400.000 € wert, zum Stichtag 600.000 €; weiteres Vermögen hat er nicht. Sein Zugewinn: 200.000 €. Die Ehefrau hat 40.000 € hinzugewonnen. Differenz 160.000 €, Ausgleichsforderung der Ehefrau 80.000 €. Wäre das Haus mit 650.000 € angesetzt worden, wären es 105.000 €. Die Rechnung lässt Indexierung, Schenkungen und Erbschaften bewusst weg.Vereinbarungen über den Zugewinnausgleich, die Sie während des Scheidungsverfahrens treffen, müssen notariell beurkundet oder vor Gericht protokolliert werden (§ 1378 Abs. 3 BGB). Fragen zu Ehevertrag oder Gütertrennung gehören zu Ihrem Anwalt für Familienrecht.
Quellen: § 1378 BGB, § 1384 BGB. Rechenbeispiel ohne Kaufkraftanpassung des Anfangsvermögens; kein Einzelfall. Stand Oktober 2026.
Wohnen und Zustimmung
Wer darf bleiben – und wer muss zustimmen?
Die Scheidung ändert am Eigentum nichts: Wer im Grundbuch steht, bleibt Eigentümer. Gehört die Immobilie beiden, können Sie nur gemeinsam verkaufen. Das Trennungsjahr ist dabei kein Hindernis. Es ist Voraussetzung für die Vermutung, dass die Ehe gescheitert ist (§ 1566 BGB), aber kein Verkaufsverbot: Sind sich beide einig, kann der Verkauf schon während der Trennung beurkundet werden.Wer die Ehewohnung nach der Scheidung nutzt, kann nach § 1568a BGB geregelt werden. Ein Ehegatte kann die Überlassung verlangen, wenn er – etwa wegen der Kinder – stärker auf die Wohnung angewiesen ist. Gehört die Immobilie allein oder mit einem Dritten dem anderen Ehegatten, ist das nur möglich, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Am Eigentum ändert eine solche Regelung nichts.Gelingt keine Einigung, kann jeder Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB) und die Teilungsversteigerung beantragen. Das Verfahren lässt sich nur begrenzt aufhalten:
Auf Antrag eines Miteigentümers stellt das Gericht das Verfahren für längstens sechs Monate ein, wenn das bei Abwägung der Interessen angemessen erscheint; eine Wiederholung ist einmal zulässig (§ 180 Abs. 2 ZVG).Sind nur Ehegatten oder frühere Ehegatten beteiligt, wird auf Antrag eingestellt, wenn das zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinsamen Kindes erforderlich ist (§ 180 Abs. 3 ZVG).Insgesamt darf das Verfahren nicht länger als fünf Jahre eingestellt werden (§ 180 Abs. 4 ZVG).
Steuern
Spekulationsfrist und Grunderwerbsteuer: der Auszug ist der kritische Moment.
Liegt der Kauf nicht mehr als zehn Jahre zurück, ist ein Verkauf grundsätzlich steuerpflichtig – es sei denn, die Immobilie wurde seit dem Kauf durchgehend oder im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).
So hat es der Bundesfinanzhof entschieden (Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21): Ein Ehemann war ausgezogen und hatte seinen hälftigen Anteil später an seine geschiedene Frau verkauft, nachdem sie mit der Versteigerung gedroht hatte. Der Gewinn war steuerpflichtig; der Druck im Scheidungsverfahren änderte daran nichts, weil er freiwillig verkauft hatte. Läuft die Zehnjahresfrist noch, sprechen Sie deshalb vor dem Auszug mit Ihrem Steuerberater und planen Sie den Notartermin bewusst. Mehr dazu im Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien.Grunderwerbsteuer fällt bei einer Übernahme in der Regel nicht an: Befreit ist der Erwerb durch den Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Auch der Erwerb durch die eigenen Kinder ist befreit (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Notar- und Grundbuchkosten bleiben.
| Situation | Spekulationssteuer auf den Anteil des Ausziehenden? |
|---|---|
| Kauf liegt mehr als zehn Jahre zurück | Nein – die Frist ist abgelaufen |
| Kauf vor weniger als zehn Jahren; Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren | In der Regel nein |
| Kauf vor weniger als zehn Jahren; der Anteil wird erst Jahre nach dem Auszug an den Ex-Partner übertragen | Kann steuerpflichtig sein – die Nutzung durch den Ex-Partner gilt nicht als eigene Nutzung, auch wenn die gemeinsamen Kinder dort wohnen |
Quellen: § 23 EStG; Bundesfinanzhof, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21 (Pressemitteilung Nr. 023/23 vom 13.04.2023); § 3 GrEStG. Stand Oktober 2026. Keine Steuerberatung im Einzelfall.
