Immobilienmakler · Swisttal
Immobilienmakler in Swisttal – von Heimerzheim bis Odendorf.
Sie möchten in Swisttal ein Haus oder eine Wohnung verkaufen? Wir beginnen mit dem, was die amtlichen Daten für Ihre Ortschaft sagen, von Buschhoven am Kottenforst über Heimerzheim bis Odendorf und Miel, und prüfen dann vor Ort, was Ihre Immobilie davon unterscheidet. Ein fester Berater begleitet Sie bis zum Notar.
Swisttal · Stichtag 01.01.2026
Was ist Ihre Immobilie wert?
Erste Einordnung auf Basis der amtlichen Richtwerte – adressgenau.
Ortsteile
6
Bodenwert
170 bis 500 €/m²
Quelle
BORIS-NRW
Kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Swisttal in Zahlen
Swisttal in Zahlen.
Swisttal ist eine Gemeinde im Rhein-Sieg-Kreis zwischen Ville und Swist-Eifel mit 6.222 ha Fläche laut IT.NRW und zehn Ortschaften; das Gemeindegebiet hat die Postleitzahl 53913. 63,1 % der Fläche sind laut IT.NRW Landwirtschaftsfläche. Die wichtigsten Eckdaten aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 und aus BORIS-NRW:
| Kennzahl | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Einwohner | 18.580 | IT.NRW, Bevölkerungsstand 31.12.2024 |
| Bodenrichtwert Wohnen (Median der Zonen) | 295 €/m² (Zonen von 170 bis 500 €/m²) | BORIS-NRW, 01.01.2026, Auswertung homéa |
| Verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 | 87 (Umsatz 35,6 Mio. €) | Grundstücksmarktbericht 2026 |
| Verkaufte Eigentumswohnungen 2025 | 32 (Umsatz 5,8 Mio. €) | Grundstücksmarktbericht 2026 |
| Schienenanschluss | S 23 (Voreifelbahn Bonn–Euskirchen), Halt Swisttal-Odendorf im Halbstundentakt; rund 30 Minuten nach Bonn | Gemeinde Swisttal, Fakten und Geschichte |
| Autobahn | A 61 mit Anschluss Heimerzheim sowie Auf- und Abfahrt Miel (nur Richtung bzw. aus Richtung Köln) | Gemeinde Swisttal, Fakten und Geschichte |
| Gemeindebildung | 1. August 1969 aus zuvor selbständigen Gemeinden, überwiegend des Amtes Ludendorf | Gemeinde Swisttal, Fakten und Geschichte |
Quellen: Einwohnerzahl zum 31.12.2024 aus der amtlichen Fortschreibung von IT.NRW (Kommunalprofil Swisttal); ein Wert zum 31.12.2025 lag noch nicht vor. Das Melderegister der Gemeinde nennt für den 04.02.2026 19.853 Einwohner, davon 611 mit Zweitwohnsitz; Melderegisterzahlen weichen wegen der anderen Zählweise von der amtlichen Zahl ab. Fläche laut IT.NRW, Verkaufszahlen 2025 aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 für den Rhein-Sieg-Kreis und die Stadt Troisdorf, Bodenrichtwerte aus BORIS-NRW, Stichtag 01.01.2026.
Amtliche Richtwerte je Ortsteil
Richtwerte je Ortschaft.
Die Tabelle zeigt für die Orte im Gemeindegebiet den mittleren Bodenrichtwert für Wohnbauland sowie die Immobilienrichtwerte für Wohnungen und für Ein- und Zweifamilienhäuser zum 1. Januar 2026. Die Zeilen folgen dem Feld „Ortsteil“ in BORIS-NRW; Essig, Ludendorf, Ollheim und Straßfeld haben in der Stichprobe keine eigene Zeile.
