Immobilienmakler · Köln-Altstadt-Nord
Immobilienmakler in Köln-Altstadt-Nord – zwischen Dom, Rhein und Eigelstein.
Sie möchten in Altstadt-Nord eine Wohnung oder ein Haus verkaufen? Wir beginnen mit dem, was die amtlichen Daten für Ihr Viertel sagen, und prüfen dann vor Ort, was Ihre Immobilie davon unterscheidet. Ein fester Berater begleitet Sie bis zum Notar.
Altstadt-Nord · Stichtag 01.01.2026
Was ist Ihre Immobilie in Altstadt-Nord wert?
Erste Einordnung auf Basis der amtlichen Richtwerte – adressgenau.
Wohnung
4.640 bis 5.240 €/m²
Bodenwert
1.850 bis 3.100 €/m²
Quelle
BORIS-NRW
Kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Altstadt-Nord in Zahlen
Was die amtlichen Werte für Altstadt-Nord sagen.
Der Gutachterausschuss der Stadt Köln wertet jedes Jahr die beurkundeten Kaufpreise aus. Für Altstadt-Nord mit rund 18.300 Einwohnern und knapp 12.600 Wohnungen auf rund 2,5 km² ergeben sich zum 1. Januar 2026 diese Werte:
| Kennzahl | Wert zum 01.01.2026 | Bezug |
|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 4.640 bis 5.240 €/m² Wohnfläche | Immobilienrichtwerte (2 Zonen) |
| Bauland Wohnen | 1.850 bis 3.100 €/m² Grundstück | Bodenrichtwerte (2 Zonen) |
| Bauland Misch-/Kerngebiet | 1.830 bis 24.000 €/m² Grundstück | Bodenrichtwerte |
| Bodenwert Wohnen seit 2022 | rund −19,4 % | Median der Wohnzonen, 2022 → 2026 |
| Bodenwert Wohnen seit 2018 | rund +28,8 % | Median der Wohnzonen, 2018 → 2026 |
| Wohnungen zum Vorjahr | −2,1 % bis +3,1 % | Immobilienrichtwerte 2025 → 2026 |
| Verkaufte Bestandswohnungen 2025 | Ø 5.894 €/m² Wohnfläche | 63 Kaufverträge, Grundstücksmarktbericht 2026 |
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa. Kaufpreise 2025: Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt Köln. Karte und Zeitreihe ab 2011: immobilienwerte.nrw.
Zum Vergleich: das Preisniveau aller 86 Kölner Stadtteile.
Tatsächliche Kaufpreise 2025
Was 2025 in Altstadt-Nord tatsächlich gezahlt wurde.
Richtwerte beschreiben ein Normobjekt. Der Grundstücksmarktbericht 2026 zeigt zusätzlich, was Käufer in Altstadt-Nord im Jahr 2025 tatsächlich bezahlt haben – ausgewertet aus den beim Gutachterausschuss eingegangenen Kaufverträgen.
Eigentumswohnungen
| Objektart | Verkäufe | Ø Kaufpreis | Ø Wohnfläche | Ø €/m² Wohnfläche | Spanne €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Umgewandelte Wohnung | 20 | 406.410 € | 61 m² | 6.736 € | 5.892 bis 8.420 € |
| Bestandswohnung (Weiterverkauf) | 63 | 457.657 € | 77 m² | 5.894 € | 2.592 bis 11.737 € |
| Baujahre vor 1941 | 15 | 448.927 € | 76 m² | 5.547 € | 4.267 bis 7.425 € |
| Baujahre 1941 – 1990 | 35 | 410.347 € | 70 m² | 5.921 € | 3.175 bis 11.737 € |
| Baujahre ab 1991 | 13 | 595.101 € | 96 m² | 6.168 € | 2.592 bis 7.782 € |
Wie Sie die Zahlen lesen
63 Bestandswohnungen wurden 2025 in Altstadt-Nord weiterverkauft, im Mittel für 5.894 €/m² bei einer Spanne von 2.592 bis 11.737 €/m². Altbauwohnungen vor 1941 lagen bei 5.547 €/m², Wohnungen der Baujahre 1941 bis 1990 bei 5.921 €/m² und jüngere Wohnungen ab Baujahr 1991 bei 6.168 €/m². Für 20 Wohnungen nach Umwandlung weist der Bericht im Mittel 6.736 €/m² aus. Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern sind für 2025 nicht ausgewiesen.Dass Richtwert und Mittelwert voneinander abweichen, ist kein Widerspruch: Der Richtwert beschreibt ein Normobjekt, der Mittelwert die Mischung der Objekte, die in einem Jahr tatsächlich verkauft wurden. Für Ihren Preis ziehen wir beide heran – und die Merkmale Ihrer Immobilie.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Berichtszeitraum 01.01.–31.12.2025 (Vertragsdatum). Arithmetische Mittelwerte und Spannen aller geeigneten Kaufverträge; veröffentlicht nur bei mindestens drei Verträgen. Lizenz dl-de/zero-2-0.
