Ratgeber · Erbe & Nachlass
Haus mit Wohnrecht verkaufen – und mit Nießbrauch: Wert, Löschung, Käufer.
Ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch verschwindet mit dem Verkauf nicht. Dieser Ratgeber zeigt, wie viel das Recht den Preis mindert, wie Sie es löschen oder ablösen und wer ein belastetes Haus kauft.
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Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze.
✓Ein Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch dürfen Sie ohne Zustimmung der berechtigten Person verkaufen – das Recht bleibt aber im Grundbuch und gilt auch gegenüber dem Käufer.
✓Der Preis sinkt in der Regel mindestens in der Größenordnung des Kapitalwerts des Rechts: Jahreswert der Nutzung mal Vervielfältiger nach Alter und Geschlecht, für eine 78-jährige Frau 2026 das 8,271-Fache.
✓Der Nießbrauch belastet Käufer stärker als das Wohnrecht, weil der Nießbraucher auch vermieten und die Miete behalten darf.
✓Nach dem Tod der berechtigten Person genügt zur Löschung häufig die Sterbeurkunde; zu Lebzeiten braucht es ihre Löschungsbewilligung in öffentlich beglaubigter Form.
✓Lastenfrei verkaufen lässt sich nur, wenn die berechtigte Person verzichtet – meist gegen eine Abfindung, die aus dem Kaufpreis gezahlt wird.
01Die kurze Antwort
Kann man ein Haus mit Wohnrecht verkaufen?
Ja. Ein Haus mit Wohnrecht verkaufen dürfen Sie ohne Zustimmung der berechtigten Person, denn das Recht bleibt im Grundbuch stehen und gilt auch gegenüber dem neuen Eigentümer. Der Käufer erwirbt also ein Haus, in dem jemand anderes lebenslang wohnen darf – und zahlt entsprechend weniger. Lastenfrei wird der Verkauf erst, wenn das Recht gelöscht ist.
Das Thema begegnet Eigentümern meist in einer von drei Lagen: Kinder haben das Elternhaus vor Jahren gegen Vorbehalt eines Nießbrauchs geschenkt bekommen und wollen verkaufen, weil die Eltern in eine Pflegeeinrichtung ziehen. Erben finden im Grundbuch ein Wohnrecht der verstorbenen Großmutter, das nie gelöscht wurde. Oder ein Eigentümer muss verkaufen, während ein Angehöriger lebenslang im Haus wohnen darf.Alle drei Fälle sind lösbar – aber nicht mit den üblichen Vergleichspreisen. Dieser Beitrag gehört zum Themenbereich Erbe & Nachlass; den Gesamtablauf beim Verkauf eines Nachlasses beschreibt die Seite Erbimmobilie verkaufen.
02Zwei Rechte, zwei Lasten
Wohnrecht und Nießbrauch: was beim Verkauf den Unterschied macht.
Das Wohnrecht erlaubt nur das Wohnen, der Nießbrauch alle Nutzungen – einschließlich Vermietung und Mieteinnahmen. Für Käufer ist der Nießbrauch deshalb die schwerere Last. Beide Rechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs.
Ein Verkauf ändert an beiden Rechten nichts: Die Mutter mit Wohnrecht wohnt weiter, der Nießbraucher erhält weiter die Miete – nur der Eigentümer wechselt. Zustimmen muss die berechtigte Person dem Verkauf deshalb nicht, wohl aber jeder Löschung ihres Rechts und jedem Rangrücktritt hinter eine neue Grundschuld. Was im Einzelnen vereinbart ist – etwa wer Nebenkosten und größere Reparaturen trägt –, steht in der Bestellungsurkunde. Sie lohnt sich zu lesen, bevor Sie über den Preis sprechen.
| Merkmal | Wohnrecht (Wohnungsrecht) | Nießbrauch |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 1093 BGB, beschränkte persönliche Dienstbarkeit | § 1030 BGB |
| Inhalt | Gebäude oder Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung nutzen; Familie und Pflegepersonen dürfen aufgenommen werden | Alle Nutzungen ziehen: selbst wohnen, vermieten, Miete behalten |
| Überlassung an andere | Nur wenn sie gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 BGB) | Die Ausübung kann einem anderen überlassen werden (§ 1059 BGB) |
| Übertragbar | Nein (§ 1092 Abs. 1 BGB) | Nein (§ 1059 BGB) |
| Gewöhnliche Unterhaltung | Beim Berechtigten, soweit nichts anderes vereinbart ist (§ 1093 Abs. 1 i. V. m. § 1041 BGB) | Beim Nießbraucher (§ 1041 BGB) |
| Ende | Mit dem Tod des Berechtigten (§ 1090 Abs. 2 i. V. m. § 1061 BGB) oder durch Aufhebung | Mit dem Tod des Nießbrauchers (§ 1061 BGB) oder durch Aufhebung |
03Der Wertabschlag
Wie stark mindert ein Wohnrecht den Verkaufspreis?
