Immobilienmakler · Köln-Riehl
Immobilienmakler in Köln-Riehl – zwischen Zoo, Flora und Rhein.
Sie möchten in Riehl eine Wohnung oder ein Haus verkaufen? Wir beginnen mit dem, was die amtlichen Daten für Ihr Viertel sagen, und prüfen dann vor Ort, was Ihre Immobilie davon unterscheidet. Ein fester Berater begleitet Sie bis zum Notar.
Riehl · Stichtag 01.01.2026
Was ist Ihre Immobilie in Riehl wert?
Erste Einordnung auf Basis der amtlichen Richtwerte – adressgenau.
Wohnung
3.930 bis 4.530 €/m²
Bodenwert
1.260 bis 2.300 €/m²
Quelle
BORIS-NRW
Kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Riehl in Zahlen
Was die amtlichen Werte für Riehl sagen.
Der Gutachterausschuss der Stadt Köln wertet jedes Jahr die beurkundeten Kaufpreise aus. Für Riehl mit rund 11.900 Einwohnern und knapp 6.200 Wohnungen auf 2,4 km² ergeben sich zum 1. Januar 2026 diese Werte:
| Kennzahl | Wert zum 01.01.2026 | Bezug |
|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 3.930 bis 4.530 €/m² Wohnfläche | Immobilienrichtwerte (2 Zonen) |
| Bauland Wohnen | 1.260 bis 2.300 €/m² Grundstück | Bodenrichtwerte (4 Zonen) |
| Bodenwert Wohnen seit 2022 | rund −19,1 % | Median der Wohnzonen, 2022 → 2026 |
| Bodenwert Wohnen seit 2018 | rund +29,5 % | Median der Wohnzonen, 2018 → 2026 |
| Wohnungen zum Vorjahr | +2,7 % bis +2,9 % | Immobilienrichtwerte 2025 → 2026 |
| Verkaufte Bestandswohnungen 2025 | Ø 4.606 €/m² Wohnfläche | 54 Kaufverträge, Grundstücksmarktbericht 2026 |
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa. Kaufpreise 2025: Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt Köln. Karte und Zeitreihe ab 2011: immobilienwerte.nrw.
Zum Vergleich: das Preisniveau aller 86 Kölner Stadtteile.
Tatsächliche Kaufpreise 2025
Was 2025 in Riehl tatsächlich gezahlt wurde.
Richtwerte beschreiben ein Normobjekt. Der Grundstücksmarktbericht 2026 zeigt zusätzlich, was Käufer in Riehl im Jahr 2025 tatsächlich bezahlt haben – ausgewertet aus den beim Gutachterausschuss eingegangenen Kaufverträgen.
Eigentumswohnungen
| Objektart | Verkäufe | Ø Kaufpreis | Ø Wohnfläche | Ø €/m² Wohnfläche | Spanne €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Bestandswohnung (Weiterverkauf) | 54 | 338.946 € | 73 m² | 4.606 € | 2.372 bis 7.803 € |
| Baujahre vor 1941 | 10 | 449.120 € | 96 m² | 4.763 € | 3.656 bis 6.262 € |
| Baujahre 1941 – 1990 | 41 | 282.019 € | 64 m² | 4.459 € | 2.372 bis 7.543 € |
| Baujahre ab 1991 | 3 | 749.700 € | 117 m² | 6.099 € | 4.935 bis 7.803 € |
Wie Sie die Zahlen lesen
54 Bestandswohnungen wurden 2025 in Riehl weiterverkauft, im Mittel für 4.606 €/m² bei durchschnittlich 73 m² Wohnfläche. Die 41 Wohnungen der Baujahre 1941 bis 1990 lagen bei 4.459 €/m², die zehn Altbauwohnungen vor 1941 bei 4.763 €/m². Für jüngere Wohnungen ab Baujahr 1991 weist der Bericht nur drei Verkäufe aus, im Mittel für 6.099 €/m². Zu Häusern enthält der Bericht für Riehl keine Mittelwerte.Dass Richtwert und Mittelwert voneinander abweichen, ist kein Widerspruch: Der Richtwert beschreibt ein Normobjekt, der Mittelwert die Mischung der Objekte, die in einem Jahr tatsächlich verkauft wurden. Für Ihren Preis ziehen wir beide heran – und die Merkmale Ihrer Immobilie.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Berichtszeitraum 01.01.–31.12.2025 (Vertragsdatum). Arithmetische Mittelwerte und Spannen aller geeigneten Kaufverträge; veröffentlicht nur bei mindestens drei Verträgen. Lizenz dl-de/zero-2-0.