Wohnung verkaufen in Altstadt-Nord
Eigentumswohnungen: zwei Zonen, rund 600 €/m² Abstand.
Für Eigentumswohnungen gibt es in Altstadt-Nord zwei Immobilienrichtwert-Zonen: die Zone Altstadt Nord und die Zone Eigelstein. Das Normobjekt ist in beiden Fällen eine Wohnung mit Baujahr 1952 und 41 bis 80 m² Wohnfläche.
| Zone | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | zum Vorjahr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Altstadt NordNormobjekt Baujahr 1952, 41-80 m² | 5.360 | 5.360 | 4.980 | 5.080 | 5.240 | +3,1 % |
| EigelsteinNormobjekt Baujahr 1952, 41-80 m² | 4.710 | 4.850 | 4.510 | 4.740 | 4.640 | −2,1 % |
Was das für Ihren Preis bedeutet
In der Zone Altstadt Nord liegt der Richtwert bei 5.240 €/m². Nach einem Rückgang auf 4.980 €/m² im Jahr 2024 ist er wieder gestiegen, zum Vorjahr um rund 3 %, liegt aber noch leicht unter dem Stand von 2022 (5.360 €/m²). In der Zone Eigelstein sind es 4.640 €/m², rund 2 % weniger als im Vorjahr und etwa auf dem Niveau von 2022.Für Ihren Preis zählen die Abweichungen vom Normobjekt: Baujahr, Größe, Geschosslage, Balkon oder Garten, Modernisierungen und die Energiebilanz. Der Gutachterausschuss veröffentlicht dafür Umrechnungskoeffizienten – sie sind der Ausgangspunkt jeder seriösen Bewertung, ersetzen aber nicht den Blick in die Wohnung.Vermietete Wohnungen sprechen vor allem Kapitalanleger an. Der Mietvertrag geht mit dem Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB); entscheidend sind dann Miethöhe, Mietvertrag und die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa.
Haus verkaufen in Altstadt-Nord
Häuser und Grundstücke: Wohnlagen und Geschäftslagen.
Von den 1.673 Wohngebäuden in Altstadt-Nord sind 12,6 % Ein- und Zweifamilienhäuser; die meisten Wohnungen liegen in Mehrfamilien- und Geschäftshäusern. Einen Immobilienrichtwert für Ein- und Zweifamilienhäuser weist BORIS-NRW für den Stadtteil nicht aus. Für Häuser und Grundstücke sind deshalb die Bodenrichtwerte der erste Anhaltspunkt.
