Lexikon · ImmoWertV
ImmoWertV – Definition, Inhalt und Bedeutung
Die ImmoWertV regelt bundesweit, wie Verkehrswerte von Immobilien ermittelt werden: Verfahren, Stichtage, Marktdaten. Was das für Eigentümer heißt.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Die ImmoWertV, die Immobilienwertermittlungsverordnung, regelt bundesweit, wie Verkehrswerte von Grundstücken und Immobilien ermittelt werden und wie Gutachterausschüsse die dafür nötigen Marktdaten ableiten (§ 1 ImmoWertV). Die aktuelle Fassung ist auf alle Verkehrswertgutachten anzuwenden, die seit dem 1. Januar 2022 erstellt werden (§ 53 ImmoWertV).
Auch: Immobilienwertermittlungsverordnung, ImmoWertV 2021, ImmoWertV 2022
Was bedeutet ImmoWertV genau?
Die Verordnung sorgt dafür, dass Gutachter, Gutachterausschüsse und Gerichte nach denselben Regeln bewerten. Sie wird oft als „ImmoWertV 2021“ bezeichnet, weil sie 2021 erlassen wurde. Ausführlich zur Bewertung in der Praxis: Immobilienbewertung in Köln. Die wichtigsten Inhalte:
Grundlagen: Bewertet wird nach den allgemeinen Wertverhältnissen am Wertermittlungsstichtag und dem Zustand am Qualitätsstichtag (§ 2 ImmoWertV).Verfahren: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren; die Wahl ist zu begründen (§ 6 ImmoWertV).Marktdaten: Bodenrichtwerte, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren (§§ 13 bis 21 ImmoWertV).Modellkonformität: Marktdaten müssen mit denselben Modellen und Modellansätzen angewendet werden, mit denen sie abgeleitet wurden (§ 10 ImmoWertV).
Ergänzend gibt es Muster-Anwendungshinweise (ImmoWertA). Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bewertet das Finanzamt dagegen nach dem Bewertungsgesetz.
Beispiel aus Köln
Eine Erbin lässt für einen Pflichtteilsstreit ein Gutachten über ein Einfamilienhaus in Köln-Dellbrück erstellen (angenommenes Beispiel). Der Gutachter wählt das Sachwertverfahren, weil es zu wenige vergleichbare Verkäufe gibt, und begründet das im Gutachten.Den Sachwertfaktor entnimmt er dem Kölner Grundstücksmarktbericht 2026. Der Gutachterausschuss hat ihn mit einem Regionalfaktor von 1,0 und bestimmten Modellansätzen abgeleitet (Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 87). Der Gutachter muss dieselben Ansätze verwenden; so verlangt es der Grundsatz der Modellkonformität.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Wenn Sie ein Verkehrswertgutachten in Auftrag geben, können Sie prüfen, ob es die ImmoWertV einhält: Ist der Stichtag genannt, die Verfahrenswahl begründet, sind die Marktdaten nachvollziehbar belegt? Das ist besonders wichtig, wenn das Gutachten vor Gericht, beim Finanzamt oder in der Erbengemeinschaft überzeugen soll. Wann ein Gutachten im Erbfall sinnvoll ist, erklärt der Ratgeber Haus schätzen lassen im Erbfall. Für eine erste Einschätzung genügt oft die Online-Bewertung.
Abgrenzung: ImmoWertV vs. Bewertungsgesetz
| ImmoWertV | Bewertungsgesetz (BewG) | |
|---|---|---|
| Zweck | Ermittlung des Verkehrswerts | steuerliche Bewertung |
| Anwender | Gutachter, Gutachterausschüsse, Gerichte | Finanzamt |
| Ergebnis | Verkehrswert (Marktwert) | Grundbesitzwert |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
ImmoWertV.
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Was regelt die ImmoWertV?
Sie legt fest, nach welchen Grundsätzen und Verfahren Verkehrswerte von Immobilien ermittelt werden. Außerdem regelt sie, wie Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und andere Marktdaten aus den Kaufpreisen ableiten.
Seit wann gilt die neue ImmoWertV?
Sie ist auf alle Verkehrswertgutachten anzuwenden, die seit dem 1. Januar 2022 erstellt werden, und zwar unabhängig davon, auf welchen Wertermittlungsstichtag sich das Gutachten bezieht. Ältere Gutachten bleiben nach dem damaligen Recht erstellt.
Gilt die ImmoWertV auch für das Finanzamt?
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bewertet das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz. Ein Gutachten, das sich an der ImmoWertV orientiert, kann aber dazu dienen, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen (§ 198 BewG).
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