Umzug · Köln
Immobilie verkaufen bei Umzug – zwei Projekte, ein Zeitplan.
Eine Immobilie verkaufen bei Umzug heißt vor allem, die Reihenfolge zu klären: erst verkaufen, erst kaufen oder beides abgestimmt. Wir liefern den Marktwert, den Ihre Bank für die Planung braucht, und führen Verkauf und Termine zusammen – auch wenn Sie schon weggezogen sind.
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Was ist Ihre Immobilie wert?
Erste Einordnung auf Basis der amtlichen Richtwerte – adressgenau.
Amtlich
BORIS-NRW
Markt
Gutachterausschuss
Vor Ort
Persönlich
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Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Die Reihenfolge
Immobilie verkaufen bei Umzug: erst verkaufen oder erst kaufen?
Erst verkaufen ist finanziell sicherer, erst kaufen ist bequemer. Wer zuerst verkauft, kennt seinen Erlös und trägt keine Doppelbelastung, muss aber eventuell zur Miete zwischenwohnen. Wer zuerst kauft, finanziert eine Zeit lang zwei Immobilien. Mit abgestimmten Übergabeterminen lassen sich beide Wege verbinden.
Zieht es Sie in eine andere Stadt, ist der Verkauf zuerst oft der ruhigere Weg: Den Markt am neuen Ort kennen Sie noch nicht, und Besichtigungen in Köln lassen sich aus der Ferne schwer begleiten. Bleiben Sie in Köln oder im Umland, lohnt sich der parallele Weg – Bewertung und Unterlagen zuerst, dann Vermarktung und Suche gleichzeitig, die Notartermine in kurzem Abstand.
| Weg | Vorteile | Risiken | Passt, wenn … |
|---|---|---|---|
| Erst verkaufen | Erlös steht fest, keine Doppelbelastung, klares Budget für das neue Zuhause | Zwischenmiete oder Zeitdruck bei der Suche; unter Umständen zwei Umzüge | Sie in eine andere Stadt ziehen oder die Finanzierung knapp ist |
| Erst kaufen | Nahtloser Umzug, Verkauf aus der leeren Immobilie | Doppelte Belastung, Zwischenfinanzierung, Druck, wenn der Verkauf länger dauert | Eigenkapital oder Bankzusage für die Übergangszeit vorhanden sind |
| Parallel mit abgestimmten Terminen | Ein Umzug, Übergaben am selben Tag oder mit kurzer Lücke | Beide Verträge hängen voneinander ab; braucht gute Vorbereitung | Sie innerhalb Kölns oder ins Umland ziehen und die Immobilie gut verkäuflich ist |
Verzahnen
Wie Verkauf und Kauf zusammenpassen.
Drei Stellschrauben verbinden die beiden Verträge. Alle drei verhandeln Sie vor dem Notartermin, nicht danach.
Läuft Ihr bestehender Kredit noch in der Zinsbindung, fragen Sie früh, ob die Bank bei vorzeitiger Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt und ob sich das Darlehen auf die neue Immobilie übertragen lässt. Wie die Entschädigung berechnet wird, erklärt der Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung.
01
Zwischenfinanzierung
Die Bank finanziert den Kauf vor, bis der Erlös aus dem Verkauf eingeht. Konditionen legt jede Bank selbst fest; meist verlangt sie eine Einschätzung des Werts Ihrer bisherigen Immobilie.
Zur Immobilienfinanzierung →
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02
Übergabe und Fälligkeit
Im Kaufvertrag lässt sich der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten auf einen späteren Termin legen. So ziehen Sie erst aus, wenn das neue Zuhause bereit ist – oder umgekehrt.
03
Bedingung oder Rücktrittsrecht
Ein Kaufvertrag kann an den Verkauf Ihrer Immobilie gekoppelt werden. Für die Gegenseite ist das ein Risiko und deshalb Verhandlungssache; die Klausel gestaltet der Notar.
Zeitplan
Was wann passiert – auf beiden Seiten.
Beginnen Sie mit Bewertung und Unterlagen, sobald der Umzug feststeht, nicht erst nach der Unterschrift unter den neuen Arbeits- oder Kaufvertrag. Wie lange die einzelnen Phasen dauern, hängt von Objekt, Lage und Unterlagen ab.
