Lexikon · Verkehrswert
Verkehrswert – Definition und Ermittlung bei Immobilien
Der Verkehrswert ist der Preis, der für eine Immobilie am Stichtag am Markt zu erzielen wäre. Wie er ermittelt wird, wofür Sie ihn brauchen, was er kostet.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Der Verkehrswert, auch Marktwert, ist der Preis, der für eine Immobilie zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 194 BauGB). Im Erbfall bestimmt er unter anderem die Kosten des Erbscheins und die Höhe von Pflichtteilen.
Auch: Verkehrswert Immobilie, Verkehrswertgutachten, Verkehrswert Erbschein
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist kein Wunschpreis und kein Angebotspreis, sondern der Betrag, den ein gewöhnlicher Käufer am Stichtag zahlen würde. Maßgeblich sind die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, der Zustand und die Lage. Das Baugesetzbuch setzt ihn mit dem Marktwert gleich.Sie brauchen ihn beim Verkauf als Grundlage für den Angebotspreis, vor allem aber in diesen Fällen:
Erbschein: Die Gebühren richten sich nach dem Nachlasswert (§ 40 GNotKG); für Sachen ist der Verkehrswert maßgeblich. Steht er nicht fest, kann das Gericht ihn nach den Angaben der Beteiligten, Vergleichswerten oder auch steuerlich festgesetzten Werten bestimmen (§ 46 GNotKG).Erbschaftsteuer: Das Finanzamt ermittelt einen eigenen Grundbesitzwert. Liegt der Verkehrswert niedriger, können Sie ihn nachweisen, regelmäßig durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen oder durch einen Kaufpreis innerhalb eines Jahres um den Stichtag (§ 198 BewG).Pflichtteil: Maßgeblich ist der Wert am Todestag (§ 2311 BGB).Scheidung: Im Zugewinnausgleich zählt der Wert zu den Stichtagen (§ 1376 BGB).Teilungsversteigerung: Das Gericht setzt den Verkehrswert fest; er bestimmt die Gebotsgrenzen (§ 74a Abs. 5 ZVG), siehe Teilungsversteigerung.
Verkehrswert einer Immobilie ermitteln: die drei Verfahren
Grundlage ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Der Gutachter wählt das Verfahren nach der Art der Immobilie und den verfügbaren Daten und muss die Wahl begründen (§ 6 ImmoWertV).
| Verfahren | Typisch für | Kern der Rechnung |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren (§ 24) | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Bauland | Kaufpreise vergleichbarer Objekte oder amtliche Vergleichsfaktoren und Bodenrichtwerte |
| Ertragswertverfahren (§ 27) | Mehrfamilienhäuser, vermietete Gewerbeobjekte | marktübliche Erträge, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz |
| Sachwertverfahren (§ 35) | selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ohne genug Vergleichspreise | Bodenwert plus Gebäudesachwert, angepasst mit dem Sachwertfaktor |
In jedem Verfahren folgen drei Schritte: vorläufiger Wert, Anpassung an den Markt, dann Zu- oder Abschläge für Besonderheiten des Objekts (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV). Dazu zählen Baumängel, Bauschäden, besondere Mieten und Rechte oder Belastungen wie ein Wohnrecht, ein Erbbaurecht oder eine Baulast. Wie homéa den Wert in Köln einschätzt, lesen Sie unter Immobilienbewertung in Köln.
Beispiel aus Köln
Ein Einfamilienhaus in Köln-Porz wird vererbt. 2025 wurden in Köln 1.406 Ein- und Zweifamilienhäuser für zusammen 921,59 Mio. Euro verkauft (Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 17), rechnerisch im Schnitt rund 655.000 Euro (eigene Rechnung). Das ist ein Orientierungswert, kein Verkehrswert: Das konkrete Haus hat einen Sanierungsstau, ein Gutachten ermittelt angenommen 600.000 Euro.Für den Erbschein ergibt sich bei einem Nachlass von 600.000 Euro ohne Schulden je eine volle Gebühr nach Tabelle B für Erteilung und eidesstattliche Versicherung von 1.095 Euro, zusammen 2.190 Euro (GNotKG, Anlage 2, Stufe bis 600.000 Euro).
Wer ermittelt den Verkehrswert?
Gutachterausschuss: ein unabhängiges Gremium (§ 192 BauGB). Er erstellt Gutachten auf Antrag, unter anderem von Eigentümern, Pflichtteilsberechtigten und Gerichten. Die Gutachten sind nicht bindend, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 BauGB).Sachverständige: öffentlich bestellte und vereidigte oder zertifizierte Gutachter. Ihre Gutachten erkennt das Finanzamt regelmäßig als Nachweis an.Gericht: etwa im Erbscheinsverfahren oder bei der Versteigerung, meist auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens.Makler und Online-Bewertung: eine Markteinschätzung für den Verkauf, kein Verkehrswertgutachten. Auch die amtliche Immobilienwertauskunft ermittelt ausdrücklich keinen Verkehrswert; dafür braucht es ein Gutachten mit Ortsbesichtigung.