In der Regel mindestens in der Größenordnung des Kapitalwerts des Rechts. Steuerlich ist das der Jahreswert der Nutzung mal einem Vervielfältiger, den das Bundesministerium der Finanzen nach der aktuellen Sterbetafel veröffentlicht (§ 14 BewG).
Der Vervielfältiger hängt vom Lebensalter und Geschlecht der berechtigten Person ab: Je jünger sie ist, desto länger dauert das Recht statistisch und desto höher ist der Abschlag. Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 auf Grundlage der Sterbetafel 2022/2024, gerechnet mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent. Als Jahreswert wird bei einem Wohnrecht in der Regel die übliche Miete angesetzt. Er darf höchstens den steuerlichen Wert des Grundstücks geteilt durch 18,6 betragen (§ 16 BewG).Diese steuerliche Rechnung ist in der Praxis eher eine Untergrenze. Sachverständige ermitteln den Verkehrswert eines belasteten Grundstücks nach § 47 der Immobilienwertermittlungsverordnung: Sie kapitalisieren die wirtschaftlichen Nachteile über die Restlaufzeit, bei lebenslangen Rechten mit Leibrentenbarwertfaktoren. Weil sie dabei mit dem örtlichen Liegenschaftszinssatz rechnen statt mit 5,5 Prozent, kann der Abschlag im Gutachten spürbar höher ausfallen. Hinzu kommt in der Praxis ein Marktabschlag, weil nur wenige Käufer jahrelang auf die Nutzung verzichten können.
| Vollendetes Lebensalter | Vervielfältiger Frauen | Vervielfältiger Männer |
|---|---|---|
| 70 | 11,107 | 9,938 |
| 75 | 9,393 | 8,282 |
| 78 | 8,271 | 7,230 |
| 80 | 7,490 | 6,509 |
| 82 | 6,703 | 5,798 |
| 85 | 5,512 | 4,743 |
Quellen: BMF-Schreiben vom 21.10.2025, GZ IV D 4 – S 3104/00002/013/003, Anlage zu § 14 Abs. 1 BewG (Bewertungsstichtage ab 01.01.2026, Auszug); § 14 und § 16 BewG; § 47 ImmoWertV. Stand Oktober 2026.
04Beispielrechnung
Rechenbeispiel: Wohnrecht an einem Einfamilienhaus.
Ein Beispiel mit Kölner Durchschnittswerten zeigt, in welcher Größenordnung sich der Abschlag bewegt. Es ersetzt keine Bewertung des einzelnen Hauses.
Bei einem 78-jährigen Mann (Vervielfältiger 7,230) läge der Kapitalwert bei 145.757 €. Bei einem Nießbrauch am selben Haus rechnet man mit derselben Formel; weil der Käufer bis zum Erlöschen aber weder einziehen noch vermieten kann, ist der Kreis der Interessenten noch kleiner. Der tatsächlich erzielbare Preis liegt deshalb meist unter dem rechnerischen Wert.
Annahme Haus: Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche. Marktwert ohne Recht 140 m² × 4.048 €/m² (Median der Kölner Weiterverkäufe 2025) = 566.720 €.Annahme Miete: 12,00 €/m² netto kalt – die durchschnittliche tatsächlich gezahlte Miete vermieteter Ein- und Zweifamilienhäuser in der Auswertung des Gutachterausschusses.Jahreswert: 140 m² × 12,00 € × 12 Monate = 20.160 €.Obergrenze nach § 16 BewG: 566.720 € ÷ 18,6 = 30.469 € – nicht überschritten.
| Wohnberechtigte Frau, Alter | Vervielfältiger 2026 | Kapitalwert des Rechts | Rechnerischer Preis mit Recht |
|---|---|---|---|
| 70 | 11,107 | 223.917 € | 342.803 € |
| 75 | 9,393 | 189.363 € | 377.357 € |
| 78 | 8,271 | 166.743 € | 399.977 € |
| 80 | 7,490 | 150.998 € | 415.722 € |
| 82 | 6,703 | 135.132 € | 431.588 € |
| 85 | 5,512 | 111.122 € | 455.598 € |
Beispielrechnung, gerundet auf volle Euro. Quellen: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 85 (Median 2025 Ein- und Zweifamilienhäuser, Weiterverkauf) und S. 97 (Ø Miete 12,00 €/m² Wohnfläche vermieteter Ein- und Zweifamilienhäuser, Auswertezeitraum 2024–2025), Lizenz dl-de/zero-2-0; BMF-Schreiben vom 21.10.2025 (Vervielfältiger ab 01.01.2026).
