Immobilienmakler · Köln-Neustadt-Süd
Immobilienmakler in Köln-Neustadt-Süd – für Altbau, Ringe und Südstadt.
Sie möchten in der Neustadt-Süd eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus verkaufen? Wir beginnen mit dem, was die amtlichen Daten für Ihr Veedel sagen – vom Volksgarten bis zum Rathenauplatz – und prüfen dann vor Ort, was Ihre Immobilie davon unterscheidet. Ein fester Berater begleitet Sie bis zum Notar.
Neustadt-Süd · Stichtag 01.01.2026
Was ist Ihre Immobilie in Neustadt-Süd wert?
Erste Einordnung auf Basis der amtlichen Richtwerte – adressgenau.
Wohnung
5.010 bis 5.760 €/m²
Bodenwert
1.720 bis 2.140 €/m²
Quelle
BORIS-NRW
Kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Neustadt-Süd in Zahlen
Was die amtlichen Werte für Neustadt-Süd sagen.
Der Gutachterausschuss der Stadt Köln wertet jedes Jahr die beurkundeten Kaufpreise aus. Für die Neustadt-Süd mit rund 37.300 Einwohnern – nur gut 3 % der Wohngebäude sind hier Ein- und Zweifamilienhäuser – ergeben sich zum 1. Januar 2026 diese Werte:
| Kennzahl | Wert zum 01.01.2026 | Bezug |
|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 5.010 bis 5.760 €/m² Wohnfläche | Immobilienrichtwerte (3 Zonen) |
| Bauland Wohnen | 1.720 bis 2.140 €/m² Grundstück | Bodenrichtwerte (5 Zonen) |
| Bauland Misch-/Kerngebiet | 1.470 bis 1.960 €/m² Grundstück | Bodenrichtwerte |
| Bodenwert Wohnen seit 2022 | rund −19,2 % | Median der Wohnzonen, 2022 → 2026 |
| Bodenwert Wohnen seit 2018 | rund +29,3 % | Median der Wohnzonen, 2018 → 2026 |
| Wohnungen zum Vorjahr | +3,9 % bis +6,1 % | Immobilienrichtwerte 2025 → 2026 |
| Verkaufte Bestandswohnungen 2025 | Ø 5.766 €/m² Wohnfläche | 216 Kaufverträge, Grundstücksmarktbericht 2026 |
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa. Kaufpreise 2025: Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt Köln. Karte und Zeitreihe ab 2011: immobilienwerte.nrw.
Zum Vergleich: das Preisniveau aller 86 Kölner Stadtteile.
Tatsächliche Kaufpreise 2025
Was 2025 in Neustadt-Süd tatsächlich gezahlt wurde.
Richtwerte beschreiben ein Normobjekt. Der Grundstücksmarktbericht 2026 zeigt zusätzlich, was Käufer in Neustadt-Süd im Jahr 2025 tatsächlich bezahlt haben – ausgewertet aus den beim Gutachterausschuss eingegangenen Kaufverträgen.
Eigentumswohnungen
| Objektart | Verkäufe | Ø Kaufpreis | Ø Wohnfläche | Ø €/m² Wohnfläche | Spanne €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Umgewandelte Wohnung | 36 | 507.061 € | 68 m² | 7.556 € | 5.155 bis 9.780 € |
| Bestandswohnung (Weiterverkauf) | 216 | 390.009 € | 67 m² | 5.766 € | 1.783 bis 14.545 € |
| Baujahre vor 1941 | 71 | 552.532 € | 91 m² | 6.055 € | 1.783 bis 10.667 € |
| Baujahre 1941 – 1990 | 91 | 311.458 € | 57 m² | 5.533 € | 2.385 bis 14.545 € |
| Baujahre ab 1991 | 50 | 290.131 € | 47 m² | 5.831 € | 3.043 bis 9.307 € |
Wie Sie die Zahlen lesen
Mit 216 Weiterverkäufen ist der Wohnungsmarkt in Neustadt-Süd groß genug, um nach Baujahren zu unterscheiden: Altbauwohnungen vor 1941 kosteten 2025 im Mittel 6.055 €/m², Wohnungen der Baujahre 1941 bis 1990 im Mittel 5.533 €/m². Wohnungen, die nach Umwandlung eines Mietshauses erstmals verkauft wurden, erzielten im Mittel 7.556 €/m².Dass Richtwert und Mittelwert voneinander abweichen, ist kein Widerspruch: Der Richtwert beschreibt ein Normobjekt, der Mittelwert die Mischung der Wohnungen, die in einem Jahr tatsächlich verkauft wurden. Für Ihren Preis ziehen wir beide heran – und die Merkmale Ihrer Wohnung.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Berichtszeitraum 01.01.–31.12.2025 (Vertragsdatum). Arithmetische Mittelwerte und Spannen aller geeigneten Kaufverträge; veröffentlicht nur bei mindestens drei Verträgen. Lizenz dl-de/zero-2-0.
