Immobilienmakler · Wachtberg
Immobilienmakler in Wachtberg – von Niederbachem bis Fritzdorf.
Sie möchten in Wachtberg ein Haus oder eine Wohnung verkaufen? Wir beginnen mit dem, was die amtlichen Daten für Ihre Ortschaft sagen, von Niederbachem an der Bonner Grenze bis Fritzdorf und Adendorf, und prüfen dann vor Ort, was Ihre Immobilie davon unterscheidet. Ein fester Berater begleitet Sie bis zum Notar.
Wachtberg · Stichtag 01.01.2026
Was ist Ihre Immobilie wert?
Erste Einordnung auf Basis der amtlichen Richtwerte – adressgenau.
Ortsteile
6
Bodenwert
210 bis 590 €/m²
Quelle
BORIS-NRW
Kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Wachtberg in Zahlen
Wachtberg in Zahlen.
Wachtberg ist eine Gemeinde im Rhein-Sieg-Kreis mit 49,68 km² Fläche und 13 Ortschaften. Die wichtigsten Eckdaten aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 und aus BORIS-NRW:
| Kennzahl | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Einwohner | 20.471 | IT.NRW, Bevölkerungsstand 31.12.2024 |
| Bodenrichtwert Wohnen (Median der Zonen) | 410 €/m² (Zonen von 210 bis 590 €/m²) | BORIS-NRW, 01.01.2026, Auswertung homéa |
| Verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 | 84 (Umsatz 39,8 Mio. €) | Grundstücksmarktbericht 2026 |
| Verkaufte Eigentumswohnungen 2025 | 29 (Umsatz 6,2 Mio. €) | Grundstücksmarktbericht 2026 |
| Grundsteuer B, Hebesatz 2026 | 672 % einheitlich (2025: 672 %) | laut Erhebung des Bundes der Steuerzahler NRW 2026 |
| Fläche | 49,68 km², davon 59,7 % Landwirtschaft und 21,1 % Siedlung und Verkehr | Gemeinde Wachtberg; IT.NRW, Kommunalprofil (Stand 31.12.2024) |
| Gemeindebildung | 1969 im Zuge der kommunalen Gebietsreform aus 13 Dörfern | Gemeinde Wachtberg, Ortschaften |
Quellen: Einwohnerzahl laut IT.NRW, Bevölkerungsstand 31.12.2024 (Fortschreibung auf Basis Zensus 2022). Der Grundstücksmarktbericht enthält keine Einwohnerzahlen je Kommune. Eigene Angaben der Gemeinde können wegen anderer Zählweise abweichen; die Gemeinde nennt etwa 20.673 Einwohner für 2023. Verkaufszahlen 2025 aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 für den Rhein-Sieg-Kreis und die Stadt Troisdorf, Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte aus BORIS-NRW, Stichtag 01.01.2026.
Amtliche Richtwerte je Ortsteil
Richtwerte je Ortschaft.
Die Tabelle zeigt je Ortschaft den mittleren Bodenrichtwert für Wohnbauland sowie die Immobilienrichtwerte für Wohnungen und für Ein- und Zweifamilienhäuser zum 1. Januar 2026. BORIS-NRW ordnet die Richtwertzonen in Wachtberg im Feld „Ortsteil“ sechs Namen zu; weitere Ortschaften wie Ließem, Werthhoven, Gimmersdorf oder Arzdorf erscheinen dort nicht als eigene Zeile.
