Immobilienmakler · Köln-Bayenthal
Immobilienmakler in Köln-Bayenthal – zwischen Rhein und Bonner Straße.
Sie möchten in Bayenthal eine Wohnung oder ein Haus verkaufen? Wir beginnen mit dem, was die amtlichen Daten für Ihre Lage sagen, und prüfen dann vor Ort, was Ihre Immobilie davon unterscheidet. Ein fester Berater begleitet Sie bis zum Notar.
Bayenthal · Stichtag 01.01.2026
Was ist Ihre Immobilie in Bayenthal wert?
Erste Einordnung auf Basis der amtlichen Richtwerte – adressgenau.
Wohnung
4.800 €/m²
Haus
11.700 €/m²
Quelle
BORIS-NRW
Kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Bayenthal in Zahlen
Was die amtlichen Werte für Bayenthal sagen.
Der Gutachterausschuss der Stadt Köln wertet jedes Jahr die beurkundeten Kaufpreise aus. Für Bayenthal mit rund 10.900 Einwohnern auf knapp 1,3 km² ergeben sich zum 1. Januar 2026 diese Werte:
| Kennzahl | Wert zum 01.01.2026 | Bezug |
|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 4.800 €/m² Wohnfläche | Immobilienrichtwert (1 Zone) |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | 11.700 €/m² Wohnfläche | Immobilienrichtwert (1 Zone) |
| Bauland Wohnen | 2.370 bis 2.930 €/m² Grundstück | Bodenrichtwerte (3 Zonen) |
| Bauland Misch-/Kerngebiet | 1.410 €/m² Grundstück | Bodenrichtwerte |
| Bodenwert Wohnen seit 2022 | rund −12,5 % | Median der Wohnzonen, 2022 → 2026 |
| Bodenwert Wohnen seit 2018 | rund +52,6 % | Median der Wohnzonen, 2018 → 2026 |
| Wohnungen zum Vorjahr | +4,1 % | Immobilienrichtwerte 2025 → 2026 |
| Verkaufte Häuser 2025 (Reihenmittelhaus) | Ø 4.969 €/m² Wohnfläche | 4 Kaufverträge, Grundstücksmarktbericht 2026 |
| Verkaufte Bestandswohnungen 2025 | Ø 5.921 €/m² Wohnfläche | 30 Kaufverträge, Grundstücksmarktbericht 2026 |
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa. Kaufpreise 2025: Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt Köln. Karte und Zeitreihe ab 2011: immobilienwerte.nrw.
Zum Vergleich: das Preisniveau aller 86 Kölner Stadtteile.
Tatsächliche Kaufpreise 2025
Was 2025 in Bayenthal tatsächlich gezahlt wurde.
Richtwerte beschreiben ein Normobjekt. Der Grundstücksmarktbericht 2026 zeigt zusätzlich, was Käufer in Bayenthal im Jahr 2025 tatsächlich bezahlt haben – ausgewertet aus den beim Gutachterausschuss eingegangenen Kaufverträgen.