Den Verkauf Schritt für Schritt beschreibt die Seite Verkaufsprozess; welche Dokumente Sie brauchen, steht unter Unterlagen für den Verkauf. Für die Suche nach dem neuen Zuhause in Köln können Sie ein Suchprofil anlegen.
| Phase | Bisherige Immobilie | Neues Zuhause |
|---|---|---|
| 1 · Vorbereiten | Marktwert ermitteln, Preisstrategie festlegen, Unterlagen anfordern | Budget mit der Bank klären, Finanzierungszusage einholen |
| 2 · Vermarkten und suchen | Fotos, Grundrisse, Exposé, Besichtigungen – öffentlich oder diskret | Suchprofil anlegen, besichtigen, Angebot abgeben |
| 3 · Beurkunden | Käufer prüfen, Vertragsentwurf, Notartermin | Kaufvertrag – möglichst nach oder zeitnah zum eigenen Notartermin |
| 4 · Übergeben | Kaufpreiszahlung, Löschung der Grundschuld, Übergabe mit Protokoll | Kaufpreiszahlung, Übergabe, Umzug |
Spekulationsfrist
Fällt nach dem Umzug Spekulationssteuer an?
Nicht, wenn der Kauf mehr als zehn Jahre zurückliegt. Liegt er kürzer zurück, bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf durchgehend oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs muss nur das mittlere der drei Jahre vollständig selbst genutzt sein; im Verkaufsjahr und im zweiten Jahr davor genügt eine zusammenhängende Nutzung, die in das Jahr hineinreicht. Eine kurze Vermietung nach dem Auszug im Verkaufsjahr war im entschiedenen Fall unschädlich (Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19).Beispiel: Sie wohnen seit 2020 in Ihrer Wohnung, ziehen im März 2026 aus und verkaufen im November 2026 – 2024 und 2025 vollständig, 2026 teilweise selbst genutzt, also steuerfrei. Wird der Kaufvertrag erst im Januar 2027 geschlossen, fehlt die Nutzung im Verkaufsjahr; der Gewinn kann steuerpflichtig sein.Praktisch heißt das: Läuft die Zehnjahresfrist noch, sollte der Notartermin spätestens im Kalenderjahr des Auszugs liegen. Wer im Herbst umzieht, beginnt deshalb früh mit der Vermarktung. Lassen Sie den Termin mit Ihrem Steuerberater abstimmen; mehr im Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien.
Quellen: § 23 EStG; Bundesfinanzhof, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19 (Pressemitteilung Nr. 016/20 vom 26.03.2020). Stand Oktober 2026. Keine Steuerberatung im Einzelfall.
Vermieten oder verkaufen
Vermieten aus der Ferne – oder verkaufen?
Vermieten kann sinnvoll sein, wenn Sie zurückkehren wollen oder die Zehnjahresfrist ohnehin abgelaufen ist. Wer nicht zurückkehrt, fährt mit dem Verkauf meist einfacher.
Zur Einordnung der Mieteinnahmen: Für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser ermittelte der Gutachterausschuss eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 12,00 € je m² Wohnfläche bei einem mittleren Liegenschaftszinssatz von 1,6 % (15 Kauffälle 2024–2025), für vermietete Eigentumswohnungen 12,40 € je m² bei 1,9 % (259 Kauffälle 2025). Die vollständige Abwägung zeigt der Ratgeber Haus vermieten oder verkaufen?.
Wer kümmert sich vor Ort? Handwerker, Nebenkostenabrechnung, Mieterwechsel – aus der Ferne brauchen Sie eine verlässliche Verwaltung und Rücklagen.Wollen Sie zurückkommen? Dann kommt ein Zeitmietvertrag in Betracht, wenn Sie die Räume nach Ablauf selbst nutzen wollen und dem Mieter diesen Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen (§ 575 BGB).Läuft die Zehnjahresfrist noch? Mit der Vermietung endet die Eigennutzung. Verkaufen Sie später innerhalb der Frist, kann der Gewinn steuerpflichtig sein.Was bedeutet die Vermietung für den späteren Preis? Ein Käufer übernimmt den Mietvertrag (§ 566 BGB). Der Gutachterausschuss setzt für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser einen Umrechnungskoeffizienten von 0,95, für vermietete Eigentumswohnungen von 0,94 gegenüber unvermieteten an.
Leerstand
Wenn die Immobilie bis zum Verkauf leer steht.
Ein leeres Haus lässt sich gut besichtigen und schnell übergeben. Es verursacht aber laufende Kosten und braucht Aufmerksamkeit.
01
Versicherung informieren
Ein längerer Leerstand kann als Gefahrerhöhung gelten. Dann brauchen Sie grundsätzlich die Einwilligung des Versicherers oder müssen ihm die Gefahrerhöhung unverzüglich anzeigen (§ 23 VVG). Viele Bedingungen regeln den Leerstand ausdrücklich – lesen Sie Ihre Police und sprechen Sie vor dem Auszug mit dem Versicherer.
02
Frostschutz und Kontrolle
Versicherungsbedingungen verlangen häufig, wasserführende Leitungen zu entleeren oder ausreichend zu heizen und das Gebäude regelmäßig zu kontrollieren. Wer das versäumt, riskiert Kürzungen im Schadenfall.