05Käufer und Finanzierung
Wer kauft ein Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch?
Vor allem Käufer mit langem Anlagehorizont und Eigenkapital. Selbstnutzer scheiden fast immer aus, weil sie nicht einziehen können. Wer kauft, rechnet mit dem Abschlag und wartet auf das Erlöschen des Rechts – beim Nießbrauch ohne Mieteinnahmen bis dahin.Der Engpass ist die Finanzierung. Steht das Wohnrecht im Grundbuch vor der Grundschuld, die der Käufer für seine Bank eintragen lassen will, ist die Bank nachrangig gesichert. Sie verlangt dann oft einen Rangrücktritt der berechtigten Person. Das ist für sie ein echtes Risiko: Bei einer Zwangsversteigerung könnte ihr Recht erlöschen. Einem Rangrücktritt sollte sie nur nach eigener rechtlicher Beratung zustimmen.
Familienangehörige und Miterben: kennen die berechtigte Person und bewerten nicht nur nach Zahlen.Kapitalanleger mit Eigenkapital: kaufen mit Abschlag und warten auf das Ende des Rechts.Nachbarn: wollen ihr Grundstück langfristig erweitern.Spezialisierte Ankäufer: erwerben gezielt Häuser mit lebenslangen Rechten, in der Regel mit deutlichem Abschlag.
06Grundbuch
Wie wird ein Wohnrecht oder Nießbrauch gelöscht?
Zu Lebzeiten nur, wenn die berechtigte Person ihr Recht aufgibt und die Löschung in öffentlich beglaubigter Form bewilligt. Nach ihrem Tod genügt häufig die Sterbeurkunde – entscheidend ist, ob noch Rückstände aus dem Recht möglich sind.
Ob Rückstände möglich sind, ergibt sich aus der Bestellungsurkunde: Musste die berechtigte Person etwa Nebenkosten oder Reparaturen übernehmen, können offene Ansprüche bestehen. Erben, die das Haus verkaufen wollen, sollten ein altes Recht frühzeitig löschen lassen, spätestens vor dem Notartermin. Den Erbnachweis brauchen sie für den Verkauf ohnehin; wie Erben gemeinsam handeln, erklärt der Ratgeber Erbengemeinschaft: Haus verkaufen.
| Situation | Was das Grundbuchamt verlangt |
|---|---|
| Berechtigte Person lebt und verzichtet | Aufgabeerklärung und Löschungsbewilligung in öffentlich beglaubigter Form (§ 875 BGB, §§ 19, 29 GBO) |
| Tod, Löschungserleichterungsvermerk im Grundbuch eingetragen | Sterbeurkunde genügt (§ 23 Abs. 2 GBO) |
| Tod, Rückstände von Leistungen ausgeschlossen | Sterbeurkunde als Nachweis der Unrichtigkeit (§ 22 Abs. 1 GBO) |
| Tod, Rückstände möglich, Löschung innerhalb eines Jahres | Bewilligung des Rechtsnachfolgers, also der Erben (§ 23 Abs. 1 GBO) |
| Tod, Rückstände möglich, mehr als ein Jahr vergangen, kein Widerspruch der Erben | Sterbeurkunde genügt (§ 23 Abs. 1 GBO) |
07Ablösung
Lohnt sich die Ablösung gegen Zahlung?
Oft ja – vor allem, wenn die berechtigte Person ohnehin auszieht, etwa in eine Pflegeeinrichtung. Sie verzichtet gegen eine Abfindung und bewilligt die Löschung; danach verkaufen Sie lastenfrei an alle Käufergruppen.
Ablösezahlung und Verkauf werfen steuerliche Fragen auf, etwa ob ein Gewinn innerhalb der zehnjährigen Frist für private Veräußerungsgeschäfte entsteht. Wer das Haus geschenkt bekommen hat, übernimmt dabei die Anschaffung durch den Schenker (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Mehr dazu im Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien. Lassen Sie die Gestaltung vor dem Notartermin von Ihrem Steuerberater prüfen.