Wohnung verkaufen in Riehl
Eigentumswohnungen: zwei Zonen, beide im Plus.
Für Eigentumswohnungen gibt es in Riehl zwei Immobilienrichtwert-Zonen: Riehl Süd mit einem Normobjekt von 1952 und das Niederländer Viertel mit einem Normobjekt von 1972, jeweils 41 bis 80 m² Wohnfläche.
| Zone | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | zum Vorjahr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Riehl SüdNormobjekt Baujahr 1952, 41-80 m² | 4.210 | 4.510 | 4.240 | 4.410 | 4.530 | +2,7 % |
| Riehl Niederländer ViertelNormobjekt Baujahr 1972, 41-80 m² | 3.570 | 3.570 | 3.570 | 3.820 | 3.930 | +2,9 % |
Was das für Ihren Preis bedeutet
In der Zone Riehl Süd liegt der Richtwert bei 4.530 €/m², rund 8 % über dem Stand von 2022. Im Niederländer Viertel sind es 3.930 €/m²; hier blieb der Wert von 2022 bis 2024 unverändert und ist seitdem um rund 10 % gestiegen. Zum Vorjahr legten beide Zonen um knapp 3 % zu.Für Ihren Preis zählen die Abweichungen vom Normobjekt: Baujahr, Größe, Geschosslage, Balkon oder Garten, Modernisierungen und die Energiebilanz. Der Gutachterausschuss veröffentlicht dafür Umrechnungskoeffizienten – sie sind der Ausgangspunkt jeder seriösen Bewertung, ersetzen aber nicht den Blick in die Wohnung.Vermietete Wohnungen sprechen vor allem Kapitalanleger an. Der Mietvertrag geht mit dem Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB); entscheidend sind dann Miethöhe, Mietvertrag und die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa.
Haus verkaufen in Riehl
Häuser und Grundstücke: der Boden als Maßstab.
Von den 842 Wohngebäuden in Riehl ist rund ein Viertel ein Ein- oder Zweifamilienhaus. Einen Immobilienrichtwert für diese Häuser weist BORIS-NRW für Riehl nicht aus; Anhaltspunkt sind deshalb die Bodenrichtwerte und der Gebäudebestand – von der Villa an der Flora bis zum Reihenhaus der 1920er-Jahre.
| Lage (Richtwertzone) | Nutzung und Bauweise | 2018 | 2022 | 2026 | 2022 → 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Hildegardisstr. | allgemeines WohngebietIV Geschosse, GFZ 2,0 | 1.360 | 2.160 | 1.750 | −19,0 % |
| Theodor-Schwann-Str. | allgemeines WohngebietII Geschosse | 1.510 | 2.630 | 2.300 | −12,5 % |
| Stammheimer Str. 50-64 | allgemeines WohngebietIV Geschosse, GFZ 1,4 | 1.100 | 1.760 | 1.420 | −19,3 % |
| Rotterdamer Str. 25-35 | allgemeines WohngebietIV-VIII Geschosse, GFZ 1,4 | 970 | 1.560 | 1.260 | −19,2 % |
Bodenrichtwert in €/m² Grundstücksfläche, jeweils zum 1. Januar
Hildegardisstr.Theodor-Schwann-Str.Stammheimer Str. 50-64
So lesen Sie die Werte
Die Bodenrichtwerte für Wohnen reichen von 1.260 €/m² an der Rotterdamer Straße im Niederländer Viertel bis 2.300 €/m² an der Theodor-Schwann-Straße nördlich von Zoo und Flora. Dort bezieht sich der Wert auf zweigeschossige Bebauung, an Hildegardis- und Stammheimer Straße mit 1.750 und 1.420 €/m² auf viergeschossige.Seit 2022 sind die Bodenwerte um rund ein Fünftel gesunken, gegenüber 2018 liegen sie knapp 30 % höher.Für Ihr Haus zählen neben dem Boden das Baujahr, der Zustand, die Energiebilanz und die Ausnutzung des Grundstücks. Das sehen wir uns vor Ort an.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa. Werte in €/m²; Zonenzuschnitte hat der Gutachterausschuss im Zeitverlauf teilweise geändert.