| Ortsteil | Bodenrichtwert Wohnen (Median) | Spanne Bodenrichtwert | Wohnung (Immobilienrichtwert) | Haus (Immobilienrichtwert) |
|---|---|---|---|---|
| Adendorf | 385 €360 bis 410 € | 360 bis 410 € | 2.770 € | 3.960 € |
| Berkum | 480 €410 bis 540 € | 410 bis 540 € | 3.605 €2.730 bis 4.480 € | 2.860 € |
| Fritzdorf | 290 €215 bis 330 € | 215 bis 330 € | – | 2.410 € |
| Niederbachem | 555 €500 bis 580 € | 500 bis 580 € | 2.030 € | 4.640 € |
| Pech | 480 €360 bis 580 € | 360 bis 580 € | 3.110 €3.000 bis 4.600 € | 2.240 € |
| Villip | 360 €280 bis 410 € | 280 bis 410 € | 2.850 €2.420 bis 3.280 € | 3.500 € |
So lesen Sie die Werte
Der Bodenrichtwert ist der Wert des Grundstücks je Quadratmeter, ohne Gebäude. Je Ortschaft zeigen wir den Median der Richtwertzonen aus einer Stichprobe von Abfragepunkten; die Zuordnung zur Ortschaft stammt aus dem Feld „Ortsteil“ in BORIS-NRW. Über die ganze Gemeinde liegt der Median bei 410 €/m², die Zonen der Stichprobe reichen von 210 €/m² bis 590 €/m². Der Gutachterausschuss nennt als gebietstypische Werte für Baugrundstücke des individuellen Wohnungsbaus 580 €/m² in guter, 480 €/m² in mittlerer und 230 €/m² in einfacher Lage.Die Immobilienrichtwerte beziehen sich auf ein Normobjekt mit festgelegtem Baujahr, Größe und Ausstattung und geben einen Wert je Quadratmeter Wohnfläche an. Für Wohnungen liegt der Median in Wachtberg bei 2.975 €/m², für Ein- und Zweifamilienhäuser bei 3.040 €/m². Ein „–“ bedeutet, dass die Stichprobe in dieser Ortschaft keinen Richtwert dieser Art getroffen hat, etwa für Wohnungen in Fritzdorf.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag 1. Januar 2026, abgerufen im Oktober 2026. Auswertung: homéa, Stichprobe von Abfragepunkten je Stadtteil bzw. Gemeinde; Median und Spanne der getroffenen Bodenrichtwertzonen für Wohn- und Mischgebiete. Adressgenaue Werte können abweichen.
Tatsächliche Kaufpreise 2025
Was 2025 in Wachtberg verkauft wurde.
Der Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis und in der Stadt Troisdorf wertet die Kaufverträge des Jahres 2025 aus. Für Wachtberg ergibt sich folgendes Bild:
Häuser im Bestand: Durchschnittspreise je m² Wohnfläche
Der Gutachterausschuss weist Hauspreise nicht je Kommune aus, sondern kreisweit nach dem Bodenwertniveau der Lage (Kaufverträge 2023–2025). homéa zeigt hier die Klasse über 460 €/m², weil der gebietstypische Bodenrichtwert für mittlere Lagen in Wachtberg bei 480 €/m² liegt; diese Zuordnung stammt von homéa, nicht aus dem Bericht.
| Baujahr | Reihenmittelhäuser | Reihenendhäuser und Doppelhaushälften | Freistehende Häuser |
|---|---|---|---|
| Baujahr bis 1949 | 2.450 €30 Verkäufe | 2.750 €79 Verkäufe | 2.700 €53 Verkäufe |
| Baujahr 1950 bis 1959 | 2.850 €8 Verkäufe | 3.000 €35 Verkäufe | 3.300 €63 Verkäufe |
| Baujahr 1960 bis 1969 | 2.900 €43 Verkäufe | 3.200 €65 Verkäufe | 3.200 €154 Verkäufe |
| Baujahr 1970 bis 1979 | 2.950 €147 Verkäufe | 3.100 €173 Verkäufe | 3.100 €118 Verkäufe |
| Baujahr 1980 bis 1989 | 3.050 €67 Verkäufe | 3.350 €88 Verkäufe | 3.250 €38 Verkäufe |
| Baujahr 1990 bis 1999 | 3.450 €47 Verkäufe | 3.600 €70 Verkäufe | 3.450 €41 Verkäufe |
