Lexikon · Wohnfläche (WoFlV)
Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) – Definition und Berechnung
Die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) umfasst die Räume einer Wohnung; Dachschrägen und Balkone zählen anteilig. Berechnung mit Beispiel.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Die Wohnfläche umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören; nach der Wohnflächenverordnung werden Raumteile unter zwei Metern lichter Höhe nur zur Hälfte, unter einem Meter gar nicht und Balkone oder Terrassen in der Regel zu einem Viertel angerechnet (§§ 2, 4 WoFlV). Keller, Waschküchen und Garagen zählen nicht dazu.
Auch: Wohnflächenverordnung, WoFlV, Wohnfläche berechnen
Was bedeutet Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung?
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) gilt unmittelbar nur für den geförderten Wohnungsbau (§ 1 WoFlV), wird in der Praxis aber auch bei Verkauf und Vermietung häufig herangezogen. Ihre Regeln:
Was zählt: alle Räume der Wohnung, auch Wintergärten und Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zur Wohnung gehören (§ 2 Abs. 2 WoFlV).Was nicht zählt: Zubehörräume wie Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Heizungsräume und Garagen sowie Geschäftsräume (§ 2 Abs. 3 WoFlV).Wie gemessen wird: nach den lichten Maßen zwischen den Wänden; Treppen mit mehr als drei Stufen und Türnischen bleiben außen vor (§ 3 WoFlV).Wie angerechnet wird: voll ab 2 Meter Höhe, zur Hälfte zwischen 1 und 2 Metern, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§ 4 WoFlV).
Beispiel aus Köln
Eine Dachgeschosswohnung in Köln-Ehrenfeld hat beispielhaft laut Grundriss 90 Quadratmeter Grundfläche. Davon liegen 14 Quadratmeter unter Dachschrägen zwischen 1 und 2 Metern Höhe und 4 Quadratmeter unter einem Meter. Dazu kommt ein Balkon mit 8 Quadratmetern (Werte angenommen).Nach WoFlV ergibt sich: 72 Quadratmeter voll, 14 × 0,5 = 7 Quadratmeter, die 4 Quadratmeter unter einem Meter entfallen, der Balkon zählt 8 × 0,25 = 2 Quadratmeter. Die Wohnfläche beträgt also 81 Quadratmeter, nicht 90 oder 98. Bei einem Quadratmeterpreis von 5.000 Euro macht dieser Unterschied rund 45.000 Euro aus.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Die Wohnfläche ist eine der wichtigsten Angaben im Exposé und im Kaufvertrag. Lassen Sie sie nach einer anerkannten Methode berechnen und nennen Sie die Methode. Eine zu hoch angegebene Fläche kann einen Sachmangel begründen, wenn sie als Beschaffenheit vereinbart ist. Ältere Berechnungen nach der früheren Zweiten Berechnungsverordnung bleiben gültig, bis umgebaut wird (§ 5 WoFlV). Welche Unterlagen Käufer erwarten, lesen Sie unter Unterlagen für den Verkauf; wie die Fläche in den Wert eingeht, unter Immobilienbewertung in Köln. Einen ersten Wert für Ihre Immobilie liefert die Online-Bewertung.
Abgrenzung: Wohnfläche vs. Nutzfläche
| Wohnfläche | Nutzfläche | |
|---|---|---|
| Was zählt | Wohnräume, anteilig Balkone und Dachschrägen | auch Keller, Abstell- und Nebenräume, je nach Regelwerk |
| Regelwerk | WoFlV | meist DIN 277 |
| Verwendung | Wohnungsverkauf und -vermietung | Gewerbe, Nebenflächen, Baukosten |
Mehr dazu im Eintrag Nutzfläche.
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Wohnfläche (WoFlV).
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Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
Ja, nach der Wohnflächenverordnung in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte seiner Grundfläche. Voraussetzung ist, dass er ausschließlich zur Wohnung gehört. Gleiches gilt für Loggien, Dachgärten und Terrassen.
Wie wird die Wohnfläche bei Dachschrägen berechnet?
Flächen ab 2 Metern lichter Höhe zählen voll, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte, unter 1 Meter gar nicht. Gemessen wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, also ohne Putz- und Wandstärken.
Gehört der Keller zur Wohnfläche?
Nein, Kellerräume zählen nach der Wohnflächenverordnung als Zubehörräume nicht zur Wohnfläche, ebenso Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung und Garagen. Sie können aber zur Nutzfläche gehören und den Wert einer Immobilie beeinflussen.
Für wen gilt die Wohnflächenverordnung?
Verbindlich ist die Wohnflächenverordnung nur, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird, also im geförderten Wohnungsbau (§ 1 WoFlV). Bei Verkauf und Vermietung frei finanzierter Wohnungen ist sie nicht vorgeschrieben, wird aber häufig herangezogen. Fragen Sie deshalb nach, nach welcher Methode eine angegebene Fläche berechnet wurde.
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