Ratgeber · Immobilienpreise & Markt
Bodenrichtwerte Köln 2026: was der Boden in Ihrem Veedel wert ist.
Welche Bodenrichtwerte in Köln zum 01.01.2026 gelten, wie Sie den Wert Ihrer Zone in BORIS-NRW abfragen und wie daraus der Bodenwert Ihres Grundstücks wird. Mit amtlichen Werten des Gutachterausschusses und Rechenbeispielen.
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Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze.
✓Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter Grundstücksfläche in einer Zone, ohne Gebäude, und kein Verkehrswert.
✓Die Bodenrichtwerte in Köln gelten zum Stichtag 01.01.2026; der Median der Wohnzonen je Stadtteil reicht von 430 Euro in Godorf bis 2.830 Euro in Bayenthal.
✓Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser nennt der Gutachterausschuss gebietstypische Werte von 2.220 Euro in guter, 840 Euro in mittlerer und 540 Euro in mäßiger Lage.
✓2025 stieg der Bodenpreisindex für Einfamilienhausbauland in den Stadtbezirken 1 bis 6 um 3 Prozent und sank in den Stadtbezirken 7 bis 9 um 5 Prozent.
✓Den Wert Ihrer Zone fragen Sie kostenlos in BORIS-NRW ab; Größe, Tiefe und Ausnutzung Ihres Grundstücks führen zu Zu- oder Abschlägen.
01Kurz erklärt
Bodenrichtwerte Köln: Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für mehrere Grundstücke einer Zone mit weitgehend gleichen Merkmalen, bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche. Die Bodenrichtwerte in Köln ermittelt der Gutachterausschuss der Stadt. Er wird aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen abgeleitet und gilt so, als wäre das Grundstück unbebaut. Ein Verkehrswert für Ihr Grundstück ist er nicht.Rechtsgrundlage ist § 196 Baugesetzbuch. Danach ermitteln die Gutachterausschüsse aus ihrer Kaufpreissammlung flächendeckend Bodenrichtwerte, bilden Richtwertzonen und beschreiben die wertbestimmenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks. Das Gesetz verlangt eine Ermittlung mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres; in Köln beschließt der Gutachterausschuss die Werte jährlich zum Stichtag 1. Januar. Jeder kann bei der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.Die Kölner Bodenrichtwerte gelten für baureifes, erschließungsbeitragsfreies Land: Grundstücke, die sofort bebaut werden können und für die keine Erschließungsbeiträge mehr anfallen. Für Bauerwartungs- und Rohbauland hat der Gutachterausschuss keine Bodenrichtwerte beschlossen; hier sind Einzelbewertungen nötig. In förmlichen Sanierungsgebieten gibt es zusätzlich besondere Bodenrichtwerte.
Quellen: § 196 BauGB (gesetze-im-internet.de, abgerufen Oktober 2026); Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 41 und 42, Lizenz dl-de/zero-2-0.
02BORIS-NRW
Wie Sie den Bodenrichtwert in Köln abfragen.
Die Bodenrichtwerte für Köln stehen kostenfrei im Portal BORIS-NRW, dem gemeinsamen Informationssystem der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen.
Seit 2025 stellt BORIS-NRW die Richtwerte mit einer dynamischen Beschriftung dar. Wo genau das Richtwertgrundstück in der Zone liegt, ergibt sich aus der Position der Richtwertzahl im PDF-Ausdruck und aus dem Feld „Bemerkungen“. Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte und der Grundstücksmarktbericht stehen dort zum Download bereit.
01
Portal öffnen
Rufen Sie BORIS-NRW auf, wählen Sie die Bodenrichtwerte und den Stichtag 01.01.2026.
02
Adresse eingeben
Nach Eingabe von Adresse oder Flurstück zeigt die Karte die Richtwertzone, in der Ihr Grundstück liegt.
03
Zone anklicken
Sie sehen Wert und Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks: Nutzungsart, Geschosszahl oder Geschossflächenzahl, Bezugsfläche, Erschließungszustand und Bemerkungen.
04
Abweichungen notieren
Vergleichen Sie Größe, Tiefe und Bebaubarkeit Ihres Grundstücks mit dem Richtwertgrundstück. Daraus ergeben sich Zu- oder Abschläge.
05
Auskunft sichern
Die Richtwertauskunft lässt sich als PDF speichern, etwa für Finanzamt, Bank oder Erbengemeinschaft.