01
Höhe verhandeln
Der Betrag ist frei verhandelbar. Als Orientierung dient der Kapitalwert im aktuellen Alter: im Rechenbeispiel oben bei einer 82-jährigen Frau 135.132 €.
02
Zahlung absichern
Der Notar gestaltet Verzicht, Löschungsbewilligung und Kaufvertrag so, dass die Löschung erst nach Zahlung der Abfindung vollzogen wird – häufig bezahlt aus dem Kaufpreis.
03
Kein Verzicht ohne Gegenleistung
Ein unentgeltlicher Verzicht kann eine Schenkung sein. Wird die berechtigte Person innerhalb von zehn Jahren bedürftig, kann sie das Geschenk zurückfordern; der Sozialhilfeträger kann diesen Anspruch auf sich überleiten.
Quellen: § 528 und § 529 BGB; § 93 SGB XII; § 23 EStG. Stand Oktober 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
08Im Nachlass
Wohnrecht oder Nießbrauch im Erbfall.
Stirbt die berechtigte Person, erlischt ihr Recht – im Grundbuch steht es aber weiter, bis es gelöscht ist. Für Erben heißt das: Sterbeurkunde beschaffen, Bestellungsurkunde prüfen, Löschung beantragen. Das ist meist ein überschaubarer Schritt, den der Notar im Zuge des Verkaufs mit erledigen kann.Anders liegt der Fall, wenn der Erblasser selbst Eigentümer war und einem Angehörigen – etwa dem überlebenden Partner – ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch hinterlassen hat. Dann erben Sie ein belastetes Haus. Für die Erbschaftsteuer und für Auszahlungen unter Miterben brauchen Sie einen Wert, der die Belastung berücksichtigt. Wie eine solche Bewertung abläuft, erklärt der Ratgeber Haus schätzen lassen im Erbfall.Ist der Nachlass insgesamt überschuldet, stellt sich die Frage, ob Sie das Erbe überhaupt annehmen sollten. Die Frist dafür ist kurz: in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall (§ 1944 BGB). Details im Ratgeber Erbe ausschlagen.
09In Köln
Wohnrecht und Nießbrauch in Köln: Ämter und Daten.
Für Kölner Eigentümer und Erben sind Grundbuchamt und Nachlassgericht beim Amtsgericht Köln angesiedelt, dessen Bezirk die Stadt Köln umfasst.
Wie hoch der Marktwert Ihres Hauses ohne Belastung ist, ordnen wir auf der Seite Immobilienbewertung Köln ein; was beim Verkauf eines Hauses sonst zu beachten ist, steht unter Haus verkaufen in Köln.
Grundbuch: Die Grundbuchsachen sitzen im Justizgebäude am Reichenspergerplatz; Grundbuchauszüge gibt es über Abteilung 10. Dort wird auch die Löschung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs vollzogen.Nachlassgericht: ebenfalls am Reichenspergerplatz, zuständig für Testamentseröffnung, Erbscheine und Ausschlagungen, wenn die verstorbene Person zuletzt in Köln lebte.Amtliche Richtwerte gelten ohne Rechte: Die Kölner Immobilienrichtwerte beziehen sich ausdrücklich auf Grundstücke ohne besondere Merkmale wie Baulasten, Erbbaurecht oder Wohnungsrecht. Ein belastetes Haus lässt sich daran nur als Ausgangswert messen.Bereinigte Vergleichspreise: Für die Preisentwicklung der Ein- und Zweifamilienhäuser hat der Gutachterausschuss die Kaufpreise teilweise um bekannte Rechte und Belastungen bereinigt. Der Median von 4.048 €/m² für 2025 ist deshalb ein Wert für unbelastete Häuser.Niedriger Liegenschaftszinssatz: Für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser ermittelte der Gutachterausschuss einen mittleren Liegenschaftszinssatz von 1,6 %. Kapitalisiert ein Gutachter mit einem so niedrigen Zins statt mit den 5,5 % des Steuerrechts, steigt der Barwert des Rechts.Gutachten des Gutachterausschusses: Die Gebührenordnung sieht für besondere privatrechtliche Gegebenheiten wie Nießbrauch und Wohnungsrecht einen Zuschlag wegen erhöhten Aufwands vor, höchstens 4.000 €.
