Wohnung verkaufen in Köln – mit amtlichen Zahlen und vollständigen Unterlagen.

Über alle Veräußerungsarten lag der mittlere Preis 2025 bei 4.709 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, 4,2 Prozent mehr als im Vorjahr. Die Immobilienrichtwerte für eine typische Bestandswohnung liegen je nach Stadtteil zwischen 2.590 und 10.400 Euro je Quadratmeter, in Lindenthal etwa bei 5.140 bis 5.190 Euro. Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses Köln und BORIS-NRW, Stichtag 01.01.2026.

Der Gutachterausschuss zählte 2025 insgesamt 4.772 Verkäufe von Wohnungseigentum. Davon waren 4.031 Weiterverkäufe bestehender Wohnungen, 451 Erstverkäufe aus Neubau und 290 Erstverkäufe nach Umwandlung. Die Weiterverkäufe nahmen gegenüber 2024 um 11 Prozent zu, die Neubauverkäufe um 22 Prozent. Der Geldumsatz lag insgesamt bei 1.755,49 Millionen Euro.

Neben Grundbuchauszug, Grundriss und Energieausweis brauchen Sie die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung und den Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage. Bei einer vermieteten Wohnung kommen Mietvertrag, Nachweise zu Mieterhöhungen und zur Kaution hinzu. Die WEG-Unterlagen erhalten Sie vom Verwalter.

Ja. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, Ihr Mieter bleibt in der Wohnung. Käufer sind meist Kapitalanleger, die mit der Miete rechnen. Der Gutachterausschuss setzt für vermietete Wohnungen im Richtwertmodell einen Abschlag an: Der Umrechnungskoeffizient liegt bei 0,94 gegenüber 1,00 für unvermietete Wohnungen.

Nur in einem bestimmten Fall: wenn an der Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder begründet werden soll, etwa bei einem umgewandelten Altbau. Dann ist der Mieter beim Verkauf an einen Dritten zum Vorkauf berechtigt und muss mit der Mitteilung des Kaufvertrags darüber unterrichtet werden. Verkaufen Sie an Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts, besteht kein Vorkaufsrecht.

Nur wenn die Teilungserklärung eine solche Zustimmung vorsieht. Dann ist der Kaufvertrag unwirksam, solange die Zustimmung fehlt. Verweigert werden darf sie nur aus wichtigem Grund. In der Praxis holt der Notar die Zustimmung nach der Beurkundung ein; prüfen Sie die Teilungserklärung deshalb schon vor der Vermarktung.

Das sollten Sie im Kaufvertrag ausdrücklich regeln. Legen Sie jede beschlossene oder angekündigte Sonderumlage im Exposé offen, damit Käufer sie in ihr Angebot einrechnen. Verschwiegene Beschlüsse tauchen spätestens in den Protokollen auf und führen dann zu Nachverhandlungen oder zu Streit nach dem Verkauf.

Nein. Die Erhaltungsrücklage gehört zum Vermögen der Eigentümergemeinschaft und bleibt dort, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen. Sie wirkt aber auf den Preis: Eine Rücklage, die zum Alter und Zustand des Hauses passt, nimmt Käufern die Sorge vor Sonderumlagen und ist damit ein Verkaufsargument.

Ist der Käufer Verbraucher, darf er bei Wohnungen und Einfamilienhäusern höchstens so viel Provision tragen wie der Verkäufer. Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, geschieht das in gleicher Höhe. Bei homéa zahlen Sie ein Erfolgshonorar, fällig bei Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar; die Höhe besprechen wir im Erstgespräch.

Ein Gewinn ist als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen ist eine Wohnung, die Sie in diesem Zeitraum ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben. Ob das auf Sie zutrifft, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.