Kredit und Kosten
Was mit dem gemeinsamen Kredit passiert.
Bei einem Verkauf an Dritte zahlt üblicherweise der Käufer Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Bei einer Übernahme trägt in der Regel der Übernehmende die Notar- und Grundbuchkosten; oft wird die Übertragung zusammen mit der Scheidungsfolgenvereinbarung beurkundet. Welche Kosten beim Verkauf auf Sie zukommen, zeigt die Seite Immobilie verkaufen in Köln.
01
Beide bleiben Schuldner
Haben Sie den Darlehensvertrag gemeinsam unterschrieben, haften Sie der Bank beide, bis sie einen Partner aus der Haftung entlässt – unabhängig davon, wer im Haus wohnt. Eine Vereinbarung zwischen Ihnen wirkt nur untereinander.
02
Die Bankzusage zuerst
Soll einer übernehmen, prüft die Bank, ob er Restschuld und Auszahlung allein tragen kann. Die Zusage zur Haftungsentlassung gehört vor den Notartermin, nicht danach.
Zur Immobilienfinanzierung →
Zur Immobilienfinanzierung →
03
Ablösung beim Verkauf
Beim Verkauf wird der Kredit aus dem Kaufpreis abgelöst. Innerhalb der Zinsbindung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen; fragen Sie deren Höhe früh an.
Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung →
Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung →
Neutrale Bewertung
Ein Wert, auf den sich beide verlassen können.
Jeder Weg braucht eine Zahl: die Auszahlungssumme, den Angebotspreis oder den Wert für den Zugewinnausgleich. Eine Bewertung, die beide gemeinsam beauftragen, erspart oft zwei gegensätzliche Gutachten.
Grundlage sind in Köln die amtlichen Daten: der Bodenrichtwert Ihrer Zone, der Immobilienrichtwert und die Kaufpreise, die der Gutachterausschuss aus allen beurkundeten Verträgen auswertet. Dazu kommt die Besichtigung, die Zustand, Grundriss und Modernisierungen erfasst. Wie die Bewertung im Einzelnen abläuft, erklärt die Seite Immobilienbewertung Köln; Preise nach Lage finden Sie unter Immobilienpreise Köln.Für die Einigung zwischen Ihnen genügt meist eine fundierte Markteinschätzung mit Spanne. Muss ein Familiengericht über den Wert entscheiden, braucht es in der Regel das Gutachten eines Sachverständigen. Die Lage macht in Köln den größten Unterschied – das zeigt schon der Vergleich einiger Stadtteile:
| Stadtteil | Bodenrichtwert Wohnen (Median) | Spanne Bodenrichtwert | Immobilienrichtwert Wohnung | Immobilienrichtwert Haus |
|---|---|---|---|---|
| Lindenthal | 2.270 €/m² | 1.220 bis 2.520 €/m² | 5.140 bis 5.190 €/m² | 7.500 €/m² |
| Sülz | 1.840 €/m² | 1.430 bis 2.610 €/m² | 3.510 bis 5.250 €/m² | 7.000 €/m² |
| Klettenberg | 1.650 €/m² | 1.590 bis 1.650 €/m² | 4.770 €/m² | 6.700 €/m² |
| Rodenkirchen | 1.690 €/m² | 930 bis 2.280 €/m² | 3.950 €/m² | 5.600 bis 8.300 €/m² |
| Weiden | 1.260 €/m² | 850 bis 1.450 €/m² | 3.090 bis 3.390 €/m² | 5.000 bis 5.400 €/m² |
| Ehrenfeld | 1.200 €/m² | 960 bis 1.200 €/m² | 4.500 bis 4.900 €/m² | – |
| Nippes | 1.120 €/m² | 1.100 bis 1.840 €/m² | 4.650 €/m² | – |
| Porz | 1.020 €/m² | 730 bis 1.020 €/m² | 2.820 €/m² | 3.200 €/m² |
Bodenrichtwerte in € je m² Grundstück, Immobilienrichtwerte in € je m² Wohnfläche für ein Normobjekt der Zone; Stadtteile mit mehreren Zonen als Spanne, „–“: kein Richtwert. Quelle: BORIS-NRW, Stichtag 01.01.2026, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0.