06
Richtwerte unterscheiden
Neben Bodenrichtwerten zeigt BORIS-NRW Immobilienrichtwerte. Diese beziehen sich auf den Quadratmeter Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses, nicht auf den Boden.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 42, Lizenz dl-de/zero-2-0. Stand Oktober 2026.
03Werte 2026
Bodenrichtwerte Köln 2026 nach Stadtteil.
Zwischen dem südlichen Stadtrand und den Lagen am Rhein liegt mehr als der Faktor sechs. Die Tabelle zeigt den Median der Wohn- und Mischgebietszonen je Stadtteil und die Spanne der Zonen zum Stichtag 01.01.2026.
Die höchsten Mediane erreichen Bayenthal, Junkersdorf und Lindenthal, die niedrigsten liegen im Süden und Norden der Stadt sowie rechtsrheinisch außerhalb der Innenstadt. Ebenso wichtig ist die Spanne: In Junkersdorf reichen die Zonen von 970 bis 2.360 Euro, in Sülz von 1.430 bis 2.610 Euro je Quadratmeter. Für Ihr Grundstück zählt deshalb immer die eigene Zone, nicht der Stadtteildurchschnitt.Alle 86 Kölner Stadtteile mit Median und Spanne finden Sie in der Übersicht im Köln-Hub. Was Wohnungen und Häuser in Köln kosten, zeigt die Seite Immobilienpreise Köln; dieser Ratgeber beschränkt sich auf den Boden.
| Stadtteil | Bezirk | Bodenrichtwert Wohnen, Median €/m² | Spanne der Zonen €/m² |
|---|---|---|---|
| Bayenthal | Rodenkirchen | 2.830 | 2.370 bis 2.930 |
| Junkersdorf | Lindenthal | 2.360 | 970 bis 2.360 |
| Lindenthal | Lindenthal | 2.270 | 1.220 bis 2.520 |
| Neustadt-Süd | Innenstadt | 2.140 | 1.720 bis 2.140 |
| Marienburg | Rodenkirchen | 2.100 | 2.100 |
| Altstadt-Süd | Innenstadt | 2.090 | 2.090 bis 2.420 |
| Neustadt-Nord | Innenstadt | 2.090 | 1.650 bis 2.140 |
| Altstadt-Nord | Innenstadt | 1.990 | 1.850 bis 3.100 |
| Sülz | Lindenthal | 1.840 | 1.430 bis 2.610 |
| Braunsfeld | Lindenthal | 1.820 | 1.050 bis 1.950 |
| Rodenkirchen | Rodenkirchen | 1.690 | 930 bis 2.280 |
| Deutz | Innenstadt | 1.585 | 1.260 bis 1.720 |
| Ehrenfeld | Ehrenfeld | 1.200 | 960 bis 1.200 |
| Nippes | Nippes | 1.120 | 1.100 bis 1.840 |
| Porz | Porz | 1.020 | 730 bis 1.020 |
| Zollstock | Rodenkirchen | 1.010 | 1.010 bis 1.590 |
| Mülheim | Mülheim | 965 | 540 bis 1.040 |
| Kalk | Kalk | 790 | 790 bis 940 |
| Brück | Kalk | 785 | 750 bis 820 |
| Godorf | Rodenkirchen | 430 | 430 bis 490 |
Quelle: BORIS-NRW, Stichtag 01.01.2026, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Auswertung homéa: Median und Spanne der abgefragten Bodenrichtwertzonen für Wohn- und Mischgebiete je Stadtteil, abgerufen im Oktober 2026; adressgenaue Werte können abweichen. Bei Porz, Mülheim und Kalk führt der Link zur Bezirksseite.
04Übersicht des Gutachterausschusses
Gebietstypische Bodenrichtwerte: gute, mittlere und mäßige Lage.
Für einen stadtweiten Vergleich hat der Gutachterausschuss zum 01.01.2026 gebietstypische Werte beschlossen. Sie zeigen das allgemeine Wertniveau, sind aber ausdrücklich nicht für die Bewertung eines einzelnen Grundstücks gedacht.
