Lexikon · Bodenrichtwert
Bodenrichtwert – Definition, Bedeutung und Beispiel aus Köln
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter in einer Zone. Wie er entsteht, wo Sie ihn finden, was er zeigt.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens in Euro je Quadratmeter für ein Gebiet mit weitgehend gleichen Grundstücksmerkmalen, die Bodenrichtwertzone. Er wird vom Gutachterausschuss aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ermittelt, in bebauten Gebieten so, als wäre der Boden unbebaut (§ 196 BauGB).
Auch: Bodenrichtwert Köln, Bodenrichtwerte, Grundstückspreis pro Quadratmeter
Was bedeutet Bodenrichtwert genau?
Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein fiktives, unbebautes Musterstück Land in der Zone, das Bodenrichtwertgrundstück (§ 13 ImmoWertV). Für jede Zone gibt es genau einen Wert; die Zonen werden so abgegrenzt, dass Lageunterschiede grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen (§ 15 ImmoWertV).Ausführlich mit Kölner Werten je Stadtteil: Ratgeber Bodenrichtwerte in Köln.Wichtig für die Praxis:
Grundlage: die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, in die jeder notarielle Grundstückskaufvertrag eingeht (§ 195 BauGB).Aktualität: In Köln werden die Bodenrichtwerte jährlich ermittelt und beschlossen (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 10), zuletzt zum Stichtag 1. Januar 2026.Einsicht: Jeder darf Auskunft verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB); in Nordrhein-Westfalen kostenlos über BORIS NRW.Kein Verkehrswert: Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt. Weicht Ihr Grundstück in Größe, Zuschnitt oder Nutzbarkeit ab, kann sein Wert deutlich anders liegen.
Beispiel aus Köln
Der Kölner Gutachterausschuss hat zum 1. Januar 2026 durchschnittliche Bodenrichtwerte für baureife Grundstücke freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser beschlossen: 2.220 Euro je Quadratmeter in guter, 840 Euro in mittlerer und 540 Euro in mäßiger Lage, jeweils für Grundstücke von 350 bis 800 Quadratmetern (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 43).Ein Eigentümer mit einem 500 Quadratmeter großen Grundstück in mittlerer Lage kommt damit überschlägig auf einen Bodenwert von 420.000 Euro (Beispiel, eigene Rechnung: 500 × 840 Euro). Den genauen Wert seiner Zone sieht er in BORIS NRW; Abweichungen vom Richtwertgrundstück sind zu berücksichtigen.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Der Bodenrichtwert ist ein guter Startpunkt, um den Wert eines Grundstücks oder älteren Hauses einzuschätzen; eine Bewertung des Gebäudes ersetzt er nicht. Im Sachwertverfahren bildet er die Grundlage für den Bodenwert. Was Ihr Haus insgesamt wert ist, zeigt eine erste Online-Bewertung; aktuelle Marktdaten finden Sie unter Immobilienpreise in Köln.
Abgrenzung: Bodenrichtwert vs. Verkehrswert
| Bodenrichtwert | Verkehrswert | |
|---|---|---|
| Bezieht sich auf | durchschnittliches, unbebautes Grundstück einer Zone | konkretes Grundstück mit Gebäude |
| Einheit | Euro je Quadratmeter Boden | Euro für die ganze Immobilie |
| Wer ermittelt | Gutachterausschuss | Gutachter oder Sachverständige im Einzelfall |
| Rechtsgrundlage | § 196 BauGB | § 194 BauGB |
Mehr dazu im Eintrag Verkehrswert.
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Bodenrichtwert.
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Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
In Nordrhein-Westfalen kostenlos im Portal BORIS NRW unter boris.nrw.de; dort zeigt eine Karte die Zone mit Wert und Merkmalen des Richtwertgrundstücks. Eine schriftliche Auskunft der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist ebenfalls möglich, kostet aber eine Gebühr.
Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert?
Das Baugesetzbuch verlangt eine Ermittlung mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres. In Köln ermittelt und beschließt der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte jährlich, zuletzt zum Stichtag 1. Januar 2026 (Grundstücksmarktbericht 2026, S. 10 und 43).
Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?
Nein, er ist ein Durchschnittswert für eine Zone und bezieht sich auf ein typisches Richtwertgrundstück. Der Wert Ihres Grundstücks kann wegen Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit deutlich abweichen.
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