03
Laufende Kosten
Grundsteuer, Versicherung, Grundgebühren für Strom und Wasser, bei Wohnungen das Hausgeld – bis zum vereinbarten Übergang von Nutzen und Lasten.
04
Präsentation
Leere Räume wirken auf Fotos oft kleiner. Gute Grundrisse und sorgfältige Aufnahmen helfen Käufern, die Räume einzuschätzen.
Unsere Vermarktungsleistungen →
Unsere Vermarktungsleistungen →
Quelle: § 23 VVG. Stand Oktober 2026. Die konkreten Pflichten ergeben sich aus Ihrem Versicherungsvertrag.
Umzug innerhalb Kölns
Größer, kleiner, anderes Veedel: was die Lage ausmacht.
Wer innerhalb Kölns umzieht, verkauft und kauft im selben Markt. Die Richtwerte zeigen, wie weit die Preise zwischen den Stadtteilen auseinanderliegen.
Der Markt hat sich 2025 weiter erholt: 7.831 Kaufverträge, 8 % mehr als im Vorjahr. Eigentumswohnungen kosteten im Mittel 4.709 € je m² Wohnfläche, Ein- und Zweifamilienhäuser im Weiterverkauf im Median 4.048 € je m². Die Entwicklung innerhalb der Stadt war nach Einschätzung des Gutachterausschusses uneinheitlich. Was das für Ihre Objektart bedeutet, zeigen die Seiten Haus verkaufen in Köln und Wohnung verkaufen in Köln.
| Stadtteil | Bodenrichtwert Wohnen (Median) | Immobilienrichtwert Wohnung | Immobilienrichtwert Haus |
|---|---|---|---|
| Nippes | 1.120 €/m² | 4.650 €/m² | – |
| Ehrenfeld | 1.200 €/m² | 4.500 bis 4.900 €/m² | – |
| Sülz | 1.840 €/m² | 3.510 bis 5.250 €/m² | 7.000 €/m² |
| Braunsfeld | 1.820 €/m² | 4.530 bis 5.140 €/m² | 7.500 €/m² |
| Junkersdorf | 2.360 €/m² | 3.010 bis 4.280 €/m² | 6.200 bis 9.500 €/m² |
| Weiden | 1.260 €/m² | 3.090 bis 3.390 €/m² | 5.000 bis 5.400 €/m² |
| Widdersdorf | 1.000 €/m² | – | 4.800 bis 7.200 €/m² |
| Sürth | 1.220 €/m² | 4.440 €/m² | 4.700 €/m² |
| Rodenkirchen | 1.690 €/m² | 3.950 €/m² | 5.600 bis 8.300 €/m² |
| Porz | 1.020 €/m² | 2.820 €/m² | 3.200 €/m² |
Richtwerte: BORIS-NRW, Stichtag 01.01.2026, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0; Bodenrichtwert in € je m² Grundstück, Immobilienrichtwerte in € je m² Wohnfläche für ein Normobjekt der Zone, mehrere Zonen als Spanne, „–“: kein Richtwert. Marktzahlen: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 12, 13, 85 und 150, Berichtszeitraum 2025, Lizenz dl-de/zero-2-0.
Mit homéa
Ihre Immobilie verkaufen bei Umzug – auch aus der Ferne.
Ob Sie zuerst verkaufen oder zuerst kaufen, entscheiden Sie. Wir liefern den Marktwert, mit dem Sie und Ihre Bank planen können, und einen Zeitplan, der beide Verträge zusammenführt. Sind Sie bereits umgezogen, übernehmen wir auf Wunsch mit Ihrer Vollmacht die Unterlagenbeschaffung und begleiten Besichtigungen nach Absprache auch ohne Ihre Anwesenheit. Zum Notartermin reisen Sie an oder lassen sich mit einer notariellen Vollmacht vertreten. Ist Vermieten für Sie die bessere Lösung, sagen wir das.Sie haben einen festen Ansprechpartner vom ersten Gespräch bis zur Übergabe. Unser Honorar ist ein reines Erfolgshonorar und wird erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar fällig; die Höhe besprechen wir im Erstgespräch.
Marktwert mit Spanne – Vor-Ort-Termin nach Absprache, meist innerhalb weniger TageZeitplan für Verkauf und Kauf, abgestimmt mit Notar und BankVermarktung öffentlich oder diskret an vorgemerkte InteressentenBesichtigungen und Abstimmungen, wenn Sie schon am neuen Ort lebenBegleitung bis Kaufpreiszahlung und Übergabe – ein persönliches Gespräch klärt den Rahmen
FAQ
Fragen zum Verkauf
bei Umzug.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Sollte ich bei einem Umzug erst verkaufen oder erst kaufen?