Ein- und Zweifamilienhäuser
| Objektart | Verkäufe | Ø Kaufpreis | Ø Wohnfläche | Ø €/m² Wohnfläche | Spanne €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Reihenmittelhaus | 4 | 633.500 € | 128 m² | 4.969 € | 2.257 bis 6.794 € |
Eigentumswohnungen
| Objektart | Verkäufe | Ø Kaufpreis | Ø Wohnfläche | Ø €/m² Wohnfläche | Spanne €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Neubauwohnung (Erstverkauf) | 14 | 471.236 € | 60 m² | 7.579 € | 5.526 bis 9.472 € |
| Umgewandelte Wohnung | 7 | 320.457 € | 45 m² | 7.154 € | 6.830 bis 7.573 € |
| Bestandswohnung (Weiterverkauf) | 30 | 465.616 € | 76 m² | 5.921 € | 3.453 bis 8.760 € |
| Baujahre vor 1941 | 5 | 471.852 € | 81 m² | 5.836 € | 4.990 bis 6.797 € |
| Baujahre 1941 – 1990 | 12 | 340.492 € | 67 m² | 4.937 € | 3.453 bis 5.894 € |
| Baujahre ab 1991 | 13 | 578.717 € | 83 m² | 6.862 € | 5.140 bis 8.760 € |
Wie Sie die Zahlen lesen
30 Bestandswohnungen wurden 2025 in Bayenthal weiterverkauft, im Mittel für 5.921 €/m²; jüngere Wohnungen ab Baujahr 1991 lagen bei 6.862 €/m². Neubauwohnungen kosteten im Mittel 7.579 €/m², Wohnungen nach Umwandlung 7.154 €/m². Bei den Häusern weist der Bericht nur vier Reihenmittelhäuser aus.Dass Richtwert und Mittelwert voneinander abweichen, ist kein Widerspruch: Der Richtwert beschreibt ein Normobjekt, der Mittelwert die Mischung der Objekte, die in einem Jahr tatsächlich verkauft wurden. Für Ihren Preis ziehen wir beide heran – und die Merkmale Ihrer Immobilie.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Berichtszeitraum 01.01.–31.12.2025 (Vertragsdatum). Arithmetische Mittelwerte und Spannen aller geeigneten Kaufverträge; veröffentlicht nur bei mindestens drei Verträgen. Lizenz dl-de/zero-2-0.
Wohnung verkaufen in Bayenthal
Eigentumswohnungen: stetig über dem Stand von 2022.
Für Eigentumswohnungen gilt in Bayenthal eine Immobilienrichtwert-Zone. Ihr Normobjekt ist eine Wohnung mit Baujahr 1985 und 41 bis 80 m² Wohnfläche.
| Zone | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | zum Vorjahr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BayenthalNormobjekt Baujahr 1985, 41-80 m² | 4.420 | 4.510 | 4.190 | 4.610 | 4.800 | +4,1 % |
Was das für Ihren Preis bedeutet
Der Richtwert stieg von 4.420 €/m² (2022) auf 4.800 €/m² zum Stichtag 2026; nur 2024 gab er vorübergehend nach. Zum Vorjahr beträgt das Plus rund 4 %.Für Ihren Preis zählen die Abweichungen vom Normobjekt: Baujahr, Größe, Geschosslage, Balkon oder Garten, Modernisierungen und die Energiebilanz. Der Gutachterausschuss veröffentlicht dafür Umrechnungskoeffizienten – sie sind der Ausgangspunkt jeder seriösen Bewertung, ersetzen aber nicht den Blick in die Wohnung.Vermietete Wohnungen sprechen vor allem Kapitalanleger an. Der Mietvertrag geht mit dem Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB); entscheidend sind dann Miethöhe, Mietvertrag und die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa.
Haus verkaufen in Bayenthal
Häuser und Grundstücke: Bodenwerte über 2.000 €/m².
Für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt der gemeinsame Immobilienrichtwert für Marienburg und Bayenthal-Süd: 11.700 €/m² Wohnfläche für ein Normobjekt mit Baujahr 1930, 220 m² Wohnfläche und 1.200 m² Grundstück. Für typische Bayenthaler Häuser ist der Bodenrichtwert der bessere Anhaltspunkt.
