Immobilienmakler · Köln-Raderberg
Immobilienmakler in Köln-Raderberg – zwischen Brühler und Bonner Straße.
Sie möchten in Raderberg eine Wohnung oder ein Haus verkaufen? Wir beginnen mit dem, was die amtlichen Daten für Ihre Lage sagen, und prüfen dann vor Ort, was Ihre Immobilie davon unterscheidet. Ein fester Berater begleitet Sie bis zum Notar.
Raderberg · Stichtag 01.01.2026
Was ist Ihre Immobilie in Raderberg wert?
Erste Einordnung auf Basis der amtlichen Richtwerte – adressgenau.
Wohnung
4.800 €/m²
Bodenwert
1.350 bis 1.660 €/m²
Quelle
BORIS-NRW
Kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Raderberg in Zahlen
Was die amtlichen Werte für Raderberg sagen.
Der Gutachterausschuss der Stadt Köln wertet jedes Jahr die beurkundeten Kaufpreise aus. Für Raderberg mit 6.751 Einwohnern (Stand 31.12.2025) und knapp 4.000 Wohnungen auf rund 0,8 km² ergeben sich zum 1. Januar 2026 diese Werte:
| Kennzahl | Wert zum 01.01.2026 | Bezug |
|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 4.800 €/m² Wohnfläche | Immobilienrichtwert (1 Zone) |
| Bauland Wohnen | 1.350 bis 1.660 €/m² Grundstück | Bodenrichtwerte (2 Zonen) |
| Bodenwert Wohnen seit 2022 | rund −15,9 % | Median der Wohnzonen, 2022 → 2026 |
| Bodenwert Wohnen seit 2018 | rund +40,4 % | Median der Wohnzonen, 2018 → 2026 |
| Wohnungen zum Vorjahr | +4,1 % | Immobilienrichtwerte 2025 → 2026 |
| Verkaufte Bestandswohnungen 2025 | Ø 5.113 €/m² Wohnfläche | 13 Kaufverträge, Grundstücksmarktbericht 2026 |
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa. Kaufpreise 2025: Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt Köln. Karte und Zeitreihe ab 2011: immobilienwerte.nrw.
Zum Vergleich: das Preisniveau aller 86 Kölner Stadtteile.
Tatsächliche Kaufpreise 2025
Was 2025 in Raderberg tatsächlich gezahlt wurde.
Richtwerte beschreiben ein Normobjekt. Der Grundstücksmarktbericht 2026 zeigt zusätzlich, was Käufer in Raderberg im Jahr 2025 tatsächlich bezahlt haben – ausgewertet aus den beim Gutachterausschuss eingegangenen Kaufverträgen.
Eigentumswohnungen
| Objektart | Verkäufe | Ø Kaufpreis | Ø Wohnfläche | Ø €/m² Wohnfläche | Spanne €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Neubauwohnung (Erstverkauf) | 20 | 551.152 € | 75 m² | 7.309 € | 6.309 bis 8.482 € |
| Umgewandelte Wohnung | 3 | 337.833 € | 50 m² | 6.736 € | 6.331 bis 6.993 € |
| Bestandswohnung (Weiterverkauf) | 13 | 422.992 € | 83 m² | 5.113 € | 3.298 bis 6.741 € |
| Baujahre ab 1991 | 11 | 441.991 € | 83 m² | 5.357 € | 3.298 bis 6.741 € |
Wie Sie die Zahlen lesen
Den größten Anteil hatten 2025 Neubauwohnungen: 20 Wohnungen wurden erstmals verkauft, im Mittel für 7.309 €/m² bei durchschnittlich 75 m² Wohnfläche. 13 Bestandswohnungen wechselten im Weiterverkauf den Eigentümer, im Mittel für 5.113 €/m²; Wohnungen ab Baujahr 1991 lagen bei 5.357 €/m². Drei umgewandelte Wohnungen kosteten im Mittel 6.736 €/m². Für Häuser weist der Bericht in Raderberg keine Werte aus. Zum Vergleich: 2025 wurden im Stadtteil 234 neue Wohnungen fertiggestellt, 2024 waren es 41.Dass Richtwert und Mittelwert voneinander abweichen, ist kein Widerspruch: Der Richtwert beschreibt ein Normobjekt, der Mittelwert die Mischung der Objekte, die in einem Jahr tatsächlich verkauft wurden. Für Ihren Preis ziehen wir beide heran – und die Merkmale Ihrer Immobilie.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Berichtszeitraum 01.01.–31.12.2025 (Vertragsdatum). Arithmetische Mittelwerte und Spannen aller geeigneten Kaufverträge; veröffentlicht nur bei mindestens drei Verträgen. Lizenz dl-de/zero-2-0.
