Lexikon · Vervielfältiger
Vervielfältiger – Definition im Ertragswertverfahren
Der Vervielfältiger, heute Barwertfaktor, rechnet im Ertragswertverfahren den jährlichen Reinertrag in einen Wert um. Formel, Beispiel und Abgrenzung.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Der Vervielfältiger ist im Ertragswertverfahren der Faktor, mit dem der jährliche Reinertrag eines Gebäudes über seine Restnutzungsdauer in einen Barwert umgerechnet wird; die ImmoWertV nennt ihn heute Barwertfaktor (§ 34 ImmoWertV). Er hängt nur vom Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer ab.
Auch: Barwertfaktor, Kapitalisierungsfaktor, Vervielfältiger Ertragswert
Was bedeutet Vervielfältiger genau?
Im Ertragswertverfahren wird der künftige Ertrag eines Gebäudes auf heute abgezinst. Der Vervielfältiger fasst diese Abzinsung in einer Zahl zusammen:
Formel: Vervielfältiger = (1 − (1 + p)^−n) ÷ p, mit p = Liegenschaftszins als Dezimalzahl und n = Restnutzungsdauer in Jahren.Höherer Liegenschaftszins: kleinerer Vervielfältiger, niedrigerer Wert.Längere Restnutzungsdauer: größerer Vervielfältiger, höherer Wert.Anwendung: Gebäudereinertrag × Vervielfältiger + Bodenwert = vorläufiger Ertragswert.
Der Begriff stammt aus der früheren Wertermittlungsverordnung. Umgangssprachlich wird „Vervielfältiger“ auch für den Kaufpreisfaktor verwendet, also Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete. Das ist eine andere Kennzahl.
Beispiel aus Köln
Für Mietwohnhausgrundstücke weist der Gutachterausschuss Köln einen Liegenschaftszinssatz 2025 von 2,8 Prozent und eine durchschnittliche Restnutzungsdauer von 36 Jahren aus (Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 103). Der Vervielfältiger beträgt damit rund 22,5 (eigene Rechnung).Ein Haus mit einem Gebäudereinertrag von 46.325 Euro im Jahr (Reinertrag nach Abzug der Bodenwertverzinsung, Annahme) hat einen Gebäudeertragswert von rund 1.042.000 Euro. Mit einem Bodenwert von 600.000 Euro (Annahme) ergibt sich ein Ertragswert von rund 1,64 Millionen Euro.Zum Vergleich: Für Geschäfts- und Bürogrundstücke liegt der Kölner Liegenschaftszinssatz 2025 bei 3,8 Prozent (ebenda, S. 109). Bei angenommenen 30 Jahren Restnutzungsdauer ergibt sich ein Vervielfältiger von nur rund 17,7.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Der Vervielfältiger zeigt, wie stark kleine Änderungen beim Liegenschaftszins oder bei der Restnutzungsdauer den Wert verändern. Modernisierungen, die die Restnutzungsdauer verlängern, können den Ertragswert spürbar erhöhen. Lassen Sie sich bei einem Gutachten erklären, welche Werte angesetzt wurden. Wie das Verfahren insgesamt funktioniert, erklärt der Ratgeber Ertragswertverfahren; mehr zum Verkauf auf unserer Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Köln; eine erste Indikation gibt die Online-Bewertung.
Abgrenzung: Vervielfältiger vs. Kaufpreisfaktor
| Vervielfältiger (Barwertfaktor) | Kaufpreisfaktor | |
|---|---|---|
| Grundlage | Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer | Kaufpreis, Jahresmiete |
| Bezug | Gebäudereinertrag | Rohertrag |
| Verwendung | Gutachten, Ertragswertverfahren | Marktvergleich, Investoren |
| Köln Mietwohnhaus | rund 22,5 | Rohertragsfaktor 21 (GMB 2026, S. 105) |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Vervielfältiger.
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Wie berechnet man den Vervielfältiger?
Mit der Formel (1 − (1 + p)^−n) ÷ p aus dem Liegenschaftszinssatz p als Dezimalzahl und der Restnutzungsdauer n in Jahren. Bei 2,8 Prozent und 36 Jahren, den Kölner Werten für Mietwohnhäuser, ergibt sich rund 22,5.
Ist der Vervielfältiger dasselbe wie der Kaufpreisfaktor?
Nein. Umgangssprachlich wird das Wort zwar so verwendet, bewertungsrechtlich ist der Vervielfältiger aber der Barwertfaktor im Ertragswertverfahren. Der Kaufpreisfaktor setzt dagegen den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete.
Wo finde ich den Liegenschaftszins für den Vervielfältiger?
Im Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses. Für Köln weist er Werte nach Objektart aus, etwa für Mietwohnhausgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke sowie Geschäfts- und Bürogrundstücke, jeweils mit Spannen.
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