| Zone (Ein-/Zweifamilienhaus) | Normobjekt | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|
| Marienburg / Bayenthal Süd | Baujahr 1930, 220 m² Wohnfläche, 1200 m² Grundstück | 11.700 | 11.700 |
| Lage (Richtwertzone) | Nutzung und Bauweise | 2018 | 2022 | 2026 | 2022 → 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Hebbelstr. 11-13 c | allgemeines WohngebietII Geschosse | 1.560 | 2.710 | 2.370 | −12,5 % |
| Tacitusstr. 7-13 | allgemeines WohngebietIV Geschosse, GFZ 2,0 | 780 | 3.510 | 2.830 | −19,4 % |
| Rheinufer Süd, Gustav-Heinemann-Ufer | KerngebietII-XI Geschosse, GFZ 2,8 | 1.250 | 1.740 | 1.410 | −19,0 % |
| Schillerstr. 72-92 | reines WohngebietII Geschosse | 1.920 | 3.340 | 2.930 | −12,3 % |
Bodenrichtwert in €/m² Grundstücksfläche, jeweils zum 1. Januar
Hebbelstr. 11-13 cRheinufer Süd, Gustav-Heinemann-UferSchillerstr. 72-92
So lesen Sie die Werte
Die Bodenrichtwerte für Wohnen liegen zwischen 2.370 €/m² an der Hebbelstraße und 2.930 €/m² an der Schillerstraße im Dichter-Viertel. Am Rheinufer, wo Büro- und Verwaltungsbauten stehen, gilt ein Kerngebiet-Wert von 1.410 €/m².Seit 2022 sind die Bodenwerte um rund ein Achtel gesunken, gegenüber 2018 liegen sie rund die Hälfte höher. Einzelne Zonen wurden neu zugeschnitten – etwa an der Tacitusstraße, wo frühere Gewerbeflächen heute als Wohngebiet bewertet sind.Für Ihr Haus zählen neben dem Boden das Baujahr, der Zustand und die Energiebilanz. Das sehen wir uns vor Ort an.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa. Werte in €/m²; Zonenzuschnitte hat der Gutachterausschuss im Zeitverlauf teilweise geändert.
Die Lagen im Veedel
Vom Industrievorort zum Wohnviertel.
Bayenthal war im 19. Jahrhundert ein Industriestandort: 1856 wurde hier die Kölnische Maschinenbau-AG gegründet, später prägten Brauereien den Ort. Ende des 19. Jahrhunderts lenkte ein Bebauungsplan die Entwicklung hin zum Wohnvorort; 1888 kam Bayenthal zu Köln.
01
Ortsmitte um St. Matthias
Um Mathiaskirchplatz, Kirche, Krankenhaus und St.-Josefs-Haus liegt die Ortsmitte mit höherer Bebauung. Prägende Straßen sind Alteburger, Goltstein- und Bonifazstraße.
02
Dichter-Viertel
Rund um die Schillerstraße liegt mit 2.930 €/m² der höchste Bodenrichtwert des Stadtteils, bezogen auf ein reines Wohngebiet mit zweigeschossiger Bebauung. Hier steht auch das Irmgardis-Gymnasium.
03
Wohnpark Bayenthal
Auf dem früheren Fabrikgelände entstand in den 1970er-Jahren der Wohnpark mit zwei Hochhäusern. Für das Gelände hat die Stadt 2024 einen Bebauungsplan zur Nachverdichtung aufgestellt.
04
Am Rhein
Am Gustav-Heinemann-Ufer ersetzten Bürogroßbauten die früheren Villen. Mobile Hochwasserschutzwände sichern das Ufer zwischen Bayenturm und Rodenkirchener Brücke.
05
Richtung Parkstadt Süd
Im Westen schließt das Gebiet der Parkstadt Süd an, in dem die Stadt den Inneren Grüngürtel bis zum Rhein fortführen und ein neues Quartier entwickeln will.
06
Nachbarschaft Marienburg
Südlich beginnt Marienburg mit Südpark und Villenbebauung; der Bayenthalgürtel wird bereits Marienburg zugeordnet.
Weitere Stadtteile im Bezirk Rodenkirchen: Godorf · Hahnwald · Immendorf · Marienburg · Raderberg · Raderthal · Rodenkirchen · Rondorf · Sürth · Weiß · Zollstock · alle Kölner Stadtteile
Gut zu wissen
Hochwasser, Neubau, Planung: was Käufer fragen.