| Baujahr 2000 bis 2009 | 3.350 €23 Verkäufe | 3.800 €50 Verkäufe | 3.750 €31 Verkäufe |
| Baujahr 2010 bis 2019 | 3.550 €13 Verkäufe | 4.000 €19 Verkäufe | 4.000 €17 Verkäufe |
| Baujahr ab 2020 | 3.950 €15 Verkäufe | 4.350 €67 Verkäufe | – |
Eigentumswohnungen im Bestand in Wachtberg
Wohnungseigentum in Wachtberg, Kaufverträge 2024–2025, Durchschnittswerte je Wohnflächenklasse und Baujahresgruppe; gezeigt werden nur Gruppen mit mindestens 5 Verkäufen:
| Gruppe | Verkäufe | Ø €/m² Wohnfläche |
|---|---|---|
| Wohnungseigentum (Kaufverträge 2024–2025), Wohnfläche 41-80 m², Baujahr bis 1980 | 12 | 2.400 €1.550 bis 3.500 € |
| Wohnungseigentum (Kaufverträge 2024–2025), Wohnfläche 81-120 m², Baujahr bis 1980 | 7 | 2.250 €1.750 bis 3.350 € |
Gebietstypische Bodenwerte in Wachtberg (€/m²)
| Teilmarkt | Gute Lage | Mittlere Lage | Einfache Lage |
|---|---|---|---|
| Ein- und Zweifamilienhäuser (individueller Wohnungsbau) | 580 € | 480 € | 230 € |
Wie Sie die Zahlen lesen
2025 wurden in Wachtberg 84 Ein- und Zweifamilienhäuser für zusammen 39,84 Mio. € verkauft, nach 72 im Jahr 2024 und 58 im Jahr 2023. Dazu kamen 29 Eigentumswohnungen mit 6,18 Mio. €, 6 Mehrfamilienhäuser mit 4,35 Mio. € und 6 Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser mit zusammen 0,4 ha. Rechnerisch ergibt das rund 474.000 € je verkauftem Haus und rund 213.000 € je Wohnung. Diese Durchschnitte mischen kleine und große, ältere und neue Objekte; für ein bestimmtes Haus sagen sie wenig.Nach Haustyp getrennt nennt der Bericht für 2025 in Wachtberg 52 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit einem mittleren Kaufpreis von 535.000 € und 17 Reihenendhäuser und Doppelhaushälften mit im Mittel 370.000 €. Hauspreise nach Baujahr weist der Bericht nicht je Kommune aus, sondern kreisweit nach dem Bodenwertniveau der Lage. In der Klasse über 460 €/m² bilden freistehende Häuser der Baujahre 1960 bis 1969 mit 154 Verkäufen die größte Gruppe, im Mittel 3.200 €/m² Wohnfläche; Reihenendhäuser und Doppelhaushälften der Baujahre 1970 bis 1979 liegen bei 173 Verkäufen im Mittel bei 3.100 €/m².Für Eigentumswohnungen nennt der Bericht für Wachtberg Durchschnittswerte aus den Kaufverträgen 2024 und 2025. Die größte Gruppe sind Wohnungen mit 41 bis 80 m² Wohnfläche und Baujahr bis 1980: 12 Verkäufe, im Mittel 2.400 €/m². Die übrigen Gruppen beruhen auf 3 bis 7 Verkäufen und sind nur ein grober Anhalt. Ein Mittelwert tatsächlicher Kaufpreise ist zudem kein Richtwert: Er hängt davon ab, welche Objekte im jeweiligen Zeitraum verkauft wurden. Den Bodenpreisindex für Wohnbaugrundstücke führt der Gutachterausschuss für Wachtberg seit 2021 bei 249 (2000 = 100); 2020 lag er bei 196.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 für den Rhein-Sieg-Kreis und die Stadt Troisdorf – Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis und in der Stadt Troisdorf, Berichtszeitraum 2025. Mittelwerte sind arithmetische Mittel der zur Auswertung geeigneten Kaufverträge; Gruppen mit weniger als drei bzw. fünf Verkäufen zeigen wir nicht. Lizenz dl-de/zero-2-0.
Die Ortsteile im Porträt
Die Ortschaften im Porträt.
