Lexikon · Liegenschaftszins
Liegenschaftszins – Definition und Werte für Köln
Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem sich Immobilien im Durchschnitt marktüblich verzinsen. Bedeutung und Kölner Werte laut GMB 2026.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Der Liegenschaftszins oder Liegenschaftszinssatz ist der Kapitalisierungszinssatz, mit dem Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV). Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlichen Kaufpreisen und Reinerträgen ab. Er ist eine zentrale Größe im Ertragswertverfahren.
Auch: Liegenschaftszinssatz, Liegenschaftszins Köln, Kapitalisierungszinssatz Immobilie
Was bedeutet Liegenschaftszins genau?
Der Liegenschaftszins beschreibt, welche Verzinsung der Markt für eine bestimmte Art von Immobilie im Durchschnitt akzeptiert. Er wird rückwärts aus Verkäufen berechnet: Aus Kaufpreis und Reinertrag ergibt sich, mit welchem Zinssatz Käufer das Objekt bewertet haben (§ 193 Abs. 5 BauGB). Wie er in die Bewertung einfließt, zeigt der Ratgeber Ertragswertverfahren.Wichtig zum Verständnis:
Kein Bankzins: Er ist kein Kapitalmarkt- oder Kreditzins, sondern ein Marktindikator, der auch Erwartungen an Wertentwicklung und Risiko widerspiegelt.Niedriger Zins, hoher Wert: Je niedriger der Liegenschaftszins, desto höher der Ertragswert bei gleichem Ertrag.Anpassung im Einzelfall: Der veröffentlichte Wert ist ein Durchschnitt und wird auf seine Eignung geprüft und an das Objekt angepasst (§ 33 ImmoWertV).
Beispiel aus Köln
| Grundstücksart | Liegenschaftszins 2025 |
|---|---|
| Wohnungseigentum | 1,9 % |
| Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke | 1,6 % |
| Mietwohnhausgrundstücke | 2,8 % |
| Geschäfts- und Bürogrundstücke | 3,8 % |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 112, Lizenz dl-de/zero-2-0.Für Mietwohnhausgrundstücke lag der Wert 2022 noch bei 1,8 Prozent (ebenda, S. 112). Der Anstieg auf 2,8 Prozent zeigt, dass Käufer heute höhere Renditen erwarten. Für einen Eigentümer bedeutet das: Bei sonst gleichen Annahmen ist der rechnerische Ertragswert eines Mietshauses heute niedriger als 2022; gestiegene Mieten können das teilweise ausgleichen.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, sollte den aktuellen Liegenschaftszins kennen, weil er den erzielbaren Preis stark beeinflusst. Eine gute Lage, solide Mietverhältnisse und ein gepflegter Zustand rechtfertigen eher einen Zins am unteren Ende und damit einen höheren Wert. Mehr dazu auf der Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Köln und unter Immobilienbewertung Köln. Die aktuellen Werte finden Sie im Grundstücksmarktbericht.
Abgrenzung: Liegenschaftszins vs. Mietrendite
| Liegenschaftszins | Bruttomietrendite | |
|---|---|---|
| Bezug | Reinertrag, Restnutzungsdauer, Bodenwert | Jahresnettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis |
| Wer ermittelt | Gutachterausschuss nach ImmoWertV | Käufer, Investoren |
| Verwendung | Verkehrswertermittlung | schnelle Renditeeinschätzung |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Liegenschaftszins.
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Was ist der Liegenschaftszins einfach erklärt?
Er ist der Zinssatz, mit dem sich eine bestimmte Art von Immobilie im Durchschnitt am Markt verzinst. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus tatsächlichen Kaufpreisen und den dazugehörigen Reinerträgen ab und veröffentlicht ihn getrennt nach Grundstücksart.
Wo finde ich den Liegenschaftszins für Köln?
Im Grundstücksmarktbericht des Kölner Gutachterausschusses, der kostenfrei über BORIS NRW abrufbar ist. Dort stehen die Werte nach Grundstücksart, für Mietwohnhausgrundstücke 2025 zum Beispiel 2,8 Prozent, dazu Spannen und Modellangaben.
Ist der Liegenschaftszins dasselbe wie der Bauzins?
Nein. Der Bauzins ist ein Kreditzins der Bank für eine Finanzierung. Der Liegenschaftszins ist ein aus Kaufpreisen abgeleiteter Marktwert, den Gutachter für die Bewertung von Immobilien im Ertragswertverfahren verwenden.
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