Lexikon · Vorfälligkeitsentschädigung
Vorfälligkeitsentschädigung – Definition und Bedeutung beim Verkauf
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ausgleich, den die Bank bei vorzeitiger Rückzahlung eines Darlehens verlangt. Wann sie anfällt und wann nicht.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Schadensersatz, den eine Bank verlangen kann, wenn ein Darlehen mit festem Zinssatz vor Ende der Zinsbindung zurückgezahlt wird (§ 490 Abs. 2 BGB, § 502 BGB). Typischer Anlass ist der Verkauf der finanzierten Immobilie. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kann jedes solche Darlehen ohne Entschädigung gekündigt werden.
Auch: Vorfälligkeitsentgelt, Ablöseentschädigung, Vorfälligkeit
Was bedeutet Vorfälligkeitsentschädigung genau?
Ausführlich: Vorfälligkeitsentschädigung berechnen und senken.Wer ein Immobiliendarlehen mit festem Zins abschließt, ist grundsätzlich bis zum Ende der Zinsbindung gebunden. Will er die Immobilie verkaufen, hat er ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Kündigung. Das Gesetz erlaubt sie, wenn seit der vollständigen Auszahlung sechs Monate vergangen sind; dafür muss er der Bank den entstehenden Schaden ersetzen (§ 490 Abs. 2 BGB).Wann keine Entschädigung anfällt:
Nach zehn Jahren: Jedes Darlehen mit festem Zins kann zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist gekündigt werden (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).Am Ende der Zinsbindung: Kündigung mit einem Monat Frist zum Ablauf der Zinsbindung (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB).Bei unzureichenden Vertragsangaben: Fehlen im Verbraucherdarlehensvertrag ausreichende Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Entschädigung, ist der Anspruch ausgeschlossen (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Beispiel aus Köln
Eine Eigentümerin hat 2021 eine Wohnung in Köln-Kalk gekauft und ein Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung aufgenommen, vollständig ausgezahlt im Juni 2021. Sie möchte 2026 verkaufen.Kündigt sie wegen des Verkaufs vorzeitig, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ab Juni 2031, zehn Jahre nach Auszahlung, könnte sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen. Ob sich Warten lohnt, hängt von der Höhe der Entschädigung ab; die Berechnung sollte die Bank nachvollziehbar darlegen.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Fordern Sie vor dem Verkauf bei Ihrer Bank eine Ablöseberechnung an und lassen Sie die Vertragsangaben prüfen. Die Entschädigung wird aus dem Kaufpreis bezahlt; die Bank erteilt danach die Löschungsbewilligung für die Grundschuld. Verkaufen Sie innerhalb der Spekulationsfrist, prüfen Sie mit dem Steuerberater, wie die Entschädigung steuerlich zu behandeln ist. Den Verkaufsablauf finden Sie unter Immobilie verkaufen in Köln.
Abgrenzung: Vorfälligkeitsentschädigung vs. Nichtabnahmeentschädigung
Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn ein bereits ausgezahltes Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird. Die Nichtabnahmeentschädigung verlangt die Bank, wenn ein zugesagtes Darlehen gar nicht abgerufen wird, etwa weil der Kauf platzt. Beide gleichen den Zinsschaden der Bank aus, haben aber unterschiedliche Anlässe.
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Vorfälligkeitsentschädigung.
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Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Wenn Sie zum Ende der Zinsbindung oder zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen. Auch wenn im Verbraucherdarlehensvertrag die Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung unzureichend sind, ist der Anspruch ausgeschlossen.
Kann ich mein Darlehen wegen eines Hausverkaufs vorzeitig kündigen?
Ja. Bei einem Festzinsdarlehen, das durch eine Grundschuld gesichert ist, gilt der Verkauf als berechtigtes Interesse. Die Bank darf dafür aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die meist aus dem Kaufpreis gezahlt wird.
Gibt es eine Obergrenze für die Vorfälligkeitsentschädigung?
Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen nicht. Die gesetzlichen Obergrenzen von 1 bzw. 0,5 Prozent gelten nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen. Umso wichtiger ist es, die Berechnung der Bank vor dem Verkauf prüfen zu lassen.
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