| Lage (Richtwertzone) | Nutzung und Bauweise | 2018 | 2022 | 2026 | 2022 → 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Unter Sachsenhausen/Tunisstr. | KerngebietV-VIII Geschosse, GFZ 5,0 | 3.670 | 5.090 | 4.100 | −19,4 % |
| Thürmchenswall 72-78 | MischgebietV Geschosse, GFZ 2,4 | 1.690 | 2.700 | 2.180 | −19,3 % |
| Gereonshof 3-11 | MischgebietIV Geschosse, GFZ 2,1 | 1.700 | 2.730 | 2.200 | −19,4 % |
| Blumenstr. | MischgebietIV Geschosse, GFZ 2,1 | 1.540 | 2.460 | 1.990 | −19,1 % |
| Schildergasse | KerngebietV Geschosse, GFZ 3,3 | 30.000 | 30.000 | 24.000 | −20,0 % |
| Johannisstr./Jakordenstr. | KerngebietIV-VI Geschosse, GFZ 4,0 | 2.000 | 2.780 | 2.240 | −19,4 % |
| Friesenwall 56-66 | MischgebietIV Geschosse, GFZ 2,3 | 1.820 | 2.900 | 2.340 | −19,3 % |
| Breite Str. 106-116 | KerngebietV Geschosse, GFZ 3,0 | 7.700 | 7.700 | 6.200 | −19,5 % |
| Eintrachtstr. 99-109 | besonderes WohngebietIV Geschosse, GFZ 2,1 | 1.440 | 2.300 | 1.850 | −19,6 % |
| Schwalbengasse | besonderes WohngebietIV Geschosse, GFZ 2,8 | 2.400 | 3.840 | 3.100 | −19,3 % |
Bodenrichtwert in €/m² Grundstücksfläche, jeweils zum 1. Januar
Unter Sachsenhausen/Tunisstr.Thürmchenswall 72-78Gereonshof 3-11
So lesen Sie die Werte
Die Bodenrichtwerte für Wohnen reichen von 1.850 €/m² an der Eintrachtstraße im Ursula-Viertel bis 3.100 €/m² an der Schwalbengasse im Neumarkt-Viertel. Der größte Teil des Stadtteils ist als Misch- oder Kerngebiet bewertet; dort liegen die Werte zwischen 1.830 €/m² am Buttermarkt und 24.000 €/m² an der Schildergasse.Die hohen Kerngebietswerte an Schildergasse, Ehren- und Mittelstraße oder Breite Straße beschreiben Geschäftslagen, deren Bodenwert vor allem aus Ladenmieten im Erdgeschoss entsteht. Für eine Eigentumswohnung sind sie kein Maßstab – dort sind die Immobilienrichtwerte und die tatsächlichen Kaufpreise maßgeblich.Seit 2022 sind die Bodenwerte in den Wohnzonen um rund ein Fünftel gesunken, gegenüber 2018 liegen sie knapp 30 % höher. Auch in den meisten Misch- und Kerngebietszonen liegen die Werte 2026 unter denen von 2022.Für Ihr Haus zählen neben dem Boden das Baujahr, der Zustand, die Energiebilanz und die Ausnutzung des Grundstücks. Das sehen wir uns vor Ort an.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa. Werte in €/m²; Zonenzuschnitte hat der Gutachterausschuss im Zeitverlauf teilweise geändert.
Die Lagen im Veedel
Der Kern der Altstadt, viele Viertel.
Altstadt-Nord geht auf die römische Colonia Claudia Ara Agrippinensium zurück, die im Jahr 50 n. Chr. Stadtrecht erhielt. Die nördliche Vorstadt Niederich wurde nach 1106 mit der zweiten Stadterweiterung einbezogen; bis 1881 begrenzte die mittelalterliche Stadtmauer das Gebiet. Mittelpunkt ist heute der Dom, mit dem Hauptbahnhof direkt daneben.
01
Martinsviertel und Rheingarten
Das Viertel um Groß St. Martin wurde nach 1945 saniert, die Kirche in den 1970er-Jahren wiederaufgebaut. Am Rhein liegt der Rheingarten über dem Rheinufertunnel; an Unter Goldschmied/Obenmarspforten beträgt der Bodenrichtwert 3.550 €/m².
02
Neumarkt-Viertel – St. Andreas
Zwischen Schildergasse und St. Andreas liegt mit 3.100 €/m² an der Schwalbengasse der höchste Bodenrichtwert für Wohnen. Die größte Zone, Unter Sachsenhausen/Tunisstraße, ist als Kerngebiet mit 4.100 €/m² bewertet.