Die Gemeinde Wachtberg entstand 1969 im Zuge der kommunalen Gebietsreform aus 13 Dörfern unterschiedlicher Größe; die ältesten Ersterwähnungen reichen laut Gemeinde bis 770 zurück. Die Einwohnerzahl stieg von 12.469 im Jahr 1969 auf 20.202 im Jahr 2010, was die Gemeinde auf die Nähe zur damaligen Bundeshauptstadt Bonn zurückführt. Die Einwohnerzahlen der Ortschaften stammen von der Gemeinde (Stand 2024).
01
Niederbachem
4.342 Einwohner laut Gemeinde, Stand 2024, die größte Ortschaft. Erstmals erwähnt am 19. Juli 798 als „Bachheim“; bis ins 19. Jahrhundert wurde hier Wein angebaut. An der Mehlemer Straße an der Grenze zu Bonn liegt der tiefste Punkt der Gemeinde. Bodenrichtwert im Median 555 €/m², der höchste Median der Stichprobe.
02
Villip
Villip und Villiprott haben zusammen 3.613 Einwohner laut Gemeinde, Stand 2024. Villip wird 873 als „Philuppa“ erstmals genannt; in der Talaue unterhalb des Ortes liegt die Wasserburg Gudenau. Bodenrichtwert im Median 360 €/m².
03
Pech
2.647 Einwohner laut Gemeinde, Stand 2024. Pech wird 1497 als „Bech“ erstmals erwähnt und wuchs in den 1950er und 1960er Jahren durch in Bonn tätige Ministerialbeamte; die Fachwerkhäuser an der Hauptstraße bilden laut Gemeinde das geschlossenste Fachwerkensemble Wachtbergs. Bodenrichtwert im Median 480 €/m².
04
Berkum
2.479 Einwohner laut Gemeinde, Stand 2024, erstmals 856 erwähnt. In Berkum stehen die Burg Odenhausen, die Grundschule und die Hans-Dietrich-Genscher-Schule sowie das Radom des Fraunhofer-Instituts FHR. Bodenrichtwert im Median 480 €/m².
05
Adendorf
Adendorf und Klein Villip haben zusammen 1.613 Einwohner laut Gemeinde, Stand 2024; Ersterwähnung 893. Der Ort liegt an der Swist mit der Burg Münchhausen. Bodenrichtwert im Median 385 €/m².
06
Fritzdorf
1.028 Einwohner laut Gemeinde, Stand 2024. Fritzdorf gehört mit einer Ersterwähnung im Jahr 770 zu den ältesten Dörfern der Gemeinde. Bodenrichtwert im Median 290 €/m², der niedrigste Median der Stichprobe.
Gut zu wissen
Was Eigentümer in Wachtberg wissen sollten.
Starkregen: Beim Starkregen am 14. Juli 2021 waren laut Gemeinde Bachläufe, Gräben und Straßen bis an die Obergrenzen gefüllt, etwa an der Swistbrücke an der Burg Münchhausen in Adendorf und an der Brücke „Im Bruch“ in Villip; insgesamt verlief das Ereignis in Wachtberg nach Angaben der Gemeinde weniger extrem als frühere Ereignisse. Die Gemeinde informiert auf ihrer Seite zu Starkregen- und Hochwasserschutz über Eigenvorsorge und kommunale Maßnahmen. Für ein einzelnes Grundstück ersetzt das keine Prüfung im Einzelfall.Bauleitplanung: In Niederbachem liegt die 5. Änderung des Bebauungsplans 07-02 „Auf der Leyenkaul“ für ein Sondergebiet Seniorenwohn- und Pflegeheim auf rund 7.000 m² aus (Offenlage 08.09. bis 08.10.2026). In Arzdorf sieht der Bebauungsplan 01-04 „Remagener Weg“ auf rund 0,61 ha Wohngebietsflächen vor; die Offenlage lief vom 15.04. bis 22.05.2025. Zahlen zu Wohneinheiten nennt die Gemeinde für beide Verfahren nicht.Grundsteuer: Der Hebesatz der Grundsteuer B liegt 2026 laut Erhebung des Bundes der Steuerzahler NRW einheitlich bei 672 %, unverändert gegenüber 2025; eine Unterscheidung zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken gibt es nicht.Wohnen und Pendeln: Laut Kreis gehört Wachtberg mit 55,96 m² Wohnfläche je Person (31.12.2024) zu den drei Kommunen mit der größten Wohnfläche je Einwohner im Rhein-Sieg-Kreis. Zum 30.06.2024 zählte IT.NRW 6.895 Auspendler und 2.394 Einpendler. Weiterführende Schulen wie Realschule oder Gymnasium gibt es in der Gemeinde nicht; vorhanden sind vier Grundschulen und eine Hauptschule.Historische Bauten: Zu den Denkmälern der Gemeinde zählen die Wasserburg Gudenau bei Villip, entstanden im frühen 13. Jahrhundert und um 1560 erweitert, und die Burg Odenhausen in Berkum mit Ursprüngen im 11. Jahrhundert. Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind Änderungen mit der Denkmalbehörde abzustimmen.