Wohnung verkaufen in Raderberg
Eigentumswohnungen: bewertet mit der Zone Bayenthal.
Eine eigene Immobilienrichtwert-Zone für Eigentumswohnungen gibt es in Raderberg nicht: Der Gutachterausschuss ordnet die Wohnlagen des Stadtteils der Zone Bayenthal zu. Ihr Normobjekt ist eine Wohnung mit Baujahr 1985 und 41 bis 80 m² Wohnfläche.
| Zone | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | zum Vorjahr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BayenthalNormobjekt Baujahr 1985, 41-80 m² | 4.420 | 4.510 | 4.190 | 4.610 | 4.800 | +4,1 % |
Was das für Ihren Preis bedeutet
Der Richtwert stieg von 4.420 €/m² (2022) auf 4.800 €/m² zum Stichtag 2026; nur 2024 gab er vorübergehend auf 4.190 €/m² nach. Zum Vorjahr beträgt das Plus rund 4 %. Die tatsächlich gezahlten Preise lagen 2025 darüber – auch, weil die verkauften Bestandswohnungen im Mittel aus dem Jahr 2001 stammen und damit jünger sind als das Normobjekt.Für Ihren Preis zählen die Abweichungen vom Normobjekt: Baujahr, Größe, Geschosslage, Balkon oder Garten, Modernisierungen und die Energiebilanz. Der Gutachterausschuss veröffentlicht dafür Umrechnungskoeffizienten – sie sind der Ausgangspunkt jeder seriösen Bewertung, ersetzen aber nicht den Blick in die Wohnung.Vermietete Wohnungen sprechen vor allem Kapitalanleger an. Der Mietvertrag geht mit dem Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB); entscheidend sind dann Miethöhe, Mietvertrag und die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa.
Haus verkaufen in Raderberg
Häuser und Grundstücke: zwei Bodenrichtwertzonen.
Für Ein- und Zweifamilienhäuser weist BORIS-NRW in Raderberg keinen eigenen Immobilienrichtwert aus. Von den 527 Wohngebäuden im Stadtteil sind gut ein Viertel Ein- und Zweifamilienhäuser; für ihren Wert ist der Bodenrichtwert der wichtigste amtliche Anhaltspunkt.
| Lage (Richtwertzone) | Nutzung und Bauweise | 2018 | 2022 | 2026 | 2022 → 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Mergentheimer Str. 2- 38 | allgemeines WohngebietII Geschosse | 1.100 | 1.900 | 1.660 | −12,6 % |
| Stahleckstr. 2-14 | allgemeines WohngebietIV Geschosse, GFZ 1,9 | 1.040 | 1.670 | 1.350 | −19,2 % |
Bodenrichtwert in €/m² Grundstücksfläche, jeweils zum 1. Januar
Mergentheimer Str. 2- 38Stahleckstr. 2-14
So lesen Sie die Werte
Der Gutachterausschuss unterscheidet in Raderberg zwei Wohnzonen: 1.660 €/m² an der Mergentheimer Straße, bezogen auf zweigeschossige Bebauung, und 1.350 €/m² an der Stahleckstraße, wo eine viergeschossige Bebauung mit einer Geschossflächenzahl von 1,9 zugrunde liegt. Beide sind als allgemeines Wohngebiet eingestuft.Seit 2022 sind die Bodenwerte um rund ein Sechstel gesunken, gegenüber 2018 liegen sie rund 40 % höher. An der Mergentheimer Straße lag der Wert 2022 noch bei 1.900 €/m², an der Stahleckstraße bei 1.670 €/m².Für Ihr Haus zählen neben dem Boden das Baujahr, der Zustand, die Energiebilanz und die Ausnutzung des Grundstücks. Das sehen wir uns vor Ort an.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa. Werte in €/m²; Zonenzuschnitte hat der Gutachterausschuss im Zeitverlauf teilweise geändert.
