Lexikon · Sachwertverfahren
Sachwertverfahren – Definition und Beispiel aus Köln
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus Boden- und Gebäudewert und passt ihn per Sachwertfaktor an den Markt an. Mit Kölner Daten.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren der Immobilienbewertung, bei dem der Wert aus dem Bodenwert und dem Wert der Gebäude und Außenanlagen ermittelt wird (§ 35 ImmoWertV). Das Ergebnis wird mit einem Sachwertfaktor an die Lage auf dem Grundstücksmarkt angepasst, weil Käufer selten genau die Baukosten zahlen.
Auch: Sachwert, Sachwertfaktor, Sachwertverfahren Einfamilienhaus
Was bedeutet Sachwertverfahren genau?
Die Frage dahinter lautet: Was würde es kosten, Grundstück und Haus heute neu zu beschaffen, abzüglich des Alters? Der Ablauf:
Gebäudewert: durchschnittliche Herstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus, multipliziert mit Regionalfaktor und Alterswertminderung (§ 36 ImmoWertV).Außenanlagen: Wege, Einfriedung, Hausanschlüsse kommen hinzu.Bodenwert: meist abgeleitet aus dem Bodenrichtwert.Marktanpassung: Die Summe, der vorläufige Sachwert, wird mit dem Sachwertfaktor multipliziert (§ 39 ImmoWertV). Er gibt das Verhältnis von Kaufpreisen zu vorläufigen Sachwerten wieder und wird vom Gutachterausschuss abgeleitet (§ 21 ImmoWertV).Besonderheiten: Schäden, Rechte oder Lasten werden zum Schluss berücksichtigt.
Typisch ist das Verfahren für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn es nicht genug Vergleichsverkäufe gibt.
Beispiel aus Köln
Der Kölner Gutachterausschuss hat für Ein- und Zweifamilienhäuser im Weiterverkauf (Auswertung der Jahre 2024 und 2025) mittlere Sachwertfaktoren veröffentlicht. In den rechtsrheinischen Stadtbezirken 7 bis 9 ohne Deutz liegen sie bei 0,97 für freistehende Häuser, 1,08 für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser und 1,31 für Reihenmittelhäuser (Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 91; Werte nicht an Bodenwertniveau und Konjunktur angepasst).Ein Reihenmittelhaus in Köln-Kalk hat einen vorläufigen Sachwert von 350.000 Euro (Annahme). Mit dem mittleren Faktor von 1,31 ergibt sich ein marktangepasster Sachwert von rund 458.500 Euro (eigene Rechnung). Bei freistehenden Häusern liegt der Faktor dagegen leicht unter 1.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Der rechnerische Sachwert allein sagt wenig darüber, was Ihr Haus am Markt bringt; entscheidend ist der Sachwertfaktor. Fragen Sie bei Gutachten deshalb nach, welcher Faktor verwendet wurde und warum. Investitionen erhöhen den Sachwert, aber nicht immer im gleichen Maß den erzielbaren Preis. Wie Gutachter die Verfahren kombinieren, erklärt Immobilienbewertung Köln; im Erbfall hilft der Ratgeber Haus schätzen lassen fürs Erbe. Eine erste Einschätzung gibt die Online-Bewertung.
Abgrenzung: Sachwertverfahren vs. Vergleichswertverfahren
| Sachwertverfahren | Vergleichswertverfahren | |
|---|---|---|
| Grundidee | Bodenwert plus Gebäudewert, an den Markt angepasst | Preise vergleichbarer Objekte |
| Marktbezug | über den Sachwertfaktor | direkt über Kaufpreise |
| Typisch für | Ein- und Zweifamilienhäuser | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Bauland |
| Rechtsgrundlage | §§ 35–39 ImmoWertV | §§ 24–26 ImmoWertV |
Mehr dazu im Eintrag Vergleichswertverfahren.
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Sachwertverfahren.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Was ist ein Sachwertfaktor?
Er gibt an, wie sich tatsächliche Kaufpreise zum rechnerischen Sachwert verhalten. Ein Faktor von 1,31 bedeutet, dass Käufer im Schnitt 31 Prozent mehr zahlen als den vorläufigen Sachwert.
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die nicht vermietet werden und für die es zu wenige Vergleichsverkäufe gibt. Die Verfahrenswahl muss im Gutachten begründet werden.
Ist der Sachwert gleich dem Verkehrswert?
Nicht unbedingt. Der Sachwert ist ein Verfahrensergebnis; der Verkehrswert wird daraus unter Würdigung aller Umstände abgeleitet, etwa der Lage am Markt und besonderer Merkmale des Objekts.
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