Immobilienmakler · Köln-Sülz
Immobilienmakler in Köln-Sülz – vom Weißhaus bis zum Beethovenpark.
Sie möchten in Sülz eine Wohnung oder ein Haus verkaufen? Wir beginnen mit dem, was die amtlichen Daten für Ihr Viertel sagen, und prüfen dann vor Ort, was Ihre Immobilie davon unterscheidet. Ein fester Berater begleitet Sie bis zum Notar.
Sülz · Stichtag 01.01.2026
Was ist Ihre Immobilie in Sülz wert?
Erste Einordnung auf Basis der amtlichen Richtwerte – adressgenau.
Wohnung
3.510 bis 5.250 €/m²
Haus
7.000 €/m²
Quelle
BORIS-NRW
Kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Sülz in Zahlen
Was die amtlichen Werte für Sülz sagen.
Der Gutachterausschuss der Stadt Köln wertet jedes Jahr die beurkundeten Kaufpreise aus. Für Sülz mit rund 36.700 Einwohnern und gut 22.000 Wohnungen ergeben sich zum 1. Januar 2026 diese Werte:
| Kennzahl | Wert zum 01.01.2026 | Bezug |
|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 3.510 bis 5.250 €/m² Wohnfläche | Immobilienrichtwerte (2 Zonen) |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | 7.000 €/m² Wohnfläche | Immobilienrichtwert (1 Zone) |
| Bauland Wohnen | 1.430 bis 2.610 €/m² Grundstück | Bodenrichtwerte (6 Zonen) |
| Bauland Misch-/Kerngebiet | 880 bis 2.040 €/m² Grundstück | Bodenrichtwerte |
| Bodenwert Wohnen seit 2022 | rund −19,2 % | Median der Wohnzonen, 2022 → 2026 |
| Bodenwert Wohnen seit 2018 | rund +28,9 % | Median der Wohnzonen, 2018 → 2026 |
| Wohnungen zum Vorjahr | +4,0 % bis +8,0 % | Immobilienrichtwerte 2025 → 2026 |
| Verkaufte Häuser 2025 (Reihenmittelhaus) | Ø 7.022 €/m² Wohnfläche | 5 Kaufverträge, Grundstücksmarktbericht 2026 |
| Verkaufte Bestandswohnungen 2025 | Ø 5.055 €/m² Wohnfläche | 121 Kaufverträge, Grundstücksmarktbericht 2026 |
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa. Kaufpreise 2025: Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt Köln. Karte und Zeitreihe ab 2011: immobilienwerte.nrw.
Zum Vergleich: das Preisniveau aller 86 Kölner Stadtteile.
Tatsächliche Kaufpreise 2025
Was 2025 in Sülz tatsächlich gezahlt wurde.
Richtwerte beschreiben ein Normobjekt. Der Grundstücksmarktbericht 2026 zeigt zusätzlich, was Käufer in Sülz im Jahr 2025 tatsächlich bezahlt haben – ausgewertet aus den beim Gutachterausschuss eingegangenen Kaufverträgen.
Ein- und Zweifamilienhäuser
| Objektart | Verkäufe | Ø Kaufpreis | Ø Wohnfläche | Ø €/m² Wohnfläche | Spanne €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Reihenmittelhaus | 5 | 1.352.800 € | 200 m² | 7.022 € | 5.400 bis 11.000 € |
Eigentumswohnungen
| Objektart | Verkäufe | Ø Kaufpreis | Ø Wohnfläche | Ø €/m² Wohnfläche | Spanne €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Umgewandelte Wohnung | 4 | 497.450 € | 87 m² | 5.171 € | 3.852 bis 6.799 € |
| Bestandswohnung (Weiterverkauf) | 121 | 294.569 € | 56 m² | 5.055 € | 1.617 bis 8.271 € |
| Baujahre vor 1941 | 30 | 389.507 € | 71 m² | 5.237 € | 2.480 bis 6.916 € |
| Baujahre 1941 – 1990 | 72 | 233.874 € | 49 m² | 4.724 € | 1.617 bis 6.571 € |
| Baujahre ab 1991 | 18 | 376.667 € | 63 m² | 6.086 € | 4.553 bis 8.271 € |
Wie Sie die Zahlen lesen
121 Bestandswohnungen wurden 2025 in Sülz verkauft, im Mittel für 5.055 €/m². Jüngere Wohnungen ab Baujahr 1991 lagen bei 6.086 €/m², Altbauten vor 1941 bei 5.237 €/m² und Wohnungen der Baujahre 1941 bis 1990 bei 4.724 €/m². Bei Häusern weist der Bericht fünf Reihenmittelhäuser aus, im Mittel für 7.022 €/m².Dass Richtwert und Mittelwert voneinander abweichen, ist kein Widerspruch: Der Richtwert beschreibt ein Normobjekt, der Mittelwert die Mischung der Objekte, die in einem Jahr tatsächlich verkauft wurden. Für Ihren Preis ziehen wir beide heran – und die Merkmale Ihrer Immobilie.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Berichtszeitraum 01.01.–31.12.2025 (Vertragsdatum). Arithmetische Mittelwerte und Spannen aller geeigneten Kaufverträge; veröffentlicht nur bei mindestens drei Verträgen. Lizenz dl-de/zero-2-0.