03
Apostel-Viertel
Rund um Ehren-, Mittel- und Apostelnstraße liegen Geschäftslagen mit Kerngebietswerten zwischen 4.800 und 7.900 €/m². Wohnungen in den Obergeschossen bewertet der Gutachterausschuss über die Immobilienrichtwerte.
04
Gereons-Viertel
Um die Kirche St. Gereon liegen Wohn- und Geschäftshäuser; am Gereonshof gilt ein Mischgebietswert von 2.200 €/m², an der Von-Werth-Straße ein Kerngebietswert von 4.000 €/m².
05
Eigelstein- und Ursula-Viertel
Das Eigelsteinviertel ist nach der Torburg benannt und hat eine eigene Richtwertzone für Wohnungen (4.640 €/m²). Am Eigelstein liegt der Bodenrichtwert bei 3.050 €/m², an der Eintrachtstraße nahe St. Ursula bei 1.850 €/m².
06
Kuniberts-Viertel
Rund um St. Kunibert und den Thürmchenswall gilt ein Mischgebietswert von 2.180 €/m², an Johannis- und Jakordenstraße 2.240 €/m². Am Konrad-Adenauer-Ufer sind es 4.100 €/m².
Weitere Stadtteile im Bezirk Innenstadt: Altstadt-Süd · Deutz · Neustadt-Nord · Neustadt-Süd · alle Kölner Stadtteile
Gut zu wissen
Was Eigentümer in Altstadt-Nord wissen sollten.
Hochwasser: Für das Rheinufer gilt die Hochwasserschutzzonenverordnung Altstadt Süd – Altstadt Nord von 2010, im Norden bis zur Bastei. Die mobilen Schutzwände sind bis zu einem Kölner Pegel von 11,30 m bemessen; einen absoluten Schutz gibt es nicht. In den Schutzzonen gelten im Hochwasserfall Pflichten, etwa Fahrzeuge zu entfernen und Öltanks gegen Aufschwimmen zu sichern. Wie Ihre Adresse betroffen ist, zeigt der Wasser-Risiko-Check der StEB.Planung: Westlich von Unter Goldschmied sieht der 2023 beschlossene Bebauungsplan „Laurenz-Carré“ Wohnungen, Büros, Hotel und Handel vor; für das südliche Baufeld hat der Investor Wohnungsbau nach Angaben der Stadt für nicht realisierbar erklärt. Von der Via Culturalis zwischen Dom und St. Maria im Kapitol ist der erste Abschnitt an der Gürzenichstraße seit Ende 2024 fertig. Für das Gebiet um Hansaring und Ebertplatz hat der Rat im Juni 2026 eine Planänderung zur Steuerung von Vergnügungsstätten auf den Weg gebracht.Wohnungsmarkt: In den vergangenen zehn Jahren wurden in Altstadt-Nord 215 Wohnungen fertiggestellt, 2025 waren es 20. Neues Angebot entsteht also nur in kleinem Umfang; der Markt besteht ganz überwiegend aus Bestandswohnungen.Denkmalschutz: Ob ein Haus als Baudenkmal eingetragen ist, lässt sich über die Denkmalliste der Stadt Köln prüfen. Für Käufer bedeutet ein Eintrag Genehmigungspflichten bei Umbauten, aber auch erhöhte steuerliche Abschreibungen für Sanierungskosten (§§ 7i, 10f EStG). Den Einzelfall prüft der Steuerberater.Milieuschutz: Eine soziale Erhaltungssatzung gilt für Altstadt-Nord nicht. In Köln besteht sie für das Severinsviertel, Mülheim Süd-West und Ehrenfeld-Ost; für Kalk-Mitte hat der Rat am 8. Oktober 2026 eine vierte Satzung beschlossen (Stand: Oktober 2026). Umwandlung und Modernisierung unterliegen hier also keinen zusätzlichen Genehmigungen aus dieser Satzung.
