Lexikon · Abnahme
Abnahme – Definition, Folgen und Ablauf beim Bau
Die Abnahme ist die Erklärung, dass eine Bauleistung im Wesentlichen vertragsgerecht ist. Welche Folgen sie hat und wie Sie Mängel vorbehalten.
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Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Die Abnahme ist die Erklärung des Bestellers, dass er die Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgerecht anerkennt; wegen unwesentlicher Mängel darf er sie nicht verweigern (§ 640 BGB). Mit ihr gehen die Gefahr auf den Besteller über, die Vergütung wird fällig und die Verjährung der Mängelansprüche beginnt.
Auch: Bauabnahme, Abnahme Neubau, Abnahmeprotokoll, fiktive Abnahme
Was bedeutet Abnahme genau?
Die Abnahme ist einer der wichtigsten Termine bei einem Neubau, egal ob mit Bauunternehmen oder beim Bauträgervertrag. Die Folgen:
Gefahrübergang: Bis zur Abnahme trägt der Unternehmer die Gefahr, danach der Besteller (§ 644 BGB).Fälligkeit: Die Schlusszahlung wird fällig.Verjährung: Die fünfjährige Gewährleistung für Bauwerke beginnt (§ 634a BGB).Beweislast: Danach muss in der Regel der Besteller beweisen, dass ein Mangel vorliegt.Vorbehalt: Wer einen bekannten Mangel nicht bei der Abnahme vorbehält, verliert Ansprüche auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung (§ 640 Abs. 3 BGB).
Fiktive Abnahme: Setzt der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist und verweigert der Besteller die Abnahme nicht unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen. Bei Verbrauchern nur, wenn der Unternehmer in Textform auf diese Folge hingewiesen hat (§ 640 Abs. 2 BGB). Bei verweigerter Abnahme kann der Unternehmer eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen (§ 650g BGB).
Beispiel aus Köln
Ein Paar hat eine Neubauwohnung in Köln-Deutz vom Bauträger gekauft (Sachverhalt angenommen). Zur Abnahme nimmt es einen Bausachverständigen mit.Im Protokoll werden zwölf Punkte festgehalten, darunter eine beschädigte Fensterbank und fehlende Silikonfugen im Bad. Das Paar nimmt die Wohnung unter Vorbehalt dieser Mängel ab, weil sie im Wesentlichen vertragsgerecht ist. Für die Mängel behält es einen angemessenen Teil der fälligen Rate zurück, bis der Bauträger nachgebessert hat. Die Gewährleistung läuft ab dem Abnahmetag fünf Jahre.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Bereiten Sie die Abnahme gut vor: Begehung bei Tageslicht, Baubeschreibung zur Hand, im Zweifel mit Sachverständigem. Halten Sie alle sichtbaren Mängel im Protokoll fest und unterschreiben Sie erst dann. Bewahren Sie das Abnahmeprotokoll auf, denn Käufer fragen bei einem späteren Verkauf danach, solange die Gewährleistung läuft. Den Wert einer Immobilie zeigt die Online-Bewertung; wer später verkauft, findet den Ablauf unter Immobilie verkaufen in Köln; mehr im Ratgeber Kaufen und Bauen.
Abgrenzung: Abnahme vs. Übergabe beim Kauf
| Abnahme (Werkvertrag) | Übergabe (Kauf) | |
|---|---|---|
| Anwendungsfall | Neubau, Bauleistung | Bestandsimmobilie |
| Rechtsgrundlage | § 640 BGB | § 446 BGB |
| Startet Verjährung | ja, 5 Jahre beim Bauwerk | ja, bei Grundstücken ab Übergabe |
| Mängelvorbehalt | nötig für bekannte Mängel | Gewährleistung oft ausgeschlossen |
Siehe auch Besitzübergang.
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Abnahme.
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Kann ich die Abnahme wegen kleiner Mängel verweigern?
Nein, wegen unwesentlicher Mängel darf die Abnahme nach § 640 BGB nicht verweigert werden. Halten Sie solche Mängel aber im Abnahmeprotokoll ausdrücklich fest und behalten Sie sich Ihre Rechte vor, sonst können Ansprüche auf Nacherfüllung und Minderung bei bekannten Mängeln verloren gehen.
Was ist eine fiktive Abnahme?
Das Werk gilt als abgenommen, wenn Sie innerhalb einer angemessenen Frist, die der Unternehmer nach Fertigstellung setzt, nicht unter Angabe mindestens eines Mangels widersprechen. Bei Verbrauchern gilt das nur, wenn der Unternehmer zuvor in Textform auf diese Folge hingewiesen hat.
Sollte ich zur Abnahme einen Sachverständigen mitnehmen?
Das ist bei einem Neubau empfehlenswert, weil Laien viele Mängel nicht erkennen, etwa an Abdichtungen, Fenstern oder Haustechnik. Klären Sie das Honorar vorab und planen Sie den Termin bei Tageslicht ein, damit alle Räume gründlich begangen werden können.
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