Auffällig ist die große Spreizung beim freistehenden Haus: Gute Lagen liegen beim gut Vierfachen der mäßigen. Beim Geschosswohnungsbau sind die Unterschiede zwischen den Lagen deutlich kleiner, weil hier vor allem die bauliche Ausnutzung den Bodenwert bestimmt.
| Baureife Grundstücke (erschließungsbeitragsfrei) | Gute Lage | Mittlere Lage | Mäßige Lage |
|---|---|---|---|
| Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, 350–800 m² | 2.220 €/m² | 840 €/m² | 540 €/m² |
| Doppelhaushälften und Reihenendhäuser, 250–500 m² | 1.770 €/m² | 920 €/m² | 520 €/m² |
| Reihenmittelhäuser, 150–300 m² | 1.420 €/m² | 970 €/m² | 580 €/m² |
| Mietwohnungen oder Mischnutzung bis 20 % gewerblicher Rohertrag, GFZ ca. 1,2, III–V Geschosse | 1.130 €/m² | 1.030 €/m² | 810 €/m² |
| Klassisches Gewerbe ohne tertiäre Nutzung | 215 €/m² | 180 €/m² | 135 €/m² |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 43, Stichtag 01.01.2026, Lizenz dl-de/zero-2-0.
05Bodenpreisindex
Wie sich die Bodenpreise in Köln entwickelt haben.
Der Gutachterausschuss führt Bodenpreisindizes für unbebaute Grundstücke, getrennt nach Stadtbezirken 1 bis 6 (linksrheinisch mit Deutz) und 7 bis 9 (rechtsrheinisch ohne Deutz). Die Entwicklung der einzelnen Bodenrichtwerte kann davon abweichen.
Nach den starken Anstiegen bis 2022 sanken die Bodenpreise 2023 und 2024 deutlich. 2025 hat sich das Bild geteilt: Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser wurde in den linksrheinischen Bezirken wieder etwas teurer, rechtsrheinisch erneut günstiger; beim Geschosswohnungsbau blieb der Index unverändert. Wie die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser verlaufen sind, beschreibt der Ratgeber Immobilienpreise Köln: Prognose und Daten.
| Jahr | Ein-/Zweifamilienhaus, Bezirke 1–6 | Ein-/Zweifamilienhaus, Bezirke 7–9 | Geschosswohnungsbau, Bezirke 1–6 | Geschosswohnungsbau, Bezirke 7–9 |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | +20 % | +20 % | +15 % | +15 % |
| 2022 | +5 % | +5 % | ±0 % | ±0 % |
| 2023 | −10 % | −10 % | −15 % | −15 % |
| 2024 | −10 % | −4 % | −5 % | −5 % |
| 2025 | +3 % | −5 % | ±0 % | ±0 % |
| Index 2025 (2015 = 100) | 184 | 175 | 162 | 179 |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 12, 51 und 52, Lizenz dl-de/zero-2-0.
06Vom Richtwert zum Bodenwert
Wie der Bodenrichtwert an Ihr Grundstück angepasst wird.
Der Bodenrichtwert passt nur dann unmittelbar, wenn Ihr Grundstück dem Bodenrichtwertgrundstück entspricht. Jede Abweichung wird über Umrechnungskoeffizienten oder Zu- und Abschläge berücksichtigt.
Rechenbeispiel Grundstücksgröße (Beispiel): Eine Zone weist 900 Euro je Quadratmeter für ein Richtwertgrundstück von 500 Quadratmetern aus, Ihr Grundstück hat 750 Quadratmeter. Gerechnet wird 900 × 95 / 107 = rund 800 Euro je Quadratmeter, der Bodenwert liegt damit bei rund 600.000 Euro statt 675.000 Euro bei einfacher Multiplikation.Rechenbeispiel Ausnutzung (aus dem Grundstücksmarktbericht): Ein Bodenrichtwert von 390 Euro je Quadratmeter für WGFZ 1,2 wird für ein gleichartiges Grundstück mit WGFZ 2,0 auf 390 × 2,08 / 1,54 = rund 530 Euro umgerechnet.Wie stark Hinterland vom Richtwert abweicht, zeigt eine Auswertung des Gutachterausschusses zu Arrondierungsflächen: Hausnahes Garten- und Hinterland, das Nachbarn in Innenbereichslagen zukauften, kostete im Mittel 33 Prozent des Bodenrichtwerts (Spanne 6 bis 87 Prozent), baurechtlich notwendige Erweiterungsflächen im Mittel 76 Prozent. Diese Werte gelten für Zukäufe einzelner Teilflächen und ersetzen keine sachverständige Bewertung eines tiefen Grundstücks.