Wohnung verkaufen in Sülz
Eigentumswohnungen: zwei sehr unterschiedliche Zonen.
Für Eigentumswohnungen gibt es in Sülz zwei Immobilienrichtwert-Zonen: die Zone Sülz mit einem Normobjekt von 1952 und die Zone Justiz-Viertel mit einem Normobjekt von 1972, jeweils 41 bis 80 m².
| Zone | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | zum Vorjahr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SülzNormobjekt Baujahr 1952, 41-80 m² | 5.270 | 5.270 | 4.950 | 5.050 | 5.250 | +4,0 % |
| Sülz Justiz ViertelNormobjekt Baujahr 1972, 41-80 m² | 3.100 | 3.320 | 3.190 | 3.250 | 3.510 | +8,0 % |
Was das für Ihren Preis bedeutet
In der Zone Sülz liegt der Richtwert bei 5.250 €/m² und damit fast auf dem Stand von 2022. Im Justiz-Viertel ist er mit 3.510 €/m² deutlich niedriger, ist aber seit 2022 um gut 13 % gestiegen.Für Ihren Preis zählen die Abweichungen vom Normobjekt: Baujahr, Größe, Geschosslage, Balkon oder Garten, Modernisierungen und die Energiebilanz. Der Gutachterausschuss veröffentlicht dafür Umrechnungskoeffizienten – sie sind der Ausgangspunkt jeder seriösen Bewertung, ersetzen aber nicht den Blick in die Wohnung.Vermietete Wohnungen sprechen vor allem Kapitalanleger an. Der Mietvertrag geht mit dem Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB); entscheidend sind dann Miethöhe, Mietvertrag und die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa.
Haus verkaufen in Sülz
Häuser und Grundstücke: große Spanne.
Rund ein Viertel der Wohngebäude in Sülz sind Ein- und Zweifamilienhäuser. Ihr Immobilienrichtwert liegt bei 7.000 €/m² Wohnfläche, bezogen auf ein Haus mit Baujahr 1955, 140 m² Wohnfläche und 250 m² Grundstück.
| Zone (Ein-/Zweifamilienhaus) | Normobjekt | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|
| Sülz | Baujahr 1955, 140 m² Wohnfläche, 250 m² Grundstück | – | 7.000 |
| Lage (Richtwertzone) | Nutzung und Bauweise | 2018 | 2022 | 2026 | 2022 → 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Gerolsteiner Str. 73-77 | allgemeines WohngebietIV-V Geschosse, GFZ 1,8 | 1.430 | 2.280 | 1.840 | −19,3 % |
| Wildenburgstr. 32-35 | allgemeines WohngebietII Geschosse | 1.250 | 2.170 | 1.910 | −12,0 % |
| Mayener Str. | allgemeines WohngebietIII-IV Geschosse, GFZ 1,2 | 1.120 | 1.780 | 1.430 | −19,7 % |
| Grafenwerthstraße/Asbergplatz | allgemeines WohngebietII Geschosse | 1.070 | 1.860 | 1.630 | −12,4 % |
| Platz der Kinderrechte | allgemeines WohngebietII-IV Geschosse, GFZ 1,8 | 2.020 | 3.230 | 2.610 | −19,2 % |
| Erpeler Str. | allgemeines WohngebietIII-IV Geschosse, GFZ 1,5 | 1.280 | 2.040 | 1.640 | −19,6 % |
| Rudolf-Amelunxen-Str. 30-44 | MischgebietV Geschosse, GFZ 2,2 | 1.580 | 2.530 | 2.040 | −19,4 % |
Bodenrichtwert in €/m² Grundstücksfläche, jeweils zum 1. Januar
Gerolsteiner Str. 73-77Wildenburgstr. 32-35Mayener Str.
