Lexikon · Marktwert
Marktwert – Definition und Unterschied zum Verkehrswert
Der Marktwert einer Immobilie ist der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Abgrenzung zu Verkehrswert und Kaufpreis.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Der Marktwert einer Immobilie ist der Preis, der an einem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Käufer zu erzielen wäre. Im deutschen Recht ist er gleichbedeutend mit dem Verkehrswert: Das Gesetz spricht vom „Verkehrswert (Marktwert)“ (§ 194 BauGB).
Auch: Marktwert Immobilie, Verkehrswert Marktwert Unterschied, Market Value
Was bedeutet Marktwert genau?
Rechtlich gibt es keinen Unterschied: Das Baugesetzbuch setzt Marktwert und Verkehrswert gleich. Die ausführliche Erklärung finden Sie deshalb im Eintrag Verkehrswert; wie der Wert in der Praxis ermittelt wird, zeigt die Seite Immobilienbewertung Köln.Unterschiede gibt es im Sprachgebrauch:
Verkehrswert ist der Begriff in Gesetzen, Gerichtsverfahren und amtlichen Gutachten, etwa beim Erbschein oder in der Teilungsversteigerung.Marktwert ist im Alltag, bei Banken und in der internationalen Bewertung (Market Value) gebräuchlich. Das Pfandbriefgesetz beschreibt ihn als den geschätzten Betrag, für den eine Immobilie am Stichtag nach angemessener Vermarktungszeit zwischen sachkundigen, umsichtigen und nicht unter Zwang handelnden Parteien verkauft werden könnte (§ 16 Abs. 2 PfandBG).Umgangssprachlich meinen viele mit „Marktwert“ einfach den realistischen Verkaufspreis, also das, was ein Käufer derzeit wohl zahlen würde.
Beispiel aus Köln
Ein Ehepaar möchte seine Doppelhaushälfte in Köln-Longerich verkaufen. Ein Gutachten ermittelt einen Verkehrswert (Marktwert) von 560.000 Euro. Die Bank des Käufers setzt für die Finanzierung einen Beleihungswert von 500.000 Euro an, weil dieser vorsichtig und auf Dauer angelegt ist und den Marktwert nicht übersteigen darf (§ 16 Abs. 2 PfandBG).Im Inserat steht ein Angebotspreis von 589.000 Euro, notariell vereinbart werden schließlich 565.000 Euro (alle Beträge sind ein angenommenes Beispiel). Nur das Gutachten ermittelt den Marktwert; Beleihungswert, Angebotspreis und Kaufpreis sind etwas anderes.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Ob jemand von Marktwert oder Verkehrswert spricht, gemeint ist derselbe Maßstab. Entscheidend ist, wer ihn wie ermittelt hat und zu welchem Stichtag. Für eine erste Einschätzung nutzen Sie die Online-Bewertung; ein gerichtsfest verwertbarer Wert entsteht durch ein Verkehrswertgutachten, etwa eines Sachverständigen oder des Gutachterausschusses. Wie sich die Preise in Köln entwickeln, zeigt die Seite Immobilienpreise Köln.
Abgrenzung: Marktwert vs. Verkehrswert vs. Beleihungswert vs. Kaufpreis
| Bedeutung | Wer legt ihn fest | |
|---|---|---|
| Marktwert | erzielbarer Preis am Stichtag | Gutachter, Sachverständige |
| Verkehrswert | rechtlich identisch mit dem Marktwert (§ 194 BauGB) | Gutachter, Gutachterausschuss, Gericht |
| Beleihungswert | vorsichtiger, dauerhafter Wert für die Finanzierung, höchstens der Marktwert | Bank |
| Kaufpreis | tatsächlich vereinbarter Preis | Käufer und Verkäufer |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Marktwert.
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Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?
Rechtlich keiner: Das Baugesetzbuch verwendet beide Begriffe gleichbedeutend. „Verkehrswert“ ist eher in Gesetzen, Gerichtsverfahren und Gutachten üblich, „Marktwert“ im Alltag, bei Banken und in der internationalen Bewertung.
Ist der Marktwert gleich dem Kaufpreis?
Nein. Der Marktwert ist der Preis, der unter gewöhnlichen Umständen am Stichtag erzielbar wäre. Der Kaufpreis ist das tatsächlich vereinbarte Ergebnis einer Verhandlung und kann darüber oder darunter liegen, etwa wegen besonderer Interessen eines Käufers.
Warum ist der Beleihungswert niedriger als der Marktwert?
Banken bewerten für die Finanzierung vorsichtig und langfristig, ohne spekulative Elemente. Nach dem Pfandbriefgesetz darf der Beleihungswert den Marktwert nicht übersteigen; in der Praxis liegt er deshalb oft darunter.
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