| Ortsteil | Bodenrichtwert Wohnen (Median) | Spanne Bodenrichtwert | Wohnung (Immobilienrichtwert) | Haus (Immobilienrichtwert) |
|---|---|---|---|---|
| Buschhoven | 480 €430 bis 500 € | 430 bis 500 € | 3.040 €2.980 bis 3.380 € | 3.620 € |
| Dünstekoven | 210 €190 bis 230 € | 190 bis 230 € | – | – |
| Heimerzheim | 410 €280 bis 450 € | 280 bis 450 € | 3.250 €2.770 bis 3.340 € | 2.510 €2.170 bis 2.850 € |
| Miel | 190 €170 bis 210 € | 170 bis 210 € | – | 2.600 € |
| Morenhoven | 325 €260 bis 390 € | 260 bis 390 € | 2.780 € | 3.170 € |
| Odendorf | 375 €310 bis 390 € | 310 bis 390 € | 2.150 € | 3.340 € |
So lesen Sie die Werte
Der Bodenrichtwert ist der Wert des Grundstücks je Quadratmeter, ohne Gebäude. Je Ortsteil zeigen wir den Median der Richtwertzonen aus einer Stichprobe von Abfragepunkten; die Zuordnung zum Ortsteil stammt direkt aus BORIS-NRW. Über die ganze Gemeinde liegt der Median bei 295 €/m², die Zonen der Stichprobe reichen von 170 €/m² bis 500 €/m². Gebietstypisch nennt der Gutachterausschuss für Baugrundstücke des individuellen Wohnungsbaus in Swisttal 500 €/m² in guter, 390 €/m² in mittlerer und 170 €/m² in einfacher Lage.Die Immobilienrichtwerte beziehen sich auf ein Normobjekt mit festgelegtem Baujahr, Größe und Ausstattung und geben einen Wert je Quadratmeter Wohnfläche an. Für Wohnungen liegt der Median in Swisttal bei 2.980 €/m², für Ein- und Zweifamilienhäuser bei 3.040 €/m². Ein „–“ bedeutet, dass die Stichprobe an diesem Ort keinen Richtwert dieser Art getroffen hat, etwa für Wohnungen in Dünstekoven und Miel; in Dünstekoven traf sie auch keinen Richtwert für Häuser.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag 1. Januar 2026, abgerufen im Oktober 2026. Auswertung: homéa, Stichprobe von Abfragepunkten je Stadtteil bzw. Gemeinde; Median und Spanne der getroffenen Bodenrichtwertzonen für Wohn- und Mischgebiete. Adressgenaue Werte können abweichen.
Tatsächliche Kaufpreise 2025
Was 2025 in Swisttal verkauft wurde.
Der Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis und in der Stadt Troisdorf wertet die Kaufverträge des Jahres 2025 aus. Für Swisttal ergibt sich folgendes Bild:
Häuser im Bestand: Durchschnittspreise je m² Wohnfläche
Der Gutachterausschuss weist Hauspreise nicht je Kommune aus, sondern kreisweit für Kaufverträge 2023–2025, gegliedert nach dem Bodenwertniveau der Lage. homéa zeigt hier die Klasse „301 bis 460 €/m²“, weil der gebietstypische Bodenrichtwert für mittlere Lagen in Swisttal bei 390 €/m² liegt (Grundstücksmarktbericht 2026, S. 32); diese Zuordnung stammt von homéa, nicht aus dem Bericht. Lagen wie Miel oder Dünstekoven mit Bodenrichtwerten um 200 €/m² liegen unterhalb dieser Klasse.
