Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf: Berechnung, Höhe und Ausnahmen.

In der Regel ja, wenn Sie ein Darlehen mit festem Sollzins während der Zinsbindung zurückzahlen. Der Verkauf ist ein berechtigtes Interesse, die Bank muss die Rückzahlung also zulassen, darf aber den Schaden ersetzt verlangen (§§ 490, 500, 502 BGB). Keine Entschädigung fällt an, wenn die Zinsbindung endet, das Darlehen seit mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt ist und Sie mit sechs Monaten Frist kündigen oder der Vertrag die Berechnung nicht ausreichend erklärt.

Einen festen Prozentsatz gibt es bei Immobilienkrediten nicht; die Obergrenzen des § 502 Abs. 3 BGB gelten nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen. Die Bank berechnet den Zinsschaden bis zum Ende der geschützten Zinserwartung, abzüglich ersparter Risiko- und Verwaltungskosten. Je kleiner der Abstand zwischen Ihrem Vertragszins und der aktuellen Wiederanlagerendite und je kürzer die Restlaufzeit, desto geringer die Entschädigung.

Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens können Sie jedes Festzinsdarlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung (§ 489 Abs. 1 Nummer 2 BGB). Das gilt auch bei einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren. Wurde nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über Zins oder Rückzahlung getroffen, beginnt die Frist mit dieser Vereinbarung.

Wenn die Angaben im Vertrag über die Laufzeit, das Kündigungsrecht oder die Berechnung unzureichend sind (§ 502 Abs. 2 Nummer 2 BGB). Der Bundesgerichtshof hat das etwa bei einer Klausel bejaht, die auf die Restlaufzeit statt auf die geschützte Zinserwartung abstellte (XI ZR 75/23). Eine Klausel, die die Methode und die geschützte Zinserwartung zutreffend nennt, genügt dagegen (XI ZR 187/23).

Verbreitet ist die Aktiv-Passiv-Methode: Die Bank vergleicht die Zinsen, die Sie bis zum Ende der geschützten Zinserwartung gezahlt hätten, mit der Rendite einer laufzeitgleichen Wiederanlage. Von der Differenz zieht sie ersparte Risiko- und Verwaltungskosten ab und zinst das Ergebnis auf den Ablösetag ab. Vereinbarte Sondertilgungsrechte muss sie dabei berücksichtigen.

Ja, wenn Sie gleichzeitig eine neue Immobilie kaufen und der Kredit weiterlaufen soll. Nach dem Bundesgerichtshof muss die Bank dem Austausch der Grundschuld zustimmen, wenn die neue Sicherheit ihr Risiko genauso gut abdeckt, Sie alle Kosten tragen und ihr bei Verwaltung und Verwertung keine Nachteile drohen (XI ZR 398/02). Sprechen Sie die Bank früh darauf an.

Das ist möglich, wenn die Bank zustimmt und den Käufer als neuen Darlehensnehmer akzeptiert. Einen Anspruch darauf haben Sie nicht. Die Bank prüft die Bonität des Käufers wie bei einem neuen Kredit. Interessant ist das vor allem, wenn Ihr Vertragszins unter dem aktuellen Marktniveau liegt und der Käufer ohnehin finanzieren muss.

Ja, wenn die Bank sie nicht verlangen durfte – etwa weil die Vertragsangaben unzureichend waren. In dem vom Bundesgerichtshof am 20.05.2025 entschiedenen Fall (XI ZR 22/24) musste die Bank die gezahlte Entschädigung erstatten. Ob Ihre Klausel betroffen ist, lassen Sie von einer Verbraucherzentrale oder einer Anwältin bzw. einem Anwalt für Bankrecht prüfen.

Nein. Die Grenzen von 1 Prozent bzw. 0,5 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags in § 502 Abs. 3 BGB gelten nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, also etwa Ratenkredite. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen darf die Bank eine angemessene Entschädigung für den tatsächlich entstandenen Schaden verlangen, ohne feste Prozentgrenze.