Wohnung verkaufen in Neustadt-Süd
Eigentumswohnungen: drei Zonen, drei Veedel.
Für Eigentumswohnungen gibt es in der Neustadt-Süd drei Immobilienrichtwert-Zonen. Ihre Normobjekte unterscheiden sich: In der Zone Südstadt ist es eine Altbauwohnung von 1900, im Volksgarten- und im Rathenau-Viertel eine Wohnung von 1952, jeweils mit 41 bis 80 m².
| Zone | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | zum Vorjahr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SüdstadtNormobjekt Baujahr 1900, 41-80 m² | 5.830 | 5.830 | 5.540 | 5.430 | 5.760 | +6,1 % |
| Volksgarten-ViertelNormobjekt Baujahr 1952, 41-80 m² | 4.610 | 4.840 | 4.650 | 4.840 | 5.070 | +4,8 % |
| Rathenau-ViertelNormobjekt Baujahr 1952, 41-80 m² | 5.350 | 5.350 | 4.820 | 4.820 | 5.010 | +3,9 % |
Was das für Ihren Preis bedeutet
Alle drei Zonen sanken zum Stichtag 2024 und haben 2026 wieder zugelegt, zuletzt um 4 bis 6 %. Am höchsten liegt die Südstadt mit 5.760 €/m², dort allerdings bezogen auf einen Altbau.Für Ihren Preis zählen die Abweichungen vom Normobjekt: Baujahr, Größe, Geschosslage, Balkon oder Garten, Modernisierungen und die Energiebilanz. Der Gutachterausschuss veröffentlicht dafür Umrechnungskoeffizienten – sie sind der Ausgangspunkt jeder seriösen Bewertung, ersetzen aber nicht den Blick in die Wohnung.Vermietete Wohnungen sprechen vor allem Kapitalanleger an. Der Mietvertrag geht mit dem Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB); entscheidend sind dann Miethöhe, Mietvertrag und die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa.
Haus verkaufen in Neustadt-Süd
Häuser und Grundstücke: was der Boden wert ist.
Ein- und Zweifamilienhäuser sind in der Neustadt-Süd selten, einen Immobilienrichtwert dafür gibt es nicht. Für Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser setzt der Bodenrichtwert den Rahmen. Er bezieht sich hier meist auf fünfgeschossige Bebauung in einem besonderen Wohngebiet.