Quellen: Gemeinde Wachtberg (Ortschaften, Allgemeine Daten, Bevölkerung, Starkregen- und Hochwasserschutz, Bauleitpläne im Verfahren), IT.NRW Kommunalprofil Wachtberg, Rhein-Sieg-Kreis (Zahlen, Daten, Fakten 2025), Bund der Steuerzahler NRW (Grundsteuer-B-Erhebung 2026), KuLaDig, Fraunhofer FHR. Stand Oktober 2026.
Mit homéa verkaufen
Was ein Makler in Wachtberg für Sie tun sollte.
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FAQ
Fragen zum Verkauf
in Wachtberg.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Wachtberg?
Zum 1. Januar 2026 liegt der mittlere Bodenrichtwert für Wohnbauland je Ortschaft zwischen 290 Euro je Quadratmeter in Fritzdorf und 555 Euro in Niederbachem. Über die ganze Gemeinde beträgt der Median 410 Euro; einzelne Zonen der Stichprobe reichen von 210 bis 590 Euro je Quadratmeter. Gebietstypisch nennt der Gutachterausschuss für Baugrundstücke des individuellen Wohnungsbaus 580 Euro in guter, 480 Euro in mittlerer und 230 Euro in einfacher Lage.
Was kostet eine Wohnung in Wachtberg?
Die Immobilienrichtwerte für Wohnungen liegen in Wachtberg im Median bei 2.975 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, je nach Ortschaft und Normobjekt zwischen 2.030 und 4.600 Euro. 2025 wurden 29 Wohnungen für zusammen 6,18 Mio. Euro verkauft, rechnerisch rund 213.000 Euro je Wohnung. Wohnungen mit 41 bis 80 m² und Baujahr bis 1980 kosteten in den Kaufverträgen 2024 und 2025 bei 12 Verkäufen im Mittel 2.400 Euro je Quadratmeter.
Was kostet ein Haus in Wachtberg?
2025 kosteten freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in Wachtberg laut Grundstücksmarktbericht 2026 im Mittel 535.000 Euro (52 Verkäufe), Reihenendhäuser und Doppelhaushälften 370.000 Euro (17 Verkäufe). Kreisweit lagen freistehende Häuser der Baujahre 1960 bis 1969 in Lagen mit einem Bodenwertniveau über 460 Euro je Quadratmeter bei im Mittel 3.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche; diese Klasse hat homéa Wachtberg zugeordnet. Die Immobilienrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser liegen im Median bei 3.040 Euro je Quadratmeter.
Woher stammen die Zahlen?
Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte stammen aus BORIS-NRW, Stichtag 1. Januar 2026. Verkaufszahlen, Hauspreise und Wohnungspreise stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 für den Rhein-Sieg-Kreis und die Stadt Troisdorf des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis und in der Stadt Troisdorf. Die Werte je Ortschaft beruhen auf einer Stichprobe von Abfragepunkten; für eine konkrete Adresse kann der Wert abweichen.
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