So lesen Sie die Werte
Die Bodenrichtwerte für Wohnen reichen von 1.430 €/m² an der Mayener Straße bis 2.610 €/m² am Platz der Kinderrechte im Beethovenpark-Viertel. Im Mischgebiet an der Rudolf-Amelunxen-Straße sind es 2.040 €/m².Seit 2022 sind die Bodenwerte um rund ein Fünftel gesunken, gegenüber 2018 liegen sie knapp 30 % höher.Für Ihr Haus zählen neben dem Boden das Baujahr, der Zustand, die Energiebilanz und die Ausnutzung des Grundstücks. Das sehen wir uns vor Ort an.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa. Werte in €/m²; Zonenzuschnitte hat der Gutachterausschuss im Zeitverlauf teilweise geändert.
Die Lagen im Veedel
Ein großer Stadtteil, viele Viertel.
Sülz wird 1145 erstmals erwähnt und kam 1888 mit der Gemeinde Kriel zu Köln. Ab etwa 1900 entstanden entlang von Luxemburger, Berrenrather und Zülpicher Straße städtische Wohngebiete mit Plätzen und Grünflächen.
01
Rund um die Sülzburgstraße
Im Kern zwischen Berrenrather und Luxemburger Straße liegen Geschäfte und Gastronomie. Am Manderscheider Platz liegt der Bodenrichtwert bei 1.840 €/m².
02
Kriel und Hermeskeiler Platz
Rund um den Hermeskeiler Platz mit Wochenmarkt liegen Wohnstraßen mit zweigeschossiger Bebauung; an der Wildenburgstraße beträgt der Bodenrichtwert 1.910 €/m².
03
Am Beethovenpark
Der Beethovenpark, rund 40 Hektar, wurde 1927 auf einer ehemaligen Kiesgrube nach Plänen von Fritz Encke und Theodor Nussbaum fertiggestellt. Am Platz der Kinderrechte liegt der höchste Bodenrichtwert des Stadtteils.
04
Weißhaus-Viertel
Das Weißhaus an der Luxemburger Straße war Sommersitz der Äbte von St. Pantaleon. An der Erpeler Straße liegt der Bodenrichtwert bei 1.640 €/m².
05
Justiz-Viertel
Rund um das Justizzentrum an der Luxemburger Straße liegt die Wohnungs-Zone mit dem niedrigeren Richtwert; das Normobjekt stammt hier aus dem Jahr 1972.
06
Gleueler Wiesen
Am Äußeren Grüngürtel will die Stadt die Gleueler Wiesen mit einem Bebauungsplan als öffentliche Grünfläche sichern; der Aufstellungsbeschluss fiel im Dezember 2024.
Weitere Stadtteile im Bezirk Lindenthal: Braunsfeld · Junkersdorf · Klettenberg · Lindenthal · Lövenich · Müngersdorf · Weiden · Widdersdorf · alle Kölner Stadtteile
Gut zu wissen
Was Eigentümer in Sülz wissen sollten.
Schulen und Infrastruktur: Mit gut 4.800 Schülerinnen und Schülern an allgemeinbildenden Schulen ist Sülz ein wichtiger Schulstandort; die Stadtbahnlinien 9, 13 und 18 verbinden den Stadtteil mit der Innenstadt.Denkmalschutz: Ob ein Haus als Baudenkmal eingetragen ist, lässt sich über die Denkmalliste der Stadt Köln prüfen. Für Käufer bedeutet ein Eintrag Genehmigungspflichten bei Umbauten, aber auch erhöhte steuerliche Abschreibungen für Sanierungskosten (§§ 7i, 10f EStG). Den Einzelfall prüft der Steuerberater.Milieuschutz: Eine soziale Erhaltungssatzung gilt für Sülz nicht. In Köln besteht sie für das Severinsviertel, Mülheim Süd-West und Ehrenfeld-Ost; für Kalk-Mitte hat der Rat am 8. Oktober 2026 eine vierte Satzung beschlossen (Stand: Oktober 2026). Umwandlung und Modernisierung unterliegen hier also keinen zusätzlichen Genehmigungen aus dieser Satzung.