| Lage (Richtwertzone) | Nutzung und Bauweise | 2018 | 2022 | 2026 | 2022 → 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Mainzer Str. 60-64 | besonderes WohngebietV Geschosse, GFZ 2,4 | 1.650 | 2.650 | 2.140 | −19,2 % |
| Görresstr. | besonderes WohngebietV Geschosse, GFZ 2,4 | 1.650 | 2.650 | 2.140 | −19,2 % |
| Vondelstr. 30-36 | besonderes WohngebietV Geschosse, GFZ 2,4 | 1.500 | 2.400 | 1.940 | −19,2 % |
| Kleingedankstr. 12-18 | besonderes WohngebietIV Geschosse, GFZ 1,5 | 1.330 | 2.130 | 1.720 | −19,2 % |
| Sachsenring 67-69 | KerngebietIV-VI Geschosse, GFZ 2,8 | 1.310 | 1.830 | 1.470 | −19,7 % |
| Pfälzer Str. 40-48 | besonderes WohngebietV Geschosse, GFZ 2,4 | 1.460 | 2.320 | 1.870 | −19,4 % |
| Hochstadenstr. 20-24 | MischgebietV Geschosse, GFZ 2,4 | 1.460 | 2.320 | 1.870 | −19,4 % |
Bodenrichtwert in €/m² Grundstücksfläche, jeweils zum 1. Januar
Mainzer Str. 60-64Görresstr.Vondelstr. 30-36
So lesen Sie die Werte
Die Bodenrichtwerte für Wohnen liegen zwischen 1.720 und 2.140 €/m², an der Mainzer Straße und der Görresstraße am höchsten. In den Misch- und Kerngebieten, etwa an der Zülpicher Straße oder am Sachsenring, sind es 1.470 bis 1.960 €/m².Seit dem Höchststand 2022 sind die Bodenwerte um rund ein Fünftel gesunken; gegenüber 2018 liegen sie rund 30 % höher.Bei Mehrfamilienhäusern entscheiden neben dem Boden die Mieten, der Zustand und die Frage, ob das Haus bereits in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist. Diese Rechnung machen wir mit Ihnen vor Ort – und mit unserem Team für Anlageobjekte.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa. Werte in €/m²; Zonenzuschnitte hat der Gutachterausschuss im Zeitverlauf teilweise geändert.
Die Lagen im Veedel
Gründerzeit zwischen Ringen und Grüngürtel.
Die Neustadt entstand ab 1881 nach Plänen von Hermann Josef Stübben als Halbkreis um die Altstadt. Die Neustadt-Süd liegt zwischen Ringen und Innerem Grüngürtel, im Norden begrenzt durch die Aachener Straße.
01
Südstadt
Rund um Chlodwigplatz und Mainzer Straße liegt die Zone mit dem höchsten Wohnungs-Richtwert des Stadtteils. Hier sind laut Stadt Köln einige Wohnhäuser der ursprünglichen Architektur erhalten.
02
Volksgarten-Viertel
Um den Volksgarten an der Vorgebirgstraße und die Pauluskirche liegen Wohnstraßen mit Bodenrichtwerten von 1.720 bis 1.870 €/m².
03
Rathenau-Viertel und Kwartier Latäng
Am Rathenauplatz beginnt das Kwartier Latäng mit Gastronomie; der Name verweist auf das Pariser Studentenviertel, die Universität liegt in der Nähe.
04
Komponisten-Viertel
Rund um den Yitzhak-Rabin-Platz und die Görresstraße liegt der Bodenrichtwert bei 2.140 €/m², bezogen auf fünfgeschossige Bebauung.
05
Studenten-Viertel und Zülpicher Straße
An der Zülpicher Straße und der Hochstadenstraße ist Mischgebiet ausgewiesen; die Bodenrichtwerte liegen bei 1.870 bis 1.960 €/m².
06
Römerpark und Aachener Weiher
Grün liegt am Rand: der Römerpark an der Teutoburger Straße, der Volksgarten und der Aachener Weiher im Inneren Grüngürtel.
Weitere Stadtteile im Bezirk Innenstadt: Altstadt-Nord · Altstadt-Süd · Deutz · Neustadt-Nord · alle Kölner Stadtteile
Gut zu wissen
Was Eigentümer in der Neustadt-Süd wissen sollten.
Keine Erhaltungssatzung: Für den Bereich Neustadt Süd-West hatte die Stadt 2021 die Aufstellung einer sozialen Erhaltungssatzung beschlossen. Am 1. Juni 2023 wurde der Beschluss aufgehoben, weil das Gutachten die Voraussetzungen nicht vollständig bestätigte. Seitdem gibt es dort keinen erhaltungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalt.Nachbarschaft Parkstadt Süd: Südlich angrenzend plant die Stadt mit der Parkstadt Süd ein neues Quartier und die Fortführung des Inneren Grüngürtels bis zum Rhein. Für das Gebiet laufen seit 2025 Bebauungsplanverfahren.Mehrfamilienhäuser: Wer ein ganzes Haus verkauft, sollte Mietverträge, Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen und – falls vorhanden – die Teilungserklärung vollständig vorliegen haben. Käufer prüfen diese Unterlagen genau.