Erst verkaufen ist finanziell sicherer, weil Sie Ihren Erlös kennen und keine Doppelbelastung tragen. Erst kaufen ist bequemer, erfordert aber in der Regel eine Zwischenfinanzierung. Bleiben Sie in Köln oder im Umland, lassen sich beide Verträge mit abgestimmten Übergabeterminen oft parallel abwickeln. Ziehen Sie weiter weg, verkaufen viele zuerst.
Wann sollte ich mit dem Verkauf beginnen?
Sobald der Umzug feststeht. Bewertung und Unterlagen brauchen Vorlauf, und die Bank will für eine Zwischenfinanzierung meist wissen, was Ihre bisherige Immobilie wert ist. Läuft die Zehnjahresfrist seit dem Kauf noch, sollte der Notartermin außerdem im Kalenderjahr des Auszugs liegen – das spricht für einen frühen Start.
Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich nach dem Umzug verkaufe?
Nur wenn der Kauf nicht mehr als zehn Jahre zurückliegt und Sie die Immobilie weder seit dem Kauf durchgehend noch im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben (§ 23 EStG). Wer im Jahr des Auszugs verkauft, ist in der Regel steuerfrei. Ein Kaufvertrag erst im Folgejahr kann die Steuerpflicht auslösen.
Was ist eine Zwischenfinanzierung?
Ein kurzfristiger Kredit, mit dem die Bank den Kauf des neuen Zuhauses vorfinanziert, bis der Erlös aus dem Verkauf eingeht. Zins und Bedingungen legt jede Bank selbst fest; meist verlangt sie eine Einschätzung des Werts Ihrer bisherigen Immobilie. Je genauer dieser Wert ist, desto belastbarer ist die Planung für beide Verträge.
Kann ich den Kauf an den Verkauf meiner Immobilie koppeln?
Das ist möglich, etwa über eine Bedingung oder ein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag. Für den Verkäufer des neuen Objekts ist das ein Risiko, deshalb ist es Verhandlungssache. Die Klausel formuliert der Notar. Häufig einfacher: Übergabe und Kaufpreisfälligkeit in beiden Verträgen so legen, dass die Termine zueinander passen.
Muss ich meiner Versicherung melden, dass das Haus leer steht?
Ein längerer Leerstand kann als Gefahrerhöhung gelten. Dann brauchen Sie grundsätzlich die Einwilligung des Versicherers oder müssen ihm die Gefahrerhöhung unverzüglich anzeigen (§ 23 VVG). Viele Bedingungen verlangen zusätzlich, Leitungen zu entleeren oder zu heizen und das Gebäude regelmäßig zu kontrollieren. Lesen Sie Ihre Police und sprechen Sie mit Ihrem Versicherer.
Kann ich verkaufen, wenn ich schon in einer anderen Stadt wohne?
Ja. Unterlagen, Besichtigungen und die Abstimmung mit dem Notar lassen sich mit einer Vollmacht übertragen. Zum Notartermin reisen Sie an oder lassen sich mit einer notariell beglaubigten oder beurkundeten Vollmacht vertreten. Die Form klären Sie vorab mit dem Notar, damit die Eintragung im Grundbuch nicht scheitert.
Soll ich vermieten statt verkaufen?
Vermieten lohnt sich eher, wenn Sie zurückkehren wollen, die Spekulationsfrist abgelaufen ist und jemand vor Ort die Verwaltung übernimmt. Bedenken Sie: Der Käufer übernimmt später den Mietvertrag, und der Gutachterausschuss setzt vermietete Häuser mit einem Koeffizienten von 0,95 gegenüber unvermieteten an. Wer nicht zurückkommt, verkauft meist einfacher.
Was passiert mit meinem laufenden Kredit?
Beim Verkauf wird er in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst. Innerhalb der Zinsbindung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Fragen Sie früh, wie hoch sie wäre und ob sich das Darlehen auf das neue Objekt übertragen lässt. Wie sie berechnet wird, erklärt unser Ratgeber zur Vorfälligkeitsentschädigung.
Was kostet mich der Verkauf mit homéa?
Wir arbeiten ausschließlich mit Erfolgshonorar. Es wird erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar fällig; kommt kein Verkauf zustande, zahlen Sie kein Honorar. Die Höhe besprechen wir offen im Erstgespräch. Die Online-Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich.
Ihr nächster Schritt
Planen Sie den Umzug mit dem richtigen Wert.
Online-Bewertung
Eine erste Preisspanne für Ihre Adresse auf Basis der amtlichen Daten – kostenlos, ohne Registrierung.
Persönliches Gespräch
Wir besprechen mit Ihnen Wert, Weg und Zeitplan – kostenlos und unverbindlich, gern bei Ihnen vor Ort.Oder direkt: 0221 77 71 38 66 · Mo bis Sa, 8 bis 20 Uhr
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