Hochwasser: Für das Ufer gilt die Hochwasserschutzzonenverordnung Marienburg-Bayenthal. Die mobilen Wände sind bis zu einem Kölner Pegel von 11,30 m bemessen; einen absoluten Schutz gibt es nicht. Wird die Wand aufgebaut, gelten entlang der Wand besondere Pflichten.Planung: Mit dem Bebauungsplan „Wohnpark Bayenthal“ (Aufstellungsbeschluss 2024) und der Parkstadt Süd (Beschlüsse 2024 und 2025) laufen zwei größere Verfahren in direkter Nachbarschaft. Für Käufer bedeutet das neue Wohnungen und Grünflächen – und für einige Jahre Bautätigkeit.Milieuschutz: Eine soziale Erhaltungssatzung gilt für Bayenthal nicht. In Köln besteht sie für das Severinsviertel, Mülheim Süd-West und Ehrenfeld-Ost; für Kalk-Mitte hat der Rat am 8. Oktober 2026 eine vierte Satzung beschlossen (Stand: Oktober 2026). Umwandlung und Modernisierung unterliegen hier also keinen zusätzlichen Genehmigungen aus dieser Satzung.
Quellen: Stadt Köln (Stadtteilporträt Bayenthal, Stadtteilinformationen 2024, Bekanntmachungen Wohnpark Bayenthal und Parkstadt Süd, soziale Erhaltungssatzungen), StEB Köln (Hochwasserschutzzonenverordnung Marienburg-Bayenthal), LVR KuLaDig. Stand Oktober 2026.
Mit homéa verkaufen
Was ein Makler in Bayenthal für Sie tun sollte.
Die Zahlen oben stehen jedem offen. Den Unterschied macht, was daraus folgt: ein Angebotspreis, den Käufer mit ihrer Bank nachvollziehen können, und ein Vermarktungsweg, der zu Ihrer Situation passt.Wir beginnen mit einer Bewertung auf Basis von BORIS-NRW und prüfen Ihre Immobilie dann vor Ort – Zustand, Grundriss, Modernisierungen, Energiebilanz. Danach entscheiden Sie, ob Sie öffentlich über die Portale oder diskret an vorgemerkte Käufer verkaufen möchten.Sie haben vom ersten Gespräch bis zur Übergabe einen festen Ansprechpartner. Er beschafft mit Ihrer Vollmacht die Unterlagen, führt die Besichtigungen, prüft die Finanzierungsnachweise der Interessenten und begleitet Sie bis zur Übergabe.Sie zahlen ein Erfolgshonorar. Es wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist; die Höhe besprechen wir im Erstgespräch.
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FAQ
Fragen zum Verkauf
in Köln-Bayenthal.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Köln-Bayenthal?
Zum 1. Januar 2026 liegt er in den Wohnlagen zwischen 2.370 und 2.930 Euro je Quadratmeter Grundstück, am höchsten an der Schillerstraße. Am Rheinufer (Kerngebiet) sind es 1.410 Euro. Gegenüber 2022 sind die Wohn-Bodenwerte um rund 12 Prozent gesunken.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Bayenthal?
Der Immobilienrichtwert liegt zum 1. Januar 2026 bei 4.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. 2025 wurden 30 Bestandswohnungen verkauft, im Mittel für 5.921 Euro je Quadratmeter; neue Wohnungen kosteten im Mittel 7.579 Euro.
Was bedeutet die Parkstadt Süd für Eigentümer in Bayenthal?
Die Stadt plant westlich von Bayenthal ein gemischtes Quartier und die Fortführung des Inneren Grüngürtels bis zum Rhein. Die Bebauungsplanverfahren laufen seit 2025. Für Eigentümer in der Nähe bringt das langfristig mehr Grün und neue Nachbarschaft, kurzfristig Bautätigkeit.
Was kostet ein Immobilienmakler in Bayenthal?
homéa arbeitet mit einem Erfolgshonorar, das erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar fällig wird. Die Höhe besprechen wir im Erstgespräch. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer gelten die gesetzlichen Regeln zur Teilung der Maklerprovision (§§ 656a bis 656d BGB).
Woher stammen die Zahlen auf dieser Seite?
Aus BORIS-NRW, dem amtlichen Informationssystem zum Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen. Die Werte ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen. Karte und Zeitreihen finden Sie auch auf immobilienwerte.nrw.
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