Quellen: Stadt Köln (Stadtteilseite Altstadt-Nord, Kölner Stadtteilinformationen 2025, Bebauungspläne Laurenz-Carré und Hansaring/Turiner Straße, Via Culturalis, soziale Erhaltungssatzungen), LVR KuLaDig, StEB Köln (Hochwasserschutzzonenverordnung Altstadt Süd – Altstadt Nord). Stand Oktober 2026.
Mit homéa verkaufen
Was ein Makler in Altstadt-Nord für Sie tun sollte.
Die Zahlen oben stehen jedem offen. Den Unterschied macht, was daraus folgt: ein Angebotspreis, den Käufer mit ihrer Bank nachvollziehen können, und ein Vermarktungsweg, der zu Ihrer Situation passt.Wir beginnen mit einer Bewertung auf Basis von BORIS-NRW und prüfen Ihre Immobilie dann vor Ort – Zustand, Grundriss, Modernisierungen, Energiebilanz. Danach entscheiden Sie, ob Sie öffentlich über die Portale oder diskret an vorgemerkte Käufer verkaufen möchten.Sie haben vom ersten Gespräch bis zur Übergabe einen festen Ansprechpartner. Er beschafft mit Ihrer Vollmacht die Unterlagen, führt die Besichtigungen, prüft die Finanzierungsnachweise der Interessenten und begleitet Sie bis zur Übergabe.Sie zahlen ein Erfolgshonorar. Es wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist; die Höhe besprechen wir im Erstgespräch.
homéa Preisradar: Angebotspreise und Markttempo für Ihre AdresseImmobilienmakler Köln: alle Stadtteile im ÜberblickHaus verkaufen in KölnWohnung verkaufen in KölnImmobilienbewertung Köln: so entsteht der WertVor-Ort-Termin: was wir uns ansehenDer Verkaufsprozess in neun SchrittenUnterlagen für den VerkaufDiskret verkaufen, ohne InseratErbe, Scheidung und andere Lebenslagen
FAQ
Fragen zum Verkauf
in Köln-Altstadt-Nord.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Köln-Altstadt-Nord?
Zum 1. Januar 2026 liegt er in den beiden Wohnzonen bei 1.850 und 3.100 Euro je Quadratmeter Grundstück. In Misch- und Kerngebieten reicht er von 1.830 bis 24.000 Euro; die Spitzenwerte betreffen Geschäftslagen wie die Schildergasse. Gegenüber 2022 sind die Wohn-Bodenwerte um rund 19 Prozent gesunken.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Altstadt-Nord?
Die Immobilienrichtwerte liegen zum 1. Januar 2026 bei 5.240 Euro (Zone Altstadt Nord) und 4.640 Euro (Zone Eigelstein) je Quadratmeter Wohnfläche. 2025 wurden 63 Bestandswohnungen verkauft, im Mittel für 5.894 Euro je Quadratmeter.
Liegt meine Wohnung in Altstadt-Nord im Hochwasser-Schutzgebiet?
Die Hochwasserschutzzonenverordnung Altstadt Süd – Altstadt Nord betrifft vor allem die ufernahen Bereiche bis zur Bastei. Welche Pflichten für Ihr Grundstück gelten, ergibt sich aus den Karten der Verordnung; adressgenau hilft der Wasser-Risiko-Check der StEB Köln. Für Käufer ist das ein Punkt, den wir im Exposé offen darstellen.
Was kostet ein Immobilienmakler in Altstadt-Nord?
homéa arbeitet mit einem Erfolgshonorar, das erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar fällig wird. Die Höhe besprechen wir im Erstgespräch. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer gelten die gesetzlichen Regeln zur Teilung der Maklerprovision (§§ 656a bis 656d BGB).
Woher stammen die Zahlen auf dieser Seite?
Aus BORIS-NRW, dem amtlichen Informationssystem zum Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen. Die Werte ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen. Karte und Zeitreihen finden Sie auch auf immobilienwerte.nrw.
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