| Baujahr | Reihenmittelhäuser | Reihenendhäuser und Doppelhaushälften | Freistehende Häuser |
|---|---|---|---|
| Baujahr bis 1949 | 1.850 €6 Verkäufe | 2.300 €13 Verkäufe | 2.250 €46 Verkäufe |
| Baujahr 1950 bis 1959 | – | 2.450 €20 Verkäufe | 2.700 €40 Verkäufe |
| Baujahr 1960 bis 1969 | 2.750 €10 Verkäufe | 2.650 €17 Verkäufe | 2.800 €114 Verkäufe |
| Baujahr 1970 bis 1979 | 2.800 €27 Verkäufe | 2.850 €33 Verkäufe | 2.700 €147 Verkäufe |
| Baujahr 1980 bis 1989 | 3.000 €14 Verkäufe | 3.000 €23 Verkäufe | 3.050 €79 Verkäufe |
| Baujahr 1990 bis 1999 | 3.150 €11 Verkäufe | 3.200 €30 Verkäufe | 3.250 €45 Verkäufe |
| Baujahr 2000 bis 2009 | 3.150 €8 Verkäufe | 3.400 €29 Verkäufe | 3.550 €37 Verkäufe |
| Baujahr 2010 bis 2019 | 3.800 €4 Verkäufe | 3.550 €9 Verkäufe | 3.550 €24 Verkäufe |
| Baujahr ab 2020 | 4.350 €5 Verkäufe | 3.800 €9 Verkäufe | 3.650 €6 Verkäufe |
Eigentumswohnungen im Bestand in Swisttal
Eigentumswohnungen in Swisttal, Kaufverträge 2024–2025, Durchschnittswerte je Wohnflächenklasse und Baujahresgruppe; gezeigt werden nur Gruppen mit mindestens 5 Verkäufen:
| Gruppe | Verkäufe | Ø €/m² Wohnfläche |
|---|---|---|
| Wohnungseigentum (Kaufverträge 2024–2025), Wohnfläche 41-80 m², Baujahr 1996 bis 2010 | 11 | 2.300 €1.850 bis 3.000 € |
| Wohnungseigentum (Kaufverträge 2024–2025), Wohnfläche 81-120 m², Baujahr ab 2011 | 7 | 3.150 €2.800 bis 3.600 € |
| Wohnungseigentum (Kaufverträge 2024–2025), Wohnfläche 41-80 m², Baujahr bis 1980 | 5 | 1.850 €1.550 bis 2.450 € |
Gebietstypische Bodenwerte in Swisttal (€/m²)
| Teilmarkt | Gute Lage | Mittlere Lage | Einfache Lage |
|---|---|---|---|
| Ein- und Zweifamilienhäuser (individueller Wohnungsbau) | 500 € | 390 € | 170 € |
Wie Sie die Zahlen lesen
2025 wurden in Swisttal 87 Ein- und Zweifamilienhäuser für zusammen 35,56 Mio. € verkauft. Dazu kamen 32 Eigentumswohnungen mit 5,77 Mio. €, 4 Mehrfamilienhäuser mit 1,4 Mio. € und 24 Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau mit zusammen 1,1 ha und 5,01 Mio. €, nach 7 solchen Grundstücken im Jahr 2024. Rechnerisch ergibt das rund 409.000 € je verkauftem Haus und rund 180.000 € je Wohnung. Diese Durchschnitte mischen kleine und große, ältere und neue Objekte; für ein bestimmtes Haus sagen sie wenig.Nach Haustyp getrennt nennt der Bericht für Swisttal 2025 49 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit einem mittleren Kaufpreis von 425.000 € bei rund 610 m² Grundstück und 25 Reihenendhäuser und Doppelhaushälften mit im Mittel 360.000 €. Kreisweit, für Lagen mit einem Bodenwertniveau von 301 bis 460 €/m², lagen freistehende Häuser der Baujahre 1960 bis 1969 (114 Kauffälle 2023 bis 2025) im Mittel bei 2.800 €/m² Wohnfläche, Reihenendhäuser und Doppelhaushälften der Baujahre 1970 bis 1979 (33 Kauffälle) bei 2.850 €/m².Bei den Wohnungen nennt der Bericht für Swisttal 32 Verkäufe 2025 (2024: 17) und einen mittleren Kaufpreis von 179.000 €. Wohnungen mit 41 bis 80 m² der Baujahre 1996 bis 2010 kosteten 2024 und 2025 bei 11 Verkäufen im Mittel 2.300 €/m², Wohnungen mit 81 bis 120 m² ab Baujahr 2011 bei 7 Verkäufen 3.150 €/m². Bei so wenigen Verkäufen sind die Werte nur ein grober Anhalt; ein Mittelwert tatsächlicher Kaufpreise ist zudem kein Richtwert. Den Bodenpreisindex für Wohnbaugrundstücke führt der Gutachterausschuss für Swisttal von 2021 bis 2025 unverändert bei 208 (2015 = 100).
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 für den Rhein-Sieg-Kreis und die Stadt Troisdorf – Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis und in der Stadt Troisdorf, Berichtszeitraum 2025. Mittelwerte sind arithmetische Mittel der zur Auswertung geeigneten Kaufverträge; Gruppen mit weniger als drei bzw. fünf Verkäufen zeigen wir nicht. Lizenz dl-de/zero-2-0.