Die Lagen im Veedel
Vom Ausflugsort am Rhein zum Wohnvorort.
Riehl wird 972 erstmals erwähnt und kam 1888 mit Nippes zu Köln. Nach dem Hochwasser von 1845 entstand am Rhein ein Festplatz mit Ausflugslokalen; um 1870 wurden zahlreiche Straßen und Baugrundstücke zum Schutz vor Hochwasser um rund zwei Meter aufgeschüttet. Mit Zoo und Flora wuchs ein Wohnvorort, den der LVR als Gartenstadt beschreibt.
01
Rund um Zoo und Flora
Zoo (1860), Flora (1864) und Botanischer Garten (1914) prägen den Süden; nördlich davon entstand ein großbürgerliches Villenviertel. An der Theodor-Schwann-Straße liegt mit 2.300 €/m² der höchste Bodenrichtwert des Stadtteils.
02
St. Engelbert
Die Rundkirche von Dominikus Böhm entstand 1931 bis 1932. Im umliegenden Viertel an der Hildegardisstraße beträgt der Bodenrichtwert 1.750 €/m² bei viergeschossiger Bebauung.
03
Naumannsiedlung
Die GAG baute die Siedlung 1927 bis 1929 mit 68 Häusern und 631 Wohnungen; seit 1995 ist sie eingetragenes Baudenkmal. Der Naumannplatz wurde bis September 2023 zum Quartiersplatz umgestaltet.
04
Stammheimer Straße und Riehler Gürtel
Die Stadt zählt diesen Bereich zu den Akzenten des Stadtteils. An der Stammheimer Straße (Nr. 50–64) liegt der Bodenrichtwert bei 1.420 €/m².
05
Niederländer Viertel und Rheinufer
An der Rotterdamer Straße gilt ein Bodenrichtwert von 1.260 €/m² für vier- bis achtgeschossige Bebauung; für Wohnungen besteht eine eigene Richtwert-Zone. An der Straße An der Schanz steht das 1972 fertiggestellte Colonia-Hochhaus mit 147 m Höhe.
06
Riehler Heimstätten
Aus der früheren Kasernenanlage an der Boltensternstraße entstanden ab 1927 die Riehler Heimstätten. Heute bietet das städtische Senioren- und Behindertenzentrum auf parkartigem Gelände 495 Wohnungen und 604 Pflegeplätze.
Weitere Stadtteile im Bezirk Nippes: Bilderstöckchen · Longerich · Mauenheim · Niehl · Nippes · Weidenpesch · alle Kölner Stadtteile
Gut zu wissen
Hochwasser, Denkmal, Planung: was Käufer fragen.
Hochwasser: Für den Rheinabschnitt vom Theodor-Heuss-Ring bis zum Ölhafen gilt eine Hochwasserschutzzonenverordnung; ihre Begrenzung verläuft unter anderem entlang der Riehler Straße. Wird der mobile Hochwasserschutz aufgebaut, haben Anlieger in Sperr- und Gefahrenzone Pflichten, etwa Fahrzeuge zu entfernen und Öltanks gegen Aufschwimmen zu sichern. Bemessen ist der Schutz bis 11,30 m Kölner Pegel; einen absoluten Schutz gibt es nicht. Ob Ihr Grundstück betroffen ist, zeigen die Kartenanlagen der Verordnung.Denkmal und Kulturlandschaft: Die Naumannsiedlung ist seit 1995 als Baudenkmal eingetragen. Zudem liegt Riehl im Kulturlandschaftsbereich „Riehl, Zoo, Flora“ des Regionalplans, der Zoo, Flora, St. Engelbert, die Siedlungen der Weimarer Zeit und das Villenviertel umfasst – eine planerische Zielaussage, keine Satzung.Denkmalschutz: Ob ein Haus als Baudenkmal eingetragen ist, lässt sich über die Denkmalliste der Stadt Köln prüfen. Für Käufer bedeutet ein Eintrag Genehmigungspflichten bei Umbauten, aber auch erhöhte steuerliche Abschreibungen für Sanierungskosten (§§ 7i, 10f EStG). Den Einzelfall prüft der Steuerberater.Planung: Für rund 2,7 Hektar zwischen Tiergartenstraße, Niederländer Ufer und Riehler Straße läuft ein vorhabenbezogener Bebauungsplan zur Erweiterung der DEVK-Zentrale mit einem Hochhaus auf dem Gelände des heutigen Zooparkhauses; die Öffentlichkeit wurde zuletzt im Juni und Juli 2025 beteiligt.Milieuschutz: Eine soziale Erhaltungssatzung gilt für Riehl nicht. In Köln besteht sie für das Severinsviertel, Mülheim Süd-West und Ehrenfeld-Ost; für Kalk-Mitte hat der Rat am 8. Oktober 2026 eine vierte Satzung beschlossen (Stand: Oktober 2026). Umwandlung und Modernisierung unterliegen hier also keinen zusätzlichen Genehmigungen aus dieser Satzung.
