Lexikon · Rückmietverkauf (Sale-and-lease-back)
Rückmietverkauf (Sale-and-lease-back) – Definition und Risiken
Ein Rückmietverkauf ist der Verkauf einer Immobilie, die der Eigentümer zugleich vom Käufer zurückmietet. Wie Sale-and-lease-back funktioniert.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Ein Rückmietverkauf, englisch Sale-and-lease-back, ist der Verkauf einer Immobilie, bei dem der bisherige Eigentümer sie gleichzeitig vom Käufer zurückmietet und weiter darin wohnt oder sie weiter nutzt. Der Verkäufer erhält den Kaufpreis auf einmal und zahlt danach Miete; geschützt ist er durch das Mietrecht.
Auch: Sale and lease back, Sale-and-lease-back Immobilie, Verkauf mit Rückmiete, Haus verkaufen und mieten
Was bedeutet Rückmietverkauf (Sale and lease back) genau?
Beim Rückmietverkauf werden zwei Verträge kombiniert: ein notarieller Kaufvertrag und ein Mietvertrag. Der Verkäufer wird zum Mieter, der Käufer zum Vermieter. Wichtig dabei:
Kaufpreis: in einer Summe, häufig unter dem Wert ohne Mietbindung, weil der Käufer nicht selbst einziehen kann.Mietvertrag: befristet oder unbefristet; je länger und sicherer, desto besser für den Verkäufer. Bei einem späteren Weiterverkauf tritt der neue Eigentümer in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB).Mieterschutz: Es gilt der gesetzliche Kündigungsschutz; der neue Eigentümer kann etwa wegen Eigenbedarf kündigen, wenn das nicht vertraglich ausgeschlossen ist.Miete: Sie kann nach den Regeln des Mietvertrags steigen, etwa als Indexmiete oder bis zur Vergleichsmiete.
Im Gewerbebereich nutzen Unternehmen Sale-and-lease-back, um Kapital aus Betriebsimmobilien freizusetzen.
Beispiel aus Köln
Ein Ehepaar in Köln-Porz verkauft sein Haus für 520.000 Euro an einen privaten Investor und mietet es für 1.700 Euro kalt im Monat zurück; vereinbart sind ein beiderseitiger Kündigungsverzicht für fünf Jahre und eine Indexmiete (Werte angenommen).Das Ehepaar hat Liquidität, zahlt aber 20.400 Euro Miete pro Jahr. Für den Investor ergibt das eine Bruttomietrendite von rund 3,9 Prozent (eigene Rechnung). Wichtig ist, dass der Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung und die Mietanpassung klar geregelt sind, auch für den Fall eines späteren Weiterverkaufs.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Ein Rückmietverkauf kann passen, wenn Sie Kapital brauchen, zum Beispiel für Schuldenabbau oder Pflege, aber vorerst wohnen bleiben möchten. Prüfen Sie die Mietkonditionen genauso sorgfältig wie den Kaufpreis und lassen Sie Kündigungsschutz und Mieterhöhungen vertraglich absichern. Vergleichen Sie mit Leibrente und Teilverkauf. Weitere Wege zeigt Immobilie verkaufen im Alter; einen Überblick gibt Besondere Situationen.
Abgrenzung: Rückmietverkauf vs. Verkauf mit Wohnrecht
| Rückmietverkauf | Verkauf mit Wohnrecht | |
|---|---|---|
| Grundlage des Wohnens | Mietvertrag | dingliches Wohnrecht im Grundbuch (§ 1093 BGB) |
| Laufende Zahlung | Miete | meist keine, der Wert mindert den Kaufpreis |
| Kündbarkeit | nach Mietrecht | Wohnrecht in der Regel lebenslang |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Rückmietverkauf (Sale-and-lease-back).
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Was ist Sale-and-lease-back bei Immobilien?
Der Verkauf einer Immobilie, die der Verkäufer anschließend vom Käufer mietet. Er erhält den Kaufpreis auf einmal und zahlt danach monatlich Miete, ohne ausziehen zu müssen. Die Bedingungen regelt der Mietvertrag.
Kann der Käufer mir nach einem Rückmietverkauf kündigen?
Grundsätzlich nach den Regeln des Mietrechts, etwa wegen Eigenbedarfs. Ein vertraglicher Kündigungsverzicht des Käufers kann zusätzliche Sicherheit geben, sollte aber klar formuliert und zeitlich festgelegt sein.
Ist ein Wohnrecht sicherer als ein Rückmietverkauf?
Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht ist in der Regel lebenslang und unabhängig vom Mietrecht. Dafür fällt der Kaufpreis entsprechend niedriger aus, weil der Käufer die Immobilie lange nicht selbst nutzen kann.
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