Lexikon · Wohn- und Geschäftshaus
Wohn- und Geschäftshaus – Definition und Bewertung
Ein Wohn- und Geschäftshaus kombiniert Wohnungen und Gewerbeflächen in einem Gebäude. Was es ausmacht, wie es bewertet wird und worauf Käufer achten.
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Ein Wohn- und Geschäftshaus ist ein Gebäude, das sowohl Wohnungen als auch gewerblich genutzte Flächen wie Läden, Praxen oder Büros enthält, typischerweise mit Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen darüber. Es wird meist im Ertragswertverfahren bewertet, wobei Wohn- und Gewerbemieten getrennt betrachtet werden.
Auch: WGH, Wohn- und Geschäftsgebäude, gemischt genutztes Gebäude
Was bedeutet Wohn- und Geschäftshaus genau?
Wohn- und Geschäftshäuser prägen viele innerstädtische Straßen, in Köln etwa Einkaufsstraßen in Ehrenfeld, Nippes oder der Südstadt. Für die Bewertung und den Verkauf sind wichtig:
Gewerbeanteil: Je höher der Anteil der Gewerbemieten am Gesamtertrag, desto stärker ähnelt das Objekt einer Gewerbeimmobilie. Gutachterausschüsse grenzen Wohn- und Geschäftshäuser meist über diesen Anteil ab.Mietverträge: Für Wohnungen gilt der Mieterschutz des Wohnraummietrechts, für Gewerbe weitgehend Vertragsfreiheit, etwa bei Laufzeit, Indexmiete und Nebenkosten.Risiko: Gewerbemieten sind oft höher, aber Leerstand im Laden kann länger dauern. Bewerter setzen deshalb in der Regel einen höheren Liegenschaftszins und ein höheres Mietausfallwagnis an als beim reinen Mietwohnhaus.Bauplanungsrecht: Gewerbliche Nutzung muss in dem Gebiet zulässig sein, etwa im Misch- oder Kerngebiet.
Beispiel aus Köln
Ein Wohn- und Geschäftshaus in Köln-Nippes hat sechs Wohnungen mit 420 Quadratmetern und einen Laden mit 120 Quadratmetern (Sachverhalt angenommen). Die Wohnungen bringen 11,40 Euro je Quadratmeter, der Laden 18 Euro (Annahmen). Die Jahresnettokaltmiete beträgt damit 83.376 Euro, davon rund 31 Prozent aus dem Gewerbe.Für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Mietanteil unter 50 Prozent nennt der Gutachterausschuss Köln einen Rohertragsfaktor von 21 (Spanne 15 bis 26) und einen Liegenschaftszinssatz von 3,0 Prozent, für reine Mietwohnhausgrundstücke 2,8 Prozent (Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 103 und 105). Ein Käufer, der wegen des Ladenrisikos nur das 18-Fache ansetzt (Annahme), käme auf rund 1,5 Millionen Euro (eigene Rechnung). Ein langfristiger Mietvertrag mit einem stabilen Mieter im Laden kann den Faktor erhöhen, ein kurz laufender Vertrag ihn senken.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Beim Verkauf eines Wohn- und Geschäftshauses prüfen Käufer besonders die Gewerbemietverträge: Laufzeit, Optionen, Mietanpassung und Bonität der Mieter. Bereiten Sie diese Unterlagen und eine vollständige Mieterliste auf. Viele Fragen zum Ablauf behandelt die Seite Mehrfamilienhaus und Wohn- und Geschäftshaus verkaufen in Köln; eine erste Wertindikation gibt die Online-Bewertung.
Abgrenzung: Wohn- und Geschäftshaus vs. Mehrfamilienhaus
| Wohn- und Geschäftshaus | Mehrfamilienhaus | |
|---|---|---|
| Nutzung | Wohnen und Gewerbe | überwiegend Wohnen |
| Mietrecht | Wohnraum- und Gewerbemietrecht | Wohnraummietrecht |
| Risiko | höher, abhängig vom Gewerbe | geringer, breit gestreut |
| Liegenschaftszins | in der Regel höher | niedriger |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Weiterlesen zum Thema
Verwandte Begriffe.
FAQ
Häufige Fragen zu
Wohn- und Geschäftshaus.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Was ist ein Wohn- und Geschäftshaus?
Ein Gebäude mit Wohnungen und Gewerbeflächen, etwa einem Laden, einer Praxis oder einem Büro im Erdgeschoss. Es verbindet Wohn- und Gewerbemietverträge in einem Objekt und wird deshalb anders bewertet als ein reines Mietwohnhaus.
Wie wird ein Wohn- und Geschäftshaus bewertet?
Meist im Ertragswertverfahren. Wohn- und Gewerbemieten, Bewirtschaftungskosten und Risiken werden getrennt eingeschätzt und zusammengeführt. Der Gutachterausschuss Köln veröffentlicht dafür eigene Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren für gemischt genutzte Grundstücke.
Ist ein Wohn- und Geschäftshaus riskanter als ein Mehrfamilienhaus?
In der Regel etwas, weil Gewerbeflächen bei Leerstand schwerer neu zu vermieten sind und vom Erfolg einzelner Mieter abhängen. Dafür sind die Mieten je Quadratmeter oft höher, und lange Mietverträge mit soliden Mietern können das Risiko deutlich senken.
Ihr nächster Schritt
Beginnen Sie mit dem Wert.
Online-Bewertung
Eine erste Preisspanne für Ihre Adresse auf Basis der amtlichen Daten – kostenlos, ohne Registrierung.
Persönliches Gespräch
Wir besprechen mit Ihnen Wert, Weg und Zeitplan – kostenlos und unverbindlich, gern bei Ihnen vor Ort.Oder direkt: 0221 77 71 38 66 · Mo bis Sa, 8 bis 20 Uhr
Verkaufen
Über uns
Zusammenarbeit
Ressourcen