Lexikon · Beleihungswert
Beleihungswert – Definition und Unterschied zum Marktwert
Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie langfristig zutraut. Wie er ermittelt wird und warum er unter dem Kaufpreis liegt.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den eine Bank bei einem Kredit als langfristig erzielbar ansieht, unabhängig von kurzfristigen Preisschwankungen. Er darf den Marktwert nicht übersteigen (§ 16 PfandBG) und liegt meist darunter; aus ihm leitet die Bank ab, wie viel Darlehen sie zu welchem Zins gibt.
Auch: Beleihungsauslauf, Beleihungsgrenze, Beleihungswert Immobilie
Was bedeutet Beleihungswert genau?
Der Beleihungswert ist ein vorsichtiger Wert aus Sicht der Bank. Er soll auch dann noch tragen, wenn die Preise sinken und die Bank die Immobilie verwerten müsste. Wichtige Begriffe:
Ermittlung: nach Pfandbriefgesetz und Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), mit Blick auf dauerhafte Eigenschaften und nachhaltige Erträge. Bei kleineren Wohnkrediten setzen viele Banken pauschale Abschläge auf Kaufpreis oder Marktwert an.Beleihungsgrenze: Für Pfandbriefe darf eine Bank Darlehen nur bis 60 Prozent des Beleihungswerts als Deckung verwenden (§ 14 PfandBG).Beleihungsauslauf: das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Je höher er ist, desto höher ist meist der Zins.
Der Beleihungswert ist nicht dasselbe wie der Verkehrswert nach § 194 BauGB, den ein Gutachter für den Stichtag ermittelt.
Beispiel aus Köln
Ein Käufer erwirbt eine Eigentumswohnung in Köln-Ehrenfeld für 400.000 Euro und benötigt 320.000 Euro Darlehen. Die Bank setzt einen Beleihungswert von 360.000 Euro an, also 10 Prozent unter dem Kaufpreis (Beispiel mit angenommenen Werten; Ergebnisse eigene Rechnung).Der Beleihungsauslauf beträgt 320.000 geteilt durch 360.000, also rund 89 Prozent. Bis 60 Prozent, das wären 216.000 Euro, gilt das Darlehen für die Bank als erstrangig gesichert. Für den Teil darüber verlangt sie einen Zinsaufschlag. Bringt der Käufer 30.000 Euro mehr Eigenkapital ein, sinkt der Auslauf auf rund 81 Prozent, was die Konditionen verbessern kann.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Für Käufer begrenzt der Beleihungswert, wie viel die Bank zu guten Konditionen finanziert. Für Verkäufer heißt das: Ein Kaufpreis deutlich über dem Wert, den Banken ansetzen, kann Finanzierungen erschweren. Eine marktgerechte Preisfindung, etwa mit der Online-Bewertung als erstem Schritt, hilft, dass Käufer ihre Finanzierung bekommen. Mehr für Käufer im Ratgeber Kaufen und Bauen.
Abgrenzung: Beleihungswert vs. Verkehrswert
| Beleihungswert | Verkehrswert (Marktwert) | |
|---|---|---|
| Zweck | Kreditsicherung der Bank | Preis am Markt zum Stichtag |
| Rechtsgrundlage | PfandBG, BelWertV | § 194 BauGB, ImmoWertV |
| Blick | langfristig, vorsichtig | aktuell |
| Höhe | höchstens Marktwert, meist darunter | Maßstab für Kaufpreise |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Beleihungswert.
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Wie hoch ist der Beleihungswert im Verhältnis zum Kaufpreis?
Das legt jede Bank nach ihren eigenen Vorgaben und auf Grundlage der Beleihungswertermittlungsverordnung fest. Der Beleihungswert darf den Marktwert nicht übersteigen und liegt meist darunter. Wie groß der Abschlag ist, hängt vom Objekt, von der Lage und von der Bank ab.
Was ist der Beleihungsauslauf?
Das Verhältnis des Darlehens zum Beleihungswert in Prozent. Ein niedriger Auslauf bedeutet für die Bank weniger Risiko und für Sie meist einen niedrigeren Zins. Mehr Eigenkapital oder ein geringeres Darlehen senken den Auslauf und können die Konditionen verbessern.
Kann ich den Beleihungswert beeinflussen?
Nur begrenzt, etwa durch vollständige Unterlagen zu Zustand, Wohnfläche, Modernisierungen und Mieten, die der Bank eine fundierte Einschätzung erlauben. Wirksamer ist meist mehr Eigenkapital, das den Beleihungsauslauf senkt. Auch der Vergleich mehrerer Banken lohnt sich.
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