| Merkmal | Regel in Köln | Wirkung |
|---|---|---|
| Grundstücksgröße (Ein-/Zweifamilienhaus) | Umrechnungskoeffizienten: Wertzahl 107 bei 500 m², 102 bei 600 m², 95 bei 750 m², 86 bei 1.000 m² | Größere Grundstücke kosten je Quadratmeter weniger, kleinere mehr |
| Grundstückstiefe | Ortsübliche Tiefe bis 40 m (freistehend), bis 35 m (Doppel- und Reihenhaus), 30 m im Geschossbau; Villengrundstücke ausgenommen | Dahinterliegende Flächen werden gesondert bewertet |
| Wertrelevante Geschossflächenzahl (Geschossbau) | Wertzahl 1,54 bei WGFZ 1,2 und 2,08 bei WGFZ 2,0; über 2,7 lineare Umrechnung; ausgebautes Dachgeschoss zählt mit dem 0,75-Fachen | Mehr zulässige Geschossfläche erhöht den Bodenwert je Quadratmeter |
| Erschließung | Richtwerte sind erschließungsbeitragsfrei | Noch offene Beiträge mindern den Wert |
| Entwicklungszustand | Richtwerte gelten für baureifes Land | Bauerwartungs- und Rohbauland werden einzeln bewertet |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 39, 44, 45, 53 und 54, Lizenz dl-de/zero-2-0. Rechenbeispiel Grundstücksgröße mit angenommenen Werten.
07Richtwert und Kaufpreis
Bodenrichtwert und Grundstückspreis: warum beides abweicht.
Der Bodenrichtwert beschreibt ein typisches Grundstück der Zone, der Kaufpreis ein konkretes. Zuschnitt, Bebaubarkeit nach Bebauungsplan oder § 34 BauGB, Baulasten, Altlasten, Baumbestand und Rechte Dritter wie Wegerechte bildet der Richtwert nur als Durchschnitt ab. Der Gutachterausschuss betont deshalb, dass meist nur Sachverständige vom Richtwert auf den Wert eines bestimmten Grundstücks schließen können.Freies Bauland ist in Köln knapp: 2025 wurden 89 unbebaute Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, mit einem Geldumsatz von rund 62,7 Millionen Euro auf 56.520 Quadratmetern. Rechnerisch sind das rund 1.110 Euro je Quadratmeter. 27 dieser Verkäufe entfielen auf den Stadtbezirk Lindenthal, rechnerisch zu rund 1.730 Euro je Quadratmeter.Bei bebauten Grundstücken kommt das Gebäude hinzu. Für Ihr Haus oder Ihre Wohnung ist der Bodenwert deshalb nur ein Baustein; wie der Gesamtwert entsteht, erklärt die Seite Immobilienbewertung Köln. Bei Ertragsobjekten wie Mehrfamilienhäusern geht der Bodenwert in das Ertragswertverfahren ein.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 33 (Kauffälle 2025 nach Stadtbezirk) und S. 41, Lizenz dl-de/zero-2-0. Durchschnittswerte je Quadratmeter: eigene Berechnung aus Geld- und Flächenumsatz aller Kauffälle.
08Grundsteuer, Erbschaft, Schenkung
Welche Rolle der Bodenrichtwert für Steuern spielt.
Grundsteuer. In Nordrhein-Westfalen gilt das Bewertungsrecht des Bundes. Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ergibt sich regelmäßig aus Fläche mal Bodenrichtwert (§ 247 BewG), und zwar zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 (§ 266 BewG), nicht zum aktuellen Stichtag. Darauf wird die Steuermesszahl angewandt: 0,34 Promille für unbebaute Grundstücke, 0,31 Promille für Wohngrundstücke (§ 15 GrStG). Den Betrag, den Sie zahlen, bestimmt dann der Hebesatz der Stadt.Beispiel: Ein unbebautes Grundstück mit 500 Quadratmetern und einem Bodenrichtwert zum 01.01.2022 von 1.000 Euro hat einen Grundsteuerwert von 500.000 Euro und einen Steuermessbetrag von 170 Euro, der anschließend mit dem Hebesatz multipliziert wird.Erbschaft- und Schenkungsteuer. Unbebaute Grundstücke bewertet das Finanzamt nach Fläche und Bodenrichtwert; maßgeblich ist der Wert, der zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war (§ 179 BewG). Bei bebauten Grundstücken geht der Bodenwert in das jeweilige Verfahren ein. Ist der tatsächliche Wert niedriger, etwa wegen eines Wegerechts oder eines ungünstigen Zuschnitts, können Sie ihn insbesondere durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen nachweisen (§ 198 BewG). Wann ein Gutachten im Erbfall sinnvoll ist, erklärt der Ratgeber Haus schätzen lassen im Erbfall.
