Lexikon · Grundschuld
Grundschuld – Eintragung, Kosten und Löschung
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, mit dem eine Immobilie ein Darlehen absichert. Arten, Eintragung, Kosten, Löschung und Verkauf einfach erklärt.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Die Grundschuld ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, nach dem aus einem Grundstück eine bestimmte Geldsumme an den Berechtigten zu zahlen ist (§ 1191 BGB). In der Praxis sichert sie fast immer ein Bankdarlehen; zahlt der Schuldner nicht, kann die Bank die Zwangsversteigerung betreiben.
Auch: Was ist eine Grundschuld, Sicherungsgrundschuld, Buchgrundschuld, Eigentümergrundschuld, Grundpfandrecht
Was ist eine Grundschuld?
Anders als die Hypothek setzt die Grundschuld keine bestimmte Forderung voraus (§ 1192 Abs. 1 BGB). Mit wem sie zusammenhängt, regelt ein Sicherungsvertrag mit der Bank; man spricht dann von einer Sicherungsgrundschuld. Einreden aus diesem Vertrag kann der Eigentümer auch einem späteren Erwerber der Grundschuld entgegenhalten (§ 1192 Abs. 1a BGB).Wichtige Punkte:
Eintragung: in Abteilung III des Grundbuchs; die Kosten zeigt der Abschnitt unten.Bleibt nach Rückzahlung bestehen: Ist das Darlehen getilgt, erlischt die Grundschuld nicht von selbst. Gelöscht wird sie nur mit Löschungsbewilligung und Zustimmung des Eigentümers (§ 27 GBO).Eigentümergrundschuld: Eine Grundschuld kann auch für den Eigentümer selbst bestellt oder auf ihn übertragen werden (§ 1196 BGB).
Arten der Grundschuld
| Art | Merkmal | Norm |
|---|---|---|
| Briefgrundschuld | Gesetzlicher Regelfall: Es wird ein Grundschuldbrief erteilt. Eintragung 1,3-Gebühr (KV Nr. 14120 GNotKG); zur Löschung muss der Brief vorgelegt werden. | § 1116 i. V. m. § 1192 BGB, §§ 41, 42 GBO |
| Buchgrundschuld | Brief ausgeschlossen, alles steht nur im Grundbuch; in der Baufinanzierung verbreitet. Eintragung 1,0-Gebühr (KV Nr. 14121 GNotKG). | § 1116 Abs. 2 BGB |
| Sicherungsgrundschuld | Sichert ein bestimmtes Darlehen; Einreden aus dem Sicherungsvertrag wirken auch gegen spätere Erwerber der Grundschuld. | § 1192 Abs. 1a BGB |
| Eigentümergrundschuld | Steht dem Eigentümer selbst zu, etwa als Reserve für spätere Finanzierungen. | § 1196 BGB |
Ablauf: So wird eine Grundschuld bestellt
Darlehen und Sicherungsvertrag: Die Bank legt fest, welche Forderungen die Grundschuld sichern soll (Zweckerklärung).Notartermin: Der Eigentümer bewilligt die Grundschuld. Banken verlangen in der Regel zusätzlich die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung; sie kann gegen den jeweiligen Eigentümer gerichtet werden (§ 800 ZPO).Eintragung: Das Grundbuchamt trägt die Grundschuld in Abteilung III ein, im Rang nach den bereits eingetragenen Rechten.Beim Kauf: Weil der Käufer noch nicht Eigentümer ist, bestellt er die Grundschuld mit einer Belastungsvollmacht des Verkäufers. Die Bank zahlt dann direkt an den Verkäufer bzw. an dessen Bank.
Was kostet eine Grundschuld?