Kölner Markt 2025
Was die Kölner Daten für Ihre Verhandlung bedeuten.
Der Gutachterausschuss beschreibt den Kölner Markt 2025 als stabilisiert, mit steigenden Umsätzen. Die Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen stiegen zum 01.01.2026 im Durchschnitt um 3 %, für Häuser linksrheinisch (mit Deutz) um 3 % und rechtsrheinisch um knapp 6 %. Zugleich betont er, dass sich die Preise innerhalb der Stadt uneinheitlich entwickelt haben und in einigen Teilbereichen gesunken sind.Für Sie heißt das: Ein Wert, der vor drei Jahren ermittelt wurde, ist für die Auszahlung kein guter Maßstab. Maßgeblich ist der aktuelle Stand für Ihre Objektart und Lage – beim Zugewinnausgleich der Wert zum Stichtag.
7.831
Kaufverträge in Köln 2025, + 8 % gegenüber 2024
4.709 €/m²
Eigentumswohnungen, Mittelwert 2025, + 4,2 %
4.048 €/m²
Ein- und Zweifamilienhäuser im Weiterverkauf, Median 2025, + 1,2 %
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 12 (Marktlage, Immobilienrichtwerte), S. 13 (Kaufverträge), S. 85 (Median Ein- und Zweifamilienhäuser) und S. 150 (Mittelwert Eigentumswohnungen), Berichtszeitraum 2025, Lizenz dl-de/zero-2-0.
Ablauf
In sechs Schritten zu einer Lösung.
01
Unterlagen sichten
Grundbuchauszug, Darlehensvertrag mit Restschuld und Zinsbindung, Kaufvertrag mit Datum. Welche Dokumente Sie für einen Verkauf brauchen, steht unter Unterlagen.
Zu den Unterlagen →
Zu den Unterlagen →
02
Wert ermitteln
Gemeinsam beauftragte Bewertung mit Besichtigung – Vor-Ort-Termin nach Absprache, meist innerhalb weniger Tage.
03
Finanzierung klären
Kann einer übernehmen? Die Bank prüft Auszahlung, Restschuld und Haftungsentlassung.
04
Steuer prüfen
Läuft die Zehnjahresfrist noch, rechnet Ihr Steuerberater die Folgen eines späteren Verkaufs oder einer Übertragung durch.
05
Entscheidung festhalten
Verkauf, Übernahme oder Übertragung werden notariell beurkundet, häufig zusammen mit der Scheidungsfolgenvereinbarung.
06
Umsetzen
Bei einem Verkauf: Vermarktung öffentlich oder diskret, Notartermin, Übergabe und Ablösung des Kredits.
Mit homéa
Neutral – für beide Seiten.
Rechtliche Fragen wie Zugewinn, Unterhalt und Scheidungsfolgenvereinbarung gehören zum Anwalt für Familienrecht und zum Notar, steuerliche zum Steuerberater. Unser Beitrag ist ein Wert, auf den sich beide verlassen können, und ein Verkauf, der Ihre Situation respektiert. Ist die Übernahme durch einen Partner finanzierbar und sinnvoll, sagen wir das – auch wenn dann kein Verkauf entsteht.Sie haben einen festen Ansprechpartner vom ersten Gespräch bis zur Übergabe. Unser Honorar ist ein reines Erfolgshonorar und wird erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar fällig; die Höhe besprechen wir im Erstgespräch.
Marktwert mit Spanne als Grundlage für Auszahlung, Zugewinnausgleich oder VerkaufErläuterung der Bewertung für beide Partner – gemeinsam oder in getrennten TerminenAbstimmung von Zeitplan und Unterlagen mit Anwälten, Notar und BankAuf Wunsch diskreter Verkauf ohne Schild und ohne öffentliches InseratBegleitung bis zur Übergabe; ein vertrauliches Gespräch ist auch allein möglich
FAQ
Fragen zur Immobilie
bei Scheidung.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Kann ich das Haus verkaufen, wenn mein Partner nicht zustimmt?
Nicht ohne seine Zustimmung, solange Sie beide im Grundbuch stehen. Jeder Miteigentümer kann aber die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen und die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das Gericht kann das Verfahren auf Antrag nach einer Interessenabwägung für bis zu sechs Monate einstellen und dies einmal wiederholen; zum Schutz gemeinsamer Kinder sind weitere Einstellungen möglich, insgesamt höchstens fünf Jahre.
Wer bekommt bei der Scheidung das Haus?