Die Ortsteile im Porträt
Die Ortschaften im Porträt.
Die Gemeinde Swisttal entstand am 1. August 1969 durch die kommunale Gebietsreform aus zuvor selbständigen Gemeinden, die größtenteils das Amt Ludendorf bildeten; Straßfeld gehörte vorher zum Amt Kuchenheim im Kreis Euskirchen. Das Gemeindewappen ist das des früheren Amtes Ludendorf. Die Einwohnerzahlen der Ortschaften stammen von der Gemeinde, Stand 31.12.2025, einschließlich Zweitwohnsitzen, weil die amtliche Statistik keine Ortschaften ausweist.
01
Heimerzheim
6.722 Einwohner (31.12.2025), die größte Ortschaft, mit Anschluss an die A 61 und einem Gewerbegebiet; erstmals 1074 erwähnt. Bodenrichtwert im Median 410 €/m², die Zonen reichen von 280 bis 450 €/m².
02
Odendorf
4.099 Einwohner (31.12.2025), die zweitgrößte Ortschaft und einziger Bahnhalt der Gemeinde. Hier liegt mit 177 m der höchste Punkt Swisttals; der Bebauungsplan Od 17 „Bahnhofsumfeld Odendorf“ ermöglicht Wohnnutzung auf Restflächen und einen Park-&-Ride-Platz. Bodenrichtwert im Median 375 €/m².
03
Buschhoven
3.364 Einwohner (31.12.2025), erstmals 796 erwähnt. Bodenrichtwert im Median 480 €/m², der höchste Median der Gemeinde; die Zonen reichen bis 500 €/m².
04
Morenhoven
1.802 Einwohner (31.12.2025). Für die Swist bei Morenhoven nennt die Bezirksregierung Köln einen vorläufigen Abfluss von 68 m³/s für ein hundertjährliches Hochwasser. Bodenrichtwert im Median 325 €/m².
05
Miel
1.060 Einwohner (31.12.2025), mit Auffahrt zur A 61 Richtung Köln und Abfahrt aus Richtung Köln. Bodenrichtwert im Median 190 €/m², der niedrigste Median der Gemeinde.
06
Dünstekoven
510 Einwohner (31.12.2025); hier liegt mit 133 m der tiefste Punkt der Gemeinde. Bodenrichtwert im Median 210 €/m².
Gut zu wissen
Was Eigentümer in Swisttal wissen sollten.
Flut Juli 2021: Die Gemeinde bezeichnet die Flut vom 14. und 15. Juli 2021 als die größte Naturkatastrophe seit Bestehen der Gemeinde; Straßen wurden unterspült, Brücken stürzten ein, öffentliche Einrichtungen wurden zerstört oder beschädigt. Für Projekte an Gewässern und Vorflutern nennt die Gemeinde Schadenssummen von zusammen rund 3,29 Mio. €, darunter 883.929 € im Abschnitt Morenhoven, 650.947 € in Dünstekoven, 646.997 € in Miel und 585.032 € in Heimerzheim.Überschwemmungsgebiete: Die Bezirksregierung Köln hat die vorläufige Sicherung bzw. Festsetzung von Überschwemmungsgebieten für Steinbach, Schießbach und Swistbach eingeleitet. Die vorläufigen Abflüsse für ein hundertjährliches Hochwasser liegen deutlich höher als bisher, zum Beispiel an der Swist bei Essig 78,1 m³/s statt 21,2 m³/s und bei Morenhoven 68 m³/s statt 32,35 m³/s. Ob ein Grundstück betroffen ist, lässt sich in den Karten adressgenau prüfen.Hochwasserschutz: Für die Steinbachtalsperre hat der Wasserversorgungsverband Euskirchen-Swisttal im September 2024 ein neues Stauziel mit einem Hochwasserschutzraum von 500.000 m³ beschlossen; Baubeginn ist für August 2027, die Fertigstellung für Dezember 2028 geplant. In Vorbereitung sind außerdem das Rückhaltebecken Schweinheim und ein vom Erftverband skizzierter Retentionsraum an der Swist bei Flerzheim mit rund 1,8 Mio. m³. Swisttal ist Mitglied der Hochwasserschutzkooperation Erft.Bauland: 2025 wurden in Swisttal 24 Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau verkauft, nach 7 im Jahr 2024 und 3 im Jahr 2023. Die Bodenrichtwerte unterscheiden sich stark: Der Median in Buschhoven ist mit 480 €/m² mehr als doppelt so hoch wie in Miel mit 190 €/m².Verkehr: Die S 23 hält in Odendorf im Halbstundentakt, nach Euskirchen sind es laut Gemeinde rund 10 Minuten. Für die Voreifelbahn sind die Elektrifizierung bis Bad Münstereifel und nach dem Ausbau ein 20-Minuten-Grundtakt zwischen Bonn und Euskirchen geplant. Neben der A 61 erschließen die B 56 und die B 266 das Gemeindegebiet.