Quellen: §§ 179, 198, 247, 266 BewG und § 15 GrStG (gesetze-im-internet.de, abgerufen Oktober 2026). Beispiel mit angenommenen Werten. Dieser Abschnitt ersetzt keine Steuerberatung.
09In Köln
Bodenrichtwerte Köln: was Eigentümer vor Ort wissen sollten.
Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln. Seine Geschäftsstelle erteilt Auskunft; die Werte und der Grundstücksmarktbericht stehen gebührenfrei bei BORIS-NRW.Links- und rechtsrheinisch entwickeln sich die Bodenpreise derzeit unterschiedlich: 2025 plus 3 Prozent in den Bezirken 1 bis 6, minus 5 Prozent in den Bezirken 7 bis 9 für Einfamilienhausbauland.Villenlagen wie Marienburg folgen eigenen Regeln: Für Grundstücke über 1.000 Quadratmeter in hochpreisigen Lagen weist der Gutachterausschuss darauf hin, dass neben der Größe weitere individuelle Einflussgrößen zu berücksichtigen sind.Geschosswohnungsbau wird in Köln über die wertrelevante Geschossflächenzahl umgerechnet; rund zwei Drittel der Bodenrichtwerte im Geschossbau beziehen sich zusätzlich auf eine Grundstücksbreite von 10 Metern.Stadtteilseiten mit allen Richtwertzonen gibt es unter anderem für Lindenthal, Sülz, Rodenkirchen, Ehrenfeld, Nippes, Junkersdorf, Bayenthal und Widdersdorf.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 2, 12, 44 und 53, Lizenz dl-de/zero-2-0; BORIS-NRW, Stichtag 01.01.2026, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0.
10Mit homéa
Vom Bodenrichtwert zum realistischen Preis.
Den Richtwert Ihrer Zone finden Sie selbst. Schwieriger ist der Schritt zum Wert Ihres Grundstücks, etwa bei tiefen Gärten, einer Bebauung in zweiter Reihe, Teilungsabsichten oder einem Haus, das ein Käufer abreißen würde. Wir werten die amtlichen Boden- und Immobilienrichtwerte für Ihre Adresse aus, sehen uns Grundstück und Gebäude vor Ort an und ordnen ein, welcher Preis am Markt realistisch ist.Ein Gutachten für das Finanzamt erstellt ein Sachverständiger; wir sagen Ihnen, wann es sich lohnt. Wenn Sie verkaufen, begleitet Sie ein fester Ansprechpartner vom ersten Gespräch bis zur Übergabe. homéa arbeitet mit Erfolgshonorar, das erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar fällig wird. Einen ersten Anhaltspunkt liefert die Online-Bewertung, den Vor-Ort-Termin vereinbaren Sie nach Absprache, meist innerhalb weniger Tage.
Über die Autoren
Wer diesen Beitrag verfasst hat.
Autor · Gesellschafter homéaErten Dörter
Seit über 20 Jahren am Immobilienmarkt des Rheinlands. Als langjähriger Lizenzpartner von Engel & Völkers hat er zahlreiche Standorte in der Kölner Region aufgebaut und über 1.000 Transaktionen mit rund 500 Mio. € Volumen verantwortet.
Quellen
Worauf dieser Ratgeber beruht.
§ 196 BauGB – Bodenrichtwerte§ 179 BewG – Bewertung unbebauter Grundstücke§ 198 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts§ 247 BewG – Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke§ 266 BewG – erste Hauptfeststellung 01.01.2022§ 15 GrStG – SteuermesszahlenBORIS-NRW, Bodenrichtwerte Stichtag 01.01.2026, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0Grundstücksmarktbericht 2026 Köln, S. 12, 33, 39, 41–45, 51–54 (dl-de/zero-2-0)
Bodenrichtwerte sind Orientierungswerte und ersetzen kein Verkehrswertgutachten. Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Fragen zu den
Bodenrichtwerten in Köln.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Köln 2026?
Zum Stichtag 01.01.2026 liegt der Median der Wohn- und Mischgebietszonen je Stadtteil zwischen 430 Euro je Quadratmeter in Godorf und 2.830 Euro in Bayenthal. Als stadtweite Übersicht nennt der Gutachterausschuss für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 2.220 Euro in guter, 840 Euro in mittlerer und 540 Euro in mäßiger Lage. Für Ihr Grundstück zählt der Wert Ihrer Zone.