Die Lagen im Veedel
Vom Ausflugsort zum Stadtquartier.
Raderberg war ursprünglich eine Flurbezeichnung für das Gebiet oberhalb eines alten Rheinarms. Um 1850 entstanden erste Siedlungen entlang der Brühler und der Bonner Straße, ab den 1870er-Jahren kleine und mittlere Fabriken; 1888 kam Raderberg zu Köln. Ein eigentliches Zentrum hat sich nach Darstellung der Stadt bis heute nicht herausgebildet – der Stadtteil ist entlang seiner Straßen gewachsen.
01
Um St. Mariä Empfängnis
Den Kern bildet das Gebiet um die Kirche St. Mariä Empfängnis an Brühler und Raderberger Straße. Bis ins frühe 20. Jahrhundert war Raderberg mit Gaststätten und Tanzsälen ein Ausflugsort der Kölner.
02
Bonner Straße und Arbeitersiedlungen
Wegen niedriger Bodenpreise und guter Anbindung entstanden an der Bonner Straße früh Arbeitersiedlungen: Wilhelmsruhe ab 1888 und die Stollwerck-Siedlung ab etwa 1902. Durch die Bonner Straße wird die Stadtbahnlinie 5 verlängert.
03
Arnoldshöhe und Mannsfeld
Die im 19. Jahrhundert entstandenen Orte Arnoldshöhe und Mannsfeld sind mit Raderberg zusammengewachsen. In Mannsfeld wurde eine Kupferschmiede von 1900 im Jahr 1996 zum Kulturzentrum KunstSalon umgebaut.
04
Mergentheimer und Stahleckstraße
An der Mergentheimer Straße liegt mit 1.660 €/m² der höhere der beiden Bodenrichtwerte, bezogen auf zweigeschossige Bebauung. An der Stahleckstraße mit dichterer, viergeschossiger Bebauung sind es 1.350 €/m².
05
Großmarktgelände
Die Großmarkthalle ist ein denkmalgeschütztes Bauwerk; der Rat hat 2024 ihre Sanierung und ihren Erhalt beschlossen. Der Großmarkt am Standort Raderberg wurde zum 31. Dezember 2025 formell beendet – auf dem Gelände entsteht die Parkstadt Süd.
06
Am Vorgebirgspark
Der knapp 14 Hektar große Vorgebirgspark von Fritz Encke gilt als Kölns erster moderner Volkspark und liegt zwischen Zollstock und dem Großmarktgelände. Laut Stadt zog er in seiner Umgebung eine anspruchsvollere Wohnbebauung nach sich.
Weitere Stadtteile im Bezirk Rodenkirchen: Bayenthal · Godorf · Hahnwald · Immendorf · Marienburg · Raderthal · Rodenkirchen · Rondorf · Sürth · Weiß · Zollstock · alle Kölner Stadtteile
Gut zu wissen
Parkstadt Süd, Linie 5, Planung: was Käufer fragen.
Parkstadt Süd: Auf rund 115 Hektar rund um das ehemalige Großmarktgelände plant die Stadt ein Quartier mit Wohnen, Arbeiten, Gewerbe und Sport und führt den Inneren Grüngürtel bis zum Rhein fort; 2022 nannte sie rund 3.500 Wohnungen und 4.300 Arbeitsplätze. Für die Quartiersentwicklung in Raderberg (rund 30 Hektar) und den Inneren Grüngürtel laufen seit 2025 Bebauungsplanverfahren. Als erster Baustein wurde 2022 der Bebauungsplan Sechtemer Straße/Bonner Straße mit rund 210 Wohnungen beschlossen.Stadtbahn: Die Linie 5 wird von der Haltestelle Marktstraße über die Bonner Straße rund 2,1 km bis zum Verteilerkreis Süd verlängert, mit den neuen Haltestellen Cäsarstraße, Bonner Straße/Gürtel, Ahrweilerstraße und Arnoldshöhe. Die Inbetriebnahme strebt die KVB für 2029 an. Bis dahin ist an der Bonner Straße mit Bauarbeiten zu rechnen, ab etwa Ende 2027 mit neuen Einschränkungen durch den Haltestellen- und Gleisbau.Denkmalschutz: Ob ein Haus als Baudenkmal eingetragen ist, lässt sich über die Denkmalliste der Stadt Köln prüfen. Für Käufer bedeutet ein Eintrag Genehmigungspflichten bei Umbauten, aber auch erhöhte steuerliche Abschreibungen für Sanierungskosten (§§ 7i, 10f EStG). Den Einzelfall prüft der Steuerberater.Milieuschutz: Eine soziale Erhaltungssatzung gilt für Raderberg nicht. In Köln besteht sie für das Severinsviertel, Mülheim Süd-West und Ehrenfeld-Ost; für Kalk-Mitte hat der Rat am 8. Oktober 2026 eine vierte Satzung beschlossen (Stand: Oktober 2026). Umwandlung und Modernisierung unterliegen hier also keinen zusätzlichen Genehmigungen aus dieser Satzung.