Geschäftswert ist der Nennbetrag der Grundschuld (§ 53 Abs. 1 GNotKG). Das Grundbuchamt berechnet für eine Buchgrundschuld eine 1,0-Gebühr, für die Löschung eine 0,5-Gebühr (KV Nr. 14121 und 14140 GNotKG, jeweils Tabelle B).
| Grundschuld (Beispiel) | Eintragung Buchgrundschuld (1,0) | Löschung (0,5) |
|---|---|---|
| 200.000 Euro | 435 Euro | 217,50 Euro |
| 350.000 Euro | 685 Euro | 342,50 Euro |
| 500.000 Euro | 935 Euro | 467,50 Euro |
Eigene Rechnung nach GNotKG, Anlage 2, Tabelle B. Hinzu kommen Notarkosten für die Bestellung; bei einer Briefgrundschuld ist die Eintragungsgebühr höher (1,3).
Beispiel aus Köln
Ein Käufer erwirbt ein Einfamilienhaus in Köln-Porz zum Kölner Durchschnittspreis von rund 655.000 Euro (eigene Rechnung: Geldumsatz geteilt durch Zahl der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser 2025; Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 17) und finanziert angenommen 500.000 Euro. Die Bank verlangt eine Buchgrundschuld über 500.000 Euro. Die Eintragung kostet beim Grundbuchamt 935 Euro (1,0-Gebühr, Tabelle B), die spätere Löschung 467,50 Euro (0,5-Gebühr, KV Nr. 14140 GNotKG).Verkauft er das Haus zehn Jahre später mit noch 200.000 Euro Restschuld, löst der Notar die Grundschuld aus dem Kaufpreis ab: Ein Teil des Kaufpreises geht direkt an die Bank, die dafür die Löschung bewilligt.
Rechte und Pflichten von Bank und Eigentümer
Verwertung: Wird das Darlehen notleidend, kann die Bank die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung betreiben (§ 1147 i. V. m. § 1192 BGB).Kündigung: Das Kapital einer Sicherungsgrundschuld wird erst nach Kündigung mit sechs Monaten Frist fällig; davon darf nicht abgewichen werden (§ 1193 BGB).Einreden: Was der Eigentümer der Bank aus dem Sicherungsvertrag entgegenhalten kann, gilt auch, wenn die Grundschuld verkauft oder abgetreten wird (§ 1192 Abs. 1a BGB).Rückgewähr: Ist das Darlehen bezahlt, sieht der Sicherungsvertrag üblicherweise vor, dass der Eigentümer Löschung, Abtretung oder Verzicht verlangen kann.
Grundschuld beim Verkauf: Ablösung und Löschung
Käufer erwarten eine lastenfreie Immobilie. Der Notar fordert deshalb bei der Bank des Verkäufers den Ablösebetrag und die Löschungsbewilligung an. Die Bank gibt sie mit der Auflage heraus, sie erst nach Eingang des Ablösebetrags zu verwenden. Der Käufer zahlt diesen Teil des Kaufpreises direkt an die Bank, den Rest an den Verkäufer. So wird die Grundschuld aus dem Kaufpreis abgelöst; den Ablauf beschreibt der Eintrag Lastenfreistellung.Läuft die Zinsbindung noch, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen; Einzelheiten im Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung.
Typische Fehler und Checkliste
Nach der Tilgung nichts unternehmen: Die Grundschuld bleibt stehen, die Unterlagen gehen über die Jahre verloren.Grundschuldbrief verlegen: Ein abhanden gekommener Brief muss in einem Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden, bevor gelöscht werden kann (§ 1162 i. V. m. § 1192 BGB).Weite Zweckerklärung übersehen: Sichert die Grundschuld alle Forderungen der Bank, kann sie auch für spätere Kredite haften.Vor dem Verkauf nicht prüfen, welche Rechte in Abteilung III stehen und wer Gläubiger ist.
Checkliste vor dem Verkauf: aktuellen Grundbuchausdruck besorgen, Gläubiger und Beträge notieren, Darlehensstand und Zinsbindung bei der Bank erfragen, Grundschuldbriefe heraussuchen, vorhandene Löschungsbewilligungen dem Notar übergeben.