Quellen: Stadt Köln (Stadtteilporträt Neustadt-Süd, Stadtteilinformationen 2025, Bauen und Wohnen 2025, Aufhebung Erhaltungssatzung Neustadt Süd-West, Parkstadt Süd), LVR KuLaDig. Stand Oktober 2026.
Mit homéa verkaufen
Was ein Makler in Neustadt-Süd für Sie tun sollte.
Die Zahlen oben stehen jedem offen. Den Unterschied macht, was daraus folgt: ein Angebotspreis, den Käufer mit ihrer Bank nachvollziehen können, und ein Vermarktungsweg, der zu Ihrer Situation passt.Wir beginnen mit einer Bewertung auf Basis von BORIS-NRW und prüfen Ihre Immobilie dann vor Ort – Zustand, Grundriss, Modernisierungen, Energiebilanz. Danach entscheiden Sie, ob Sie öffentlich über die Portale oder diskret an vorgemerkte Käufer verkaufen möchten.Sie haben vom ersten Gespräch bis zur Übergabe einen festen Ansprechpartner. Er beschafft mit Ihrer Vollmacht die Unterlagen, führt die Besichtigungen, prüft die Finanzierungsnachweise der Interessenten und begleitet Sie bis zur Übergabe.Sie zahlen ein Erfolgshonorar. Es wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist; die Höhe besprechen wir im Erstgespräch.
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FAQ
Fragen zum Verkauf
in Köln-Neustadt-Süd.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Köln-Neustadt-Süd?
Zum 1. Januar 2026 liegt er in den Wohnlagen zwischen 1.720 und 2.140 Euro je Quadratmeter Grundstück, meist bezogen auf fünfgeschossige Bebauung. In Misch- und Kerngebieten sind es 1.470 bis 1.960 Euro. Gegenüber 2022 sind die Werte um rund 19 Prozent gesunken.
Was kostet eine Eigentumswohnung in der Neustadt-Süd?
Die Immobilienrichtwerte liegen zum 1. Januar 2026 zwischen 5.010 und 5.760 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Laut Grundstücksmarktbericht wurden 2025 216 Bestandswohnungen verkauft, im Mittel für 5.766 Euro je Quadratmeter; Altbauten vor 1941 lagen bei 6.055 Euro.
Gilt in der Neustadt-Süd eine Milieuschutzsatzung?
Nein. Die Stadt hatte 2021 die Aufstellung einer sozialen Erhaltungssatzung für Neustadt Süd-West beschlossen, diesen Beschluss aber am 1. Juni 2023 aufgehoben. Seitdem besteht dort kein erhaltungsrechtlicher Genehmigungsvorbehalt.
Lohnt es sich, ein Mehrfamilienhaus aufzuteilen und einzeln zu verkaufen?
Das hängt vom Haus, den Mietverhältnissen und Ihrer steuerlichen Lage ab. Umgewandelte Wohnungen erzielten 2025 im Mittel höhere Quadratmeterpreise, die Aufteilung kostet aber Zeit und Geld. Wir rechnen beide Wege mit Ihnen durch; die steuerliche Seite klärt Ihr Steuerberater.
Was kostet ein Immobilienmakler in Neustadt-Süd?
homéa arbeitet mit einem Erfolgshonorar, das erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar fällig wird. Die Höhe besprechen wir im Erstgespräch. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer gelten die gesetzlichen Regeln zur Teilung der Maklerprovision (§§ 656a bis 656d BGB).
Woher stammen die Zahlen auf dieser Seite?
Aus BORIS-NRW, dem amtlichen Informationssystem zum Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen. Die Werte ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen. Karte und Zeitreihen finden Sie auch auf immobilienwerte.nrw.
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