Quellen: Amtsgericht Köln, Seiten „Gerichtsbezirk“, „Grundbuchsachen“ und „Nachlasssachen“ (ag-koeln.nrw.de), abgerufen am 12.10.2026; Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 79 (Immobilienrichtwerte ohne Wohnungsrecht), S. 85 (Indexreihe Ein- und Zweifamilienhäuser, Bereinigung um Rechte und Belastungen), S. 97 (Liegenschaftszinssatz 1,6 %) und S. 165 (Gebührenordnung), Lizenz dl-de/zero-2-0.
10Checkliste und Unterstützung
Schritt für Schritt zum Verkauf mit Recht oder ohne.
Ob ein Verzicht wirksam ist und wie eine Ablösung zu versteuern ist, klären Notar, Anwalt und Steuerberater. Unser Beitrag sind die Zahlen, auf die sich alle Beteiligten verständigen können: der Marktwert ohne Recht, der Kapitalwert des Rechts und der Preis, den Käufer für ein belastetes Haus realistisch zahlen.Damit lässt sich in der Familie sachlich besprechen, ob ein Verkauf mit Recht, eine Ablösung oder das Abwarten die bessere Wahl ist. Ist Abwarten wirtschaftlich sinnvoller, sagen wir das. Sie haben dabei einen festen Ansprechpartner vom ersten Gespräch bis zur Übergabe.
Aktuellen Grundbuchauszug anfordern und Abteilung II lesen: welches Recht, für wen, mit welchem Rang?Bestellungsurkunde beim Notar oder Grundbuchamt anfordern: Wer trägt welche Kosten, sind Rückstände möglich?Ist die berechtigte Person verstorben: Sterbeurkunde beschaffen und Löschung beantragen.Lebt sie: Gespräch über Verzicht oder Ablösung führen, beide Seiten getrennt beraten lassen.Marktwert ohne Recht ermitteln lassen und den Kapitalwert im aktuellen Alter gegenrechnen.Droht Pflegebedürftigkeit: Verzicht nur gegen angemessene Zahlung.Steuerberater zu Ablösezahlung und Spekulationsfrist einbinden.Notartermin so planen, dass Verzicht, Löschung und Verkauf ineinandergreifen.
Über die Autoren
Wer diesen Beitrag verfasst hat.
Autor · Gesellschafter homéaErten Dörter
Seit über 20 Jahren am Immobilienmarkt des Rheinlands. Als langjähriger Lizenzpartner von Engel & Völkers hat er zahlreiche Standorte in der Kölner Region aufgebaut und über 1.000 Transaktionen mit rund 500 Mio. € Volumen verantwortet.
Quellen
Worauf dieser Ratgeber beruht.
§§ 1030, 1041, 1059, 1061 BGB – Nießbrauch§§ 1090, 1092, 1093 BGB – Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit§ 875 BGB – Aufhebung eines Rechts am Grundstück§§ 528, 529 BGB – Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers§§ 19, 22, 23, 29 GBO – Bewilligung, Berichtigung, Löschung lebenslanger Rechte§§ 14, 16 BewG – Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen, Höchstbetrag des Jahreswerts§ 47 ImmoWertV – Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen§ 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte§ 93 SGB XII – Übergang von AnsprüchenBMF-Schreiben vom 21.10.2025, IV D 4 – S 3104/00002/013/003 – Vervielfältiger ab 01.01.2026Grundstücksmarktbericht 2026 Köln, S. 79, 85, 97, 165Amtsgericht Köln – Grundbuchsachen (Abteilung 10 bis 28), abgerufen 12.10.2026Amtsgericht Köln – Nachlasssachen (Abteilung 29 bis 40), abgerufen 12.10.2026Amtsgericht Köln – Gerichtsbezirk, abgerufen 12.10.2026
Dieser Ratgeber gibt den Rechtsstand Oktober 2026 allgemein wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Ob ein Recht gelöscht werden kann und wie eine Ablösung zu versteuern ist, prüfen Notar und Steuerberater im Einzelfall.
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FAQ
Fragen zu
Wohnrecht und Nießbrauch.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Kann ich ein Haus mit Wohnrecht verkaufen?
Ja. Der Verkauf ist ohne Zustimmung der wohnberechtigten Person möglich. Das Wohnrecht bleibt aber im Grundbuch und gilt auch gegenüber dem Käufer, der deshalb weniger zahlt. Lastenfrei verkaufen können Sie nur, wenn die berechtigte Person auf ihr Recht verzichtet und die Löschung bewilligt oder wenn das Recht durch ihren Tod erloschen und gelöscht ist.
