Lexikon · Bauträgervertrag
Bauträgervertrag – Definition, Zahlung und Schutz
Ein Bauträgervertrag ist ein notarieller Vertrag über Grundstück und Neubau aus einer Hand. Was gilt, wie in Raten gezahlt wird und was zu prüfen ist.
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PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Ein Bauträgervertrag ist ein notarieller Vertrag, in dem sich ein Unternehmer verpflichtet, ein Haus oder eine Wohnung zu errichten und dem Käufer zugleich das Grundstück oder Wohnungseigentum zu übertragen (§ 650u BGB). Für den Bau gilt Werkvertragsrecht, für das Grundstück Kaufrecht; gezahlt wird in Raten nach Baufortschritt.
Auch: Bauträgerkauf, Kauf vom Bauträger, Neubau vom Bauträger
Was bedeutet Bauträgervertrag genau?
Der Bauträger plant und baut auf seinem eigenen Grundstück und verkauft das fertige Objekt, häufig schon vor Baubeginn. Wichtige Regeln:
Notarielle Beurkundung: wegen der Grundstücksübertragung zwingend.Baubeschreibung: Der Unternehmer muss Verbraucher vorab über die wesentlichen Eigenschaften des Baus informieren (§ 650j BGB).Abschlagszahlungen: nur nach der Makler- und Bauträgerverordnung (§ 650v BGB), siehe MaBV.Absicherung: Vor der ersten Rate muss unter anderem eine Auflassungsvormerkung eingetragen und die Baugenehmigung erteilt sein.Fertigstellungssicherheit: Verbraucher erhalten mit der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 Prozent der Vergütung (§ 650m Abs. 2 BGB).Kein freies Kündigungsrecht: Anders als beim Bauvertrag schließt § 650u Abs. 2 BGB unter anderem die freie Kündigung aus.Abnahme und Mängel: Nach der Abnahme beginnt die fünfjährige Gewährleistung für das Bauwerk.
Beispiel aus Köln
Ein Paar kauft in Köln-Deutz eine Neubauwohnung vom Bauträger für 500.000 Euro, Baubeginn im Frühjahr (Beispiel mit angenommenen Werten). Nach dem Notartermin wird die Vormerkung eingetragen, und die Teilungserklärung ist vollzogen.Nach Beginn der Erdarbeiten wird die erste Rate von 30 Prozent fällig, also 150.000 Euro. Mit dieser Rate leistet der Bauträger die gesetzliche Fertigstellungssicherheit von 5 Prozent, 25.000 Euro, oder das Paar behält den Betrag ein. Die weiteren Raten richten sich nach dem MaBV-Plan, etwa 28 Prozent oder 140.000 Euro nach Fertigstellung des Rohbaus (eigene Rechnung nach § 3 Abs. 2 MaBV). Die vorletzte Rate wird erst bei Bezugsfertigkeit und Übergabe fällig, die letzte nach vollständiger Fertigstellung.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Ein Bauträgerkauf bindet Sie über Monate oder Jahre an ein Unternehmen. Prüfen Sie Baubeschreibung, Ratenplan, Fertigstellungstermin und die Bonität des Bauträgers, und lassen Sie den Vertragsentwurf vorab unabhängig prüfen; der Notar muss ihn Verbrauchern in der Regel zwei Wochen vorher zur Verfügung stellen. Wer eine Bestandsimmobilie verkauft, um einen Neubau zu finanzieren, sollte den Verkauf zeitlich auf die Raten abstimmen. Den Wert Ihrer heutigen Immobilie zeigt die Online-Bewertung; mehr im Ratgeber Kaufen und Bauen.
Abgrenzung: Bauträgervertrag vs. Bauvertrag mit eigenem Grundstück
| Bauträgervertrag | Bauvertrag (Verbraucherbauvertrag) | |
|---|---|---|
| Grundstück | vom Bauträger | gehört bereits dem Bauherrn |
| Vertragsform | notariell | schriftlich genügt in der Regel |
| Zahlungen | Raten nach MaBV | Abschläge, höchstens 90 % vor Abnahme |
| Einfluss auf Planung | gering | hoch |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Bauträgervertrag.
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Wann muss ich beim Bauträger zahlen?
Nur in Raten nach Baufortschritt gemäß Makler- und Bauträgerverordnung und erst, wenn bestimmte Sicherheiten vorliegen, etwa eine eingetragene Auflassungsvormerkung und die Baugenehmigung. Vorauszahlungen ohne diese Voraussetzungen sind unzulässig; lassen Sie sich jede Rate vorher nachvollziehbar belegen.
Was passiert, wenn der Bauträger insolvent wird?
Die Auflassungsvormerkung sichert Ihren Anspruch auf das Grundstück bzw. die Wohnung. Mehrkosten für die Fertigstellung durch andere Firmen können trotzdem entstehen; die gesetzliche Sicherheit von 5 Prozent deckt nur einen Teil davon. Ratenzahlung nach Baufortschritt begrenzt das Risiko.
Kann ich Sonderwünsche vereinbaren?
Ja, meist gegen Aufpreis und in schriftlicher Vereinbarung mit dem Bauträger. Halten Sie Kosten, Ausführung und Auswirkungen auf den Fertigstellungstermin fest. Sonderwünsche können die Abnahme und die Gewährleistung berühren, deshalb sollten sie genau beschrieben sein.
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