Wo kann ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Köln abfragen?
Kostenlos im Portal BORIS-NRW, dem Informationssystem der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen. Nach Eingabe der Adresse sehen Sie Richtwertzone, Wert und Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks und können die Auskunft als PDF speichern. Auskunft gibt auch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln.
Ist der Bodenrichtwert der Preis für mein Grundstück?
Nein. Er ist ein durchschnittlicher Lagewert für ein typisches Grundstück der Zone und ausdrücklich kein Verkehrswert. Weicht Ihr Grundstück in Größe, Tiefe, Bebaubarkeit, Erschließung oder durch Rechte Dritter ab, sind Zu- oder Abschläge nötig. Diese Abweichungen können so groß sein, dass sich der Wert deutlich vom Richtwert unterscheidet.
Wie oft werden die Bodenrichtwerte in Köln aktualisiert?
Das Baugesetzbuch verlangt eine Ermittlung mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln ermittelt die Bodenrichtwerte jährlich zum Stichtag 1. Januar. Die aktuellen Werte gelten zum 01.01.2026; die nächsten Werte beziehen sich auf den 01.01.2027 und erscheinen ebenfalls in BORIS-NRW.
Welcher Stadtteil in Köln hat die höchsten Bodenrichtwerte?
Nach dem Median der abgefragten Wohnzonen liegt Bayenthal mit 2.830 Euro je Quadratmeter vorn, gefolgt von Junkersdorf mit 2.360 Euro und Lindenthal mit 2.270 Euro, Stichtag 01.01.2026. Einzelne Zonen erreichen auch anderswo hohe Werte, in der Altstadt-Nord bis 3.100 Euro. Innerhalb der Stadtteile schwanken die Werte teils erheblich.
Wie haben sich die Bodenpreise in Köln 2025 entwickelt?
Uneinheitlich. Der Bodenpreisindex für Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser stieg in den Stadtbezirken 1 bis 6, also linksrheinisch mit Deutz, um 3 Prozent und sank in den Stadtbezirken 7 bis 9 um 5 Prozent. Für Grundstücke im Geschosswohnungsbau blieb der Index unverändert. 2023 und 2024 waren die Bodenpreise deutlich gesunken.
Welcher Bodenrichtwert gilt für die Grundsteuer?
Für die Grundsteuer nach dem Bundesmodell, das auch in Nordrhein-Westfalen angewendet wird, gilt der Bodenrichtwert zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022, nicht der aktuelle Wert. Bei unbebauten Grundstücken ergibt sich der Grundsteuerwert aus Fläche mal Bodenrichtwert. Darauf folgen Steuermesszahl und der Hebesatz der Gemeinde.
Welcher Bodenrichtwert zählt bei Erbschaft oder Schenkung?
Maßgeblich ist der Bodenrichtwert, der zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war, also vor dem Tod des Erblassers oder dem Tag der Schenkung. Ist der tatsächliche Wert Ihres Grundstücks niedriger, können Sie das insbesondere mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen nachweisen. Gelingt der Nachweis, ist der niedrigere Wert anzusetzen (§ 198 BewG).
Was bedeutet „erschließungsbeitragsfrei“ beim Bodenrichtwert?
Die Kölner Bodenrichtwerte für Bauland beziehen sich auf Grundstücke, für die keine Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch mehr zu zahlen sind. Stehen für Ihr Grundstück noch Beiträge aus, etwa weil eine Straße erst ausgebaut wird, mindert das den Bodenwert gegenüber dem Richtwert. Fragen Sie offene Beiträge vor einem Verkauf bei der Stadt Köln ab.
Wie wird der Bodenrichtwert für ein größeres Grundstück umgerechnet?
Der Gutachterausschuss Köln veröffentlicht Umrechnungskoeffizienten für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke. Ein Beispiel: Gilt der Richtwert für 500 Quadratmeter mit der Wertzahl 107 und hat Ihr Grundstück 750 Quadratmeter mit der Wertzahl 95, sinkt der Wert je Quadratmeter auf rund 89 Prozent. Hinterland jenseits der ortsüblichen Tiefe wird gesondert bewertet.
Ihr nächster Schritt
Was ist Ihr Grundstück wirklich wert?
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