Grundschuld in Köln: zuständige Stelle
Eingetragen und gelöscht werden Grundschulden auf Kölner Grundstücken beim Amtsgericht Köln, Grundbuchsachen (Abteilungen 10 bis 28, Justizgebäude Reichenspergerplatz). Einen Grundbuchausdruck erhalten Eigentümer dort für 10 Euro, einen amtlichen Ausdruck für 20 Euro (Quelle: ag-koeln.nrw.de, Stand Oktober 2026). Anträge auf Eintragung oder Löschung laufen in der Regel über einen Notar.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Käufer übernehmen in der Regel keine Grundschulden des Verkäufers; sie werden beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht. Wer vorzeitig ablöst, muss mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Eine bestehende, nicht mehr valutierte Grundschuld kann umgekehrt für eine neue Finanzierung genutzt werden, wenn die Bank mitspielt. Den Verkaufsablauf finden Sie unter Immobilie verkaufen in Köln.
Abgrenzung: Grundschuld vs. Hypothek
| Grundschuld | Hypothek | |
|---|---|---|
| Bindung an eine Forderung | nein, Verknüpfung über Sicherungsvertrag | ja, besteht nur in Höhe der Forderung |
| Nach Tilgung | bleibt eingetragen, bis sie gelöscht wird | Forderung erlischt, Recht wird zur Eigentümergrundschuld |
| Wiederverwendbar | ja, für neue Darlehen | nein |
| Rechtsgrundlage | §§ 1191 ff. BGB | §§ 1113 ff. BGB |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
FAQ
Häufige Fragen zu
Grundschuld.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Was ist eine Grundschuld einfach erklärt?
Eine Grundschuld ist ein Pfandrecht an einer Immobilie, das im Grundbuch steht. Die Bank gibt ein Darlehen und lässt sich dafür eine Grundschuld eintragen. Zahlt der Kreditnehmer nicht, kann sie die Immobilie versteigern lassen. Wird das Darlehen bezahlt, bleibt die Grundschuld eingetragen, bis sie gelöscht wird.
Was passiert mit der Grundschuld beim Verkauf?
Meist wird sie aus dem Kaufpreis abgelöst: Ein Teil geht direkt an die Bank, die dafür die Löschung bewilligt. Der Käufer erhält die Immobilie dann lastenfrei. Den Ablauf übernimmt der Notar.
Erlischt die Grundschuld, wenn das Darlehen abbezahlt ist?
Nein, sie bleibt im Grundbuch stehen, bis sie gelöscht wird. Dafür braucht es eine Löschungsbewilligung der Bank und die Zustimmung des Eigentümers. Alternativ kann die Grundschuld stehen bleiben und später für ein neues Darlehen genutzt werden.
Was kostet die Eintragung einer Grundschuld?
Beim Grundbuchamt fällt für eine Buchgrundschuld eine volle Gebühr nach Tabelle B an, bei 500.000 Euro also 935 Euro. Hinzu kommen die Kosten des Notars für die Beurkundung. Die Löschung kostet später die Hälfte.
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Die Hypothek hängt an einer bestimmten Forderung und besteht nur in deren Höhe. Die Grundschuld setzt keine Forderung voraus (§ 1192 Abs. 1 BGB); die Verbindung zum Darlehen entsteht erst über den Sicherungsvertrag. Deshalb kann eine Grundschuld nach der Tilgung stehen bleiben und für neue Darlehen genutzt werden.
Kann eine bestehende Grundschuld für einen neuen Kredit genutzt werden?
Ja, wenn Bank und Eigentümer das vereinbaren. Bei derselben Bank genügt oft eine neue Zweckerklärung. Wechselt die Bank, kann die Grundschuld an die neue Bank abgetreten werden. Das kann die Kosten für Löschung und Neueintragung sparen, setzt aber die Mitwirkung beider Banken voraus.
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