Quellen: Gemeinde Swisttal (Fakten und Geschichte, Quartalsbericht 2/2025, Hochwasserschutzkooperation, Bekanntmachung Bebauungsplan Od 17), IT.NRW Kommunalprofil Swisttal, go.Rheinland. Stand Oktober 2026.
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Was ein Makler in Swisttal für Sie tun sollte.
Die Zahlen oben stehen jedem offen. Den Unterschied macht, was daraus folgt: ein Angebotspreis, den Käufer mit ihrer Bank nachvollziehen können, und ein Vermarktungsweg, der zu Ihrer Situation passt.Wir beginnen mit einer Bewertung auf Basis von BORIS-NRW und prüfen Ihre Immobilie dann vor Ort – Zustand, Grundriss, Modernisierungen, Energiebilanz. Danach entscheiden Sie, ob Sie öffentlich über die Portale oder diskret an vorgemerkte Käufer verkaufen möchten.Sie haben vom ersten Gespräch bis zur Übergabe einen festen Ansprechpartner. Er beschafft mit Ihrer Vollmacht die Unterlagen, führt die Besichtigungen, prüft die Finanzierungsnachweise der Interessenten und begleitet Sie bis zur Übergabe.Sie zahlen ein Erfolgshonorar. Es wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist; die Höhe besprechen wir im Erstgespräch.
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FAQ
Fragen zum Verkauf
in Swisttal.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Swisttal?
Zum 1. Januar 2026 liegt der mittlere Bodenrichtwert für Wohnbauland je Ortschaft zwischen 190 Euro je Quadratmeter in Miel und 480 Euro in Buschhoven. Über die ganze Gemeinde beträgt der Median 295 Euro; einzelne Zonen der Stichprobe reichen von 170 bis 500 Euro je Quadratmeter. Gebietstypisch nennt der Gutachterausschuss für den individuellen Wohnungsbau 500 Euro in guter, 390 Euro in mittlerer und 170 Euro in einfacher Lage.
Was kostet eine Wohnung in Swisttal?
Die Immobilienrichtwerte für Wohnungen liegen in Swisttal im Median bei 2.980 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, je nach Ort und Normobjekt zwischen 1.770 und 3.380 Euro. 2025 wurden 32 Wohnungen für zusammen 5,77 Mio. Euro verkauft, rechnerisch rund 180.000 Euro je Wohnung. Wohnungen mit 41 bis 80 m² der Baujahre 1996 bis 2010 lagen 2024 und 2025 bei 11 Verkäufen im Mittel bei 2.300 Euro je Quadratmeter.
Was kostet ein Haus in Swisttal?
Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser wurden in Swisttal 2025 im Mittel für 425.000 Euro verkauft, Reihenendhäuser und Doppelhaushälften für 360.000 Euro. Rechnerisch kostete ein 2025 verkauftes Haus rund 409.000 Euro. Die Immobilienrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser liegen im Median bei 3.040 Euro je Quadratmeter, je nach Ort zwischen 2.170 und 3.620 Euro.
Woher stammen die Zahlen?
Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte stammen aus BORIS-NRW, Stichtag 1. Januar 2026. Verkaufszahlen, Hauspreise und Wohnungspreise stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 für den Rhein-Sieg-Kreis und die Stadt Troisdorf des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis und in der Stadt Troisdorf. Die Werte je Ortschaft beruhen auf einer Stichprobe von Abfragepunkten; für eine konkrete Adresse kann der Wert abweichen.
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