Quellen: Stadt Köln (Stadtteilporträt Raderberg, Kölner Stadtteilinformationen 2025, Parkstadt Süd, Bekanntmachungen der Bebauungspläne, Nord-Süd-Stadtbahn 3. Baustufe, Vorgebirgspark, soziale Erhaltungssatzungen), LVR KuLaDig. Stand Oktober 2026.
Mit homéa verkaufen
Was ein Makler in Raderberg für Sie tun sollte.
Die Zahlen oben stehen jedem offen. Den Unterschied macht, was daraus folgt: ein Angebotspreis, den Käufer mit ihrer Bank nachvollziehen können, und ein Vermarktungsweg, der zu Ihrer Situation passt.Wir beginnen mit einer Bewertung auf Basis von BORIS-NRW und prüfen Ihre Immobilie dann vor Ort – Zustand, Grundriss, Modernisierungen, Energiebilanz. Danach entscheiden Sie, ob Sie öffentlich über die Portale oder diskret an vorgemerkte Käufer verkaufen möchten.Sie haben vom ersten Gespräch bis zur Übergabe einen festen Ansprechpartner. Er beschafft mit Ihrer Vollmacht die Unterlagen, führt die Besichtigungen, prüft die Finanzierungsnachweise der Interessenten und begleitet Sie bis zur Übergabe.Sie zahlen ein Erfolgshonorar. Es wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist; die Höhe besprechen wir im Erstgespräch.
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FAQ
Fragen zum Verkauf
in Köln-Raderberg.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Köln-Raderberg?
Zum 1. Januar 2026 liegt er in den beiden Wohnzonen bei 1.350 Euro (Stahleckstraße) und 1.660 Euro (Mergentheimer Straße) je Quadratmeter Grundstück. Gegenüber 2022 sind die Werte um rund 16 Prozent gesunken, gegenüber 2018 liegen sie rund 40 Prozent höher.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Raderberg?
Raderberg hat keine eigene Richtwert-Zone für Wohnungen; der Gutachterausschuss ordnet den Stadtteil der Zone Bayenthal zu. Deren Immobilienrichtwert liegt zum 1. Januar 2026 bei 4.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. 2025 wurden 13 Bestandswohnungen im Mittel für 5.113 Euro und 20 Neubauwohnungen im Mittel für 7.309 Euro je Quadratmeter verkauft.
Was bedeuten Parkstadt Süd und Linie 5 für Eigentümer in Raderberg?
Auf dem ehemaligen Großmarktgelände plant die Stadt ein gemischtes Quartier mit Wohnungen, Arbeitsplätzen und dem verlängerten Inneren Grüngürtel; die Bebauungsplanverfahren laufen seit 2025. Die Linie 5 soll ab 2029 über die Bonner Straße bis zum Verteilerkreis Süd fahren. Für Eigentümer bedeutet das langfristig mehr Grün und eine bessere Anbindung, bis dahin Bautätigkeit in der Nachbarschaft.
Was kostet ein Immobilienmakler in Raderberg?
homéa arbeitet mit einem Erfolgshonorar, das erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar fällig wird. Die Höhe besprechen wir im Erstgespräch. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer gelten die gesetzlichen Regeln zur Teilung der Maklerprovision (§§ 656a bis 656d BGB).
Woher stammen die Zahlen auf dieser Seite?
Aus BORIS-NRW, dem amtlichen Informationssystem zum Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen. Die Werte ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen. Karte und Zeitreihen finden Sie auch auf immobilienwerte.nrw.
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