Das Eigentum bleibt so, wie es im Grundbuch steht – die Scheidung ändert daran nichts. Wer die Ehewohnung nutzen darf, kann nach § 1568a BGB geregelt werden, etwa zugunsten des Partners, bei dem die Kinder leben. Die Vermögensfrage lösen Sie über Verkauf, Übernahme gegen Auszahlung, Übertragung oder den Zugewinnausgleich.
Darf ich die Immobilie schon im Trennungsjahr verkaufen?
Ja. Das Trennungsjahr ist in der Regel Voraussetzung für die Scheidung, aber kein Verkaufsverbot. Sind sich beide Eigentümer einig, kann der Verkauf jederzeit beurkundet werden. Läuft die Zehnjahresfrist seit dem Kauf noch, ist ein Verkauf im Jahr des Auszugs steuerlich oft günstiger als eine Übertragung Jahre später – lassen Sie das vorher prüfen.
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich den Anteil meines Partners übernehme?
Nein. Befreit ist der Erwerb durch den Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Notar- und Grundbuchkosten fallen weiterhin an. Auch eine Übertragung auf die eigenen Kinder ist von der Grunderwerbsteuer befreit.
Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich nach dem Auszug meinen Anteil übertrage?
Das ist möglich, wenn der Kauf nicht mehr als zehn Jahre zurückliegt. Nach dem Auszug nutzen Sie die Immobilie nicht mehr selbst; die Nutzung durch den Ex-Partner zählt nicht, auch wenn Ihre Kinder dort wohnen. So hat der Bundesfinanzhof 2023 entschieden (IX R 11/21). Sprechen Sie vor dem Auszug mit Ihrem Steuerberater.
Wie wird die Immobilie beim Zugewinnausgleich angesetzt?
Mit ihrem Wert zum Stichtag, also der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB), abzüglich der darauf lastenden Schulden. Wer den höheren Zugewinn hat, zahlt dem anderen die Hälfte der Differenz (§ 1378 BGB). Weil der Wert die Zahlung direkt verändert, lohnt sich eine Bewertung, die beide Partner gemeinsam beauftragen.
Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit?
Beide bleiben gegenüber der Bank Schuldner, bis die Bank einen Partner aus der Haftung entlässt. Das setzt voraus, dass der andere die Finanzierung allein tragen kann. Beim Verkauf wird der Kredit aus dem Kaufpreis abgelöst; innerhalb der Zinsbindung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Holen Sie die Zusage der Bank vor dem Notartermin ein.
Brauche ich ein Gutachten oder reicht eine Marktwerteinschätzung?
Für eine Einigung zwischen Ihnen reicht meist eine fundierte Marktwerteinschätzung mit Spanne, die beide nachvollziehen können. Streiten Sie vor dem Familiengericht über den Wert, wird in der Regel ein Sachverständigengutachten eingeholt. Eine gemeinsam beauftragte Bewertung vorab kann dieses Verfahren oft vermeiden oder zumindest abkürzen.
Kann ich die Immobilie auf unsere Kinder übertragen?
Ja, wenn beide Eltern zustimmen. Je Elternteil und Kind bleiben 400.000 € schenkungsteuerfrei (§ 16 ErbStG), Grunderwerbsteuer fällt nicht an. Zu regeln sind der gemeinsame Kredit, ein mögliches Wohnrecht und Rückforderungsrechte. Gestalten Sie den Vertrag mit Notar und Steuerberater, bevor Sie sich festlegen.
Kann ich allein zum Erstgespräch kommen?
Ja. Das Gespräch ist vertraulich, kostenlos und unverbindlich – auch wenn Ihr Partner noch nicht entschieden hat. Wir ordnen Ihre Situation, zeigen die möglichen Wege und erläutern auf Wunsch die Bewertung später beiden Partnern gemeinsam oder getrennt, damit beide dieselbe Grundlage haben.
Ihr nächster Schritt
Beginnen Sie mit einem Wert für beide.
Online-Bewertung
Eine erste Preisspanne für Ihre Adresse auf Basis der amtlichen Daten – kostenlos, ohne Registrierung.
Persönliches Gespräch
Wir besprechen mit Ihnen Wert, Weg und Zeitplan – kostenlos und unverbindlich, gern bei Ihnen vor Ort.Oder direkt: 0221 77 71 38 66 · Mo bis Sa, 8 bis 20 Uhr
Verkaufen
Über uns
Zusammenarbeit
Ressourcen