Quellen: Stadt Köln (Stadtteilporträt Riehl, Stadtteilinformationen 2025, Naumannplatz, Bekanntmachungen Erweiterung DEVK-Zentrale, soziale Erhaltungssatzungen), StEB Köln (Hochwasserschutzzonenverordnung Theodor-Heuss-Ring bis Ölhafen), LVR KuLaDig. Stand Oktober 2026.
Mit homéa verkaufen
Was ein Makler in Riehl für Sie tun sollte.
Die Zahlen oben stehen jedem offen. Den Unterschied macht, was daraus folgt: ein Angebotspreis, den Käufer mit ihrer Bank nachvollziehen können, und ein Vermarktungsweg, der zu Ihrer Situation passt.Wir beginnen mit einer Bewertung auf Basis von BORIS-NRW und prüfen Ihre Immobilie dann vor Ort – Zustand, Grundriss, Modernisierungen, Energiebilanz. Danach entscheiden Sie, ob Sie öffentlich über die Portale oder diskret an vorgemerkte Käufer verkaufen möchten.Sie haben vom ersten Gespräch bis zur Übergabe einen festen Ansprechpartner. Er beschafft mit Ihrer Vollmacht die Unterlagen, führt die Besichtigungen, prüft die Finanzierungsnachweise der Interessenten und begleitet Sie bis zur Übergabe.Sie zahlen ein Erfolgshonorar. Es wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist; die Höhe besprechen wir im Erstgespräch.
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FAQ
Fragen zum Verkauf
in Köln-Riehl.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Köln-Riehl?
Zum 1. Januar 2026 liegt er in den Wohnlagen zwischen 1.260 und 2.300 Euro je Quadratmeter Grundstück, am höchsten an der Theodor-Schwann-Straße. Gegenüber 2022 sind die Werte um rund 19 Prozent gesunken, gegenüber 2018 liegen sie knapp 30 Prozent höher.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Riehl?
Die Immobilienrichtwerte liegen zum 1. Januar 2026 bei 4.530 Euro (Riehl Süd) und 3.930 Euro (Niederländer Viertel) je Quadratmeter Wohnfläche. 2025 wurden 54 Bestandswohnungen verkauft, im Mittel für 4.606 Euro je Quadratmeter.
Was bedeutet der Hochwasserschutz für Eigentümer in Riehl?
Für den Rheinabschnitt vom Theodor-Heuss-Ring bis zum Ölhafen gilt eine Hochwasserschutzzonenverordnung der Stadt Köln. Wird der mobile Schutz aufgebaut, haben Anlieger in Sperr- und Gefahrenzone Pflichten, etwa Fahrzeuge zu entfernen und Öltanks zu sichern. Bemessen ist der Schutz bis 11,30 m Kölner Pegel; ob Ihr Grundstück betroffen ist, prüfen wir anhand der Kartenanlagen.
Was kostet ein Immobilienmakler in Riehl?
homéa arbeitet mit einem Erfolgshonorar, das erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar fällig wird. Die Höhe besprechen wir im Erstgespräch. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer gelten die gesetzlichen Regeln zur Teilung der Maklerprovision (§§ 656a bis 656d BGB).
Woher stammen die Zahlen auf dieser Seite?
Aus BORIS-NRW, dem amtlichen Informationssystem zum Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen. Die Werte ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen. Karte und Zeitreihen finden Sie auch auf immobilienwerte.nrw.
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