Muss der Wohnberechtigte dem Verkauf zustimmen?
Nein. Der Eigentümer kann das Haus ohne Zustimmung verkaufen, weil das Recht ohnehin bestehen bleibt. Zustimmen muss die berechtigte Person nur einer Löschung ihres Rechts oder einem Rangrücktritt hinter die Grundschuld, die der Käufer für seine Finanzierung eintragen lassen möchte.
Wie berechnet man den Wert eines Wohnrechts?
Steuerlich nach § 14 BewG: Jahreswert der Nutzung, in der Regel die übliche Jahresmiete, mal Vervielfältiger nach Alter und Geschlecht aus dem jährlichen BMF-Schreiben. Für eine 78-jährige Frau beträgt er für Stichtage ab 2026 8,271. Der Jahreswert ist auf den Grundstückswert geteilt durch 18,6 begrenzt. Sachverständige rechnen nach § 47 ImmoWertV mit Leibrentenbarwertfaktoren.
Was ist für Käufer schwerer: Wohnrecht oder Nießbrauch?
Der Nießbrauch. Der Nießbraucher darf alle Nutzungen ziehen, also auch vermieten und die Miete behalten. Der Käufer erhält bis zum Erlöschen weder die Nutzung noch einen Ertrag. Beim Wohnrecht ist die Nutzung auf das Wohnen beschränkt, eine Überlassung an andere ist nur möglich, wenn sie gestattet wurde.
Wie lösche ich ein Wohnrecht nach dem Tod des Berechtigten?
Beim Grundbuchamt, meist mit der Sterbeurkunde. Sie genügt, wenn ein Löschungserleichterungsvermerk eingetragen ist oder Rückstände ausgeschlossen sind. Sind Rückstände möglich, verlangt das Grundbuchamt im ersten Jahr nach dem Tod die Bewilligung der Erben. Danach reicht die Sterbeurkunde, sofern die Erben der Löschung nicht widersprochen haben.
Kann man ein Wohnrecht gegen Zahlung ablösen?
Ja. Die berechtigte Person gibt ihr Recht gegen eine Abfindung auf und bewilligt die Löschung in öffentlich beglaubigter Form. Die Höhe ist frei verhandelbar und orientiert sich meist am Kapitalwert im aktuellen Alter. Der Notar kann Ablösung und Verkauf so verbinden, dass die Abfindung aus dem Kaufpreis gezahlt wird.
Ist ein Verzicht ohne Abfindung problematisch?
Er kann es sein. Ein unentgeltlicher Verzicht kann als Schenkung gelten. Wird die berechtigte Person innerhalb von zehn Jahren bedürftig, etwa durch hohe Pflegekosten, kann sie das Geschenk zurückfordern, und der Sozialhilfeträger kann diesen Anspruch auf sich überleiten. Ein Verzicht sollte deshalb nur nach Beratung und in der Regel gegen eine angemessene Zahlung erfolgen.
Warum gibt die Bank für ein Haus mit Wohnrecht oft keinen Kredit?
Weil das Wohnrecht häufig im Rang vor der neuen Grundschuld steht. Die Bank wäre dann nur nachrangig gesichert und verlangt einen Rangrücktritt der berechtigten Person. Ohne diesen Rücktritt finanzieren viele Banken nur eingeschränkt. Käufer mit hohem Eigenkapital sind deshalb die typische Zielgruppe für belastete Häuser.
Gelten die amtlichen Kölner Richtwerte auch für ein Haus mit Wohnrecht?
Nicht unmittelbar. Die Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses Köln beziehen sich auf Grundstücke ohne besondere Merkmale wie Wohnungsrecht, Baulasten oder Erbbaurecht. Sie eignen sich als Ausgangswert für das unbelastete Haus. Den Einfluss des Rechts muss eine Bewertung im Einzelfall gesondert ermitteln, etwa über den Kapitalwert.
Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht?
Das Recht erlischt dadurch nicht. Es bleibt bestehen, auch wenn die Wohnung leer steht. Eine Überlassung an andere ist beim Wohnrecht nur möglich, wenn sie gestattet ist. Häufig ist der Umzug deshalb der Anlass, über einen Verzicht gegen Abfindung zu sprechen, damit das Haus lastenfrei verkauft werden kann.
Ihr nächster Schritt
Erst den Wert kennen, dann entscheiden.
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