Quellen: Stadt Köln (Stadtteilinformationen 2024, Wochenmärkte, Beethovenpark, Bebauungsplan Gleueler Wiesen, soziale Erhaltungssatzungen), LVR KuLaDig. Stand Oktober 2026.
Mit homéa verkaufen
Was ein Makler in Sülz für Sie tun sollte.
Die Zahlen oben stehen jedem offen. Den Unterschied macht, was daraus folgt: ein Angebotspreis, den Käufer mit ihrer Bank nachvollziehen können, und ein Vermarktungsweg, der zu Ihrer Situation passt.Wir beginnen mit einer Bewertung auf Basis von BORIS-NRW und prüfen Ihre Immobilie dann vor Ort – Zustand, Grundriss, Modernisierungen, Energiebilanz. Danach entscheiden Sie, ob Sie öffentlich über die Portale oder diskret an vorgemerkte Käufer verkaufen möchten.Sie haben vom ersten Gespräch bis zur Übergabe einen festen Ansprechpartner. Er beschafft mit Ihrer Vollmacht die Unterlagen, führt die Besichtigungen, prüft die Finanzierungsnachweise der Interessenten und begleitet Sie bis zur Übergabe.Sie zahlen ein Erfolgshonorar. Es wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist; die Höhe besprechen wir im Erstgespräch.
homéa Preisradar: Angebotspreise und Markttempo für Ihre AdresseImmobilienmakler Köln: alle Stadtteile im ÜberblickHaus verkaufen in KölnWohnung verkaufen in KölnImmobilienbewertung Köln: so entsteht der WertVor-Ort-Termin: was wir uns ansehenDer Verkaufsprozess in neun SchrittenUnterlagen für den VerkaufDiskret verkaufen, ohne InseratErbe, Scheidung und andere Lebenslagen
FAQ
Fragen zum Verkauf
in Köln-Sülz.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Köln-Sülz?
Zum 1. Januar 2026 liegt er in den Wohnlagen zwischen 1.430 und 2.610 Euro je Quadratmeter Grundstück. Gegenüber 2022 sind die Werte um rund 19 Prozent gesunken, gegenüber 2018 liegen sie knapp 30 Prozent höher.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Sülz?
Die Immobilienrichtwerte liegen zum 1. Januar 2026 bei 5.250 Euro (Zone Sülz) und 3.510 Euro (Justiz-Viertel) je Quadratmeter Wohnfläche. 2025 wurden 121 Bestandswohnungen verkauft, im Mittel für 5.055 Euro je Quadratmeter.
Was kostet ein Reihenhaus in Sülz?
Laut Grundstücksmarktbericht wurden 2025 fünf Reihenmittelhäuser verkauft, im Mittel für 7.022 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Der Immobilienrichtwert für Ein- und Zweifamilienhäuser liegt bei 7.000 Euro.
Was kostet ein Immobilienmakler in Sülz?
homéa arbeitet mit einem Erfolgshonorar, das erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar fällig wird. Die Höhe besprechen wir im Erstgespräch. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer gelten die gesetzlichen Regeln zur Teilung der Maklerprovision (§§ 656a bis 656d BGB).
Woher stammen die Zahlen auf dieser Seite?
Aus BORIS-NRW, dem amtlichen Informationssystem zum Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen. Die Werte ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen. Karte und Zeitreihen finden Sie auch auf immobilienwerte.nrw.
Ihr nächster Schritt
Verkaufen in Sülz – beginnen Sie mit dem Wert.
Online-Bewertung
Eine erste Preisspanne für Ihre Adresse auf Basis der amtlichen Daten – kostenlos, ohne Registrierung.
Vor-Ort-Termin
Ihr Berater sieht sich Ihre Immobilie an und bespricht mit Ihnen Preis, Weg und Zeitplan – kostenlos und unverbindlich.Oder direkt: 0221 77 71 38 66 · Mo bis Sa, 8 bis 20 Uhr
Verkaufen
Über uns
Zusammenarbeit
Ressourcen