Quelle zur Immobilienwertauskunft: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 84, Lizenz dl-de/zero-2-0.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Beim Gutachterausschuss richtet sich die Gebühr nach dem ermittelten Wert. Die Grundgebühr beträgt:
| Wert des Objekts | Grundgebühr |
|---|---|
| bis 1 Mio. Euro | 0,2 % vom Wert zuzüglich 1.400 Euro |
| über 1 Mio. bis 10 Mio. Euro | 0,1 % vom Wert zuzüglich 2.400 Euro |
| über 10 Mio. Euro | 0,03 % vom Wert zuzüglich 9.400 Euro |
Rechnung (Beispiel): Bei einem ermittelten Wert von 600.000 Euro beträgt die Grundgebühr 0,2 % × 600.000 = 1.200 Euro plus 1.400 Euro, also 2.600 Euro. Für erhöhten Aufwand, etwa Erbbaurecht, Wohnungsrecht, Bauschäden oder weitere Stichtage, kommt ein Zuschlag nach Zeitaufwand von höchstens 4.000 Euro hinzu, gegebenenfalls zuzüglich Umsatzsteuer. Freie Sachverständige vereinbaren ihr Honorar individuell.
Quelle: Kostentarif zur Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW, Tarifstelle 5.1, wiedergegeben im Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 165, Lizenz dl-de/zero-2-0.
Typische Fehler bei der Wertermittlung
Angebotspreise mit dem Verkehrswert verwechseln: Inserate zeigen Wünsche, nicht erzielte Preise.Durchschnittswerte übernehmen: Immobilienrichtwerte und Mittelwerte gelten für typische Objekte ohne Besonderheiten.Falscher Stichtag: Für Erbschein und Pflichtteil zählt der Todestag, für den Zugewinn die Zustellung des Scheidungsantrags.Rechte und Lasten vergessen: Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht oder Baulast können den Wert deutlich verändern.Falsches Dokument fürs Finanzamt: Für den Nachweis eines niedrigeren Werts reicht eine Online-Bewertung nicht.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Für Erben lohnt es sich, früh einen realistischen Verkehrswert zu kennen: für die Entscheidung über eine Erbausschlagung, für Gespräche in der Erbengemeinschaft und für das Finanzamt. Welche Bewertung für welchen Zweck reicht, erklären der Ratgeber Haus schätzen lassen im Erbfall und die Seite Immobilienbewertung in Köln. Den Weg zum Verkauf finden Sie unter Geerbte Immobilie verkaufen in Köln.
Verkehrswert in Köln: amtliche Daten und Stellen
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln sitzt am Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln. Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte und der Grundstücksmarktbericht stehen kostenfrei auf boris.nrw.de zur Verfügung. Eine anonymisierte Auskunft aus der Kaufpreissammlung kostet in der Regel 108 Euro. Aktuelle Marktzahlen für Köln finden Sie unter Immobilienpreise Köln.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 42 (BORIS-NRW), S. 163–164 (Anschrift, Gebühr), Lizenz dl-de/zero-2-0.
Abgrenzung: Verkehrswert vs. Grundbesitzwert vs. Angebotspreis
| Verkehrswert | Grundbesitzwert (Finanzamt) | Angebotspreis | |
|---|---|---|---|
| Wer ermittelt | Gutachter, Gutachterausschuss, Gericht | Finanzamt nach BewG | Verkäufer |
| Grundlage | Markt am Stichtag (§ 194 BauGB) | typisierte Verfahren (§ 182 BewG) | eigene Preisvorstellung |
| Verwendung | Erbschein, Pflichtteil, Teilung, Verkauf | Erbschaft- und Schenkungsteuer | Inserat |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Verkehrswert.
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Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert ist der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für die Immobilie zu erzielen wäre. Persönliche oder ungewöhnliche Umstände, etwa ein Verkauf unter Verwandten, bleiben außer Betracht. Ermittelt wird er nach der Immobilienwertermittlungsverordnung.
Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?
Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung mit dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren, je nach Art der Immobilie und verfügbaren Daten. Der Gutachter ermittelt zuerst einen vorläufigen Wert, passt ihn an die Marktlage an und berücksichtigt dann Besonderheiten wie Bauschäden, Rechte oder Belastungen. Grundlage ist in der Regel eine Ortsbesichtigung.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Beim Gutachterausschuss richtet sich die Gebühr nach dem Wert: bis 1 Million Euro 0,2 Prozent des Werts plus 1.400 Euro, bei 600.000 Euro also 2.600 Euro Grundgebühr. Für besonderen Aufwand kommen bis zu 4.000 Euro hinzu. Freie Sachverständige vereinbaren ihr Honorar individuell.
Welcher Wert gilt für den Erbschein?
Maßgeblich ist der Wert des Nachlasses am Todestag abzüglich der Schulden des Erblassers. Für eine Immobilie wird dabei ihr Verkehrswert angesetzt; steht er nicht fest, kann das Nachlassgericht ihn anhand der Angaben der Beteiligten oder anderer Werte bestimmen.
Ist der Verkehrswert dasselbe wie der Marktwert?
Ja, das Baugesetzbuch verwendet beide Begriffe gleichbedeutend. Davon zu unterscheiden ist der Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz für die Erbschaft- und Schenkungsteuer typisiert ermittelt. Für die Steuer gilt zunächst der Grundbesitzwert; liegt der Verkehrswert darunter, können Sie ihn nachweisen.
Ist der Verkehrswert der Verkaufspreis?
Nicht unbedingt. Der Verkehrswert beschreibt, was im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag zu erzielen wäre. Der tatsächliche Kaufpreis entsteht in der Verhandlung und kann darüber oder darunter liegen, etwa durch Nachfrage, Zeitdruck oder besondere Interessen eines Käufers. Für den Angebotspreis ist der Verkehrswert ein guter Ausgangspunkt.
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