Lexikon · Auflassungsvormerkung
Auflassungsvormerkung – Wirkung, Ablauf und Kosten
Die Auflassungsvormerkung sichert im Grundbuch den Anspruch des Käufers auf das Eigentum. Wirkung, Ablauf, Kosten und Löschung einfach erklärt.
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums sichert, bis er selbst als Eigentümer eingetragen ist (§ 883 BGB). Spätere Verfügungen über die Immobilie, etwa ein zweiter Verkauf oder eine neue Grundschuld, sind dem Käufer gegenüber unwirksam.
Auch: Was ist eine Auflassungsvormerkung, Vormerkung, Eigentumsvormerkung, Eigentumsübertragungsvormerkung
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung vergehen oft Wochen. In dieser Zeit ist der Verkäufer noch Eigentümer und könnte theoretisch erneut verkaufen oder belasten. Die Vormerkung schließt dieses Risiko aus: Alles, was nach ihrer Eintragung geschieht und den Anspruch des Käufers beeinträchtigen würde, ist ihm gegenüber unwirksam, auch Zwangsvollstreckung oder Insolvenz (§ 883 Abs. 2 BGB). Der Käufer kann von späteren Erwerbern die Zustimmung zu seiner Eintragung verlangen (§ 888 BGB).Eingetragen wird sie auf Bewilligung des Verkäufers (§ 885 BGB), in der Praxis direkt im Kaufvertrag. Die Kosten zeigt der Abschnitt unten. Nach der Eintragung des Käufers als Eigentümer wird sie in der Regel auf Antrag des Notars gelöscht.Die eingetragene Vormerkung ist in Kaufverträgen üblicherweise eine Voraussetzung dafür, dass der Kaufpreis fällig wird.
Was die Vormerkung schützt und was nicht
Rang: Das spätere Eigentum des Käufers erhält den Rang der Vormerkung, nicht den des Umschreibungstags (§ 883 Abs. 3 BGB).Schutz vor Verfügungen: Zweitverkauf, neue Grundschulden, Pfändungen oder Maßnahmen eines Insolvenzverwalters nach der Eintragung sind dem Käufer gegenüber unwirksam, soweit sie seinen Anspruch beeinträchtigen (§ 883 Abs. 2 BGB).Schutz im Erbfall: Stirbt der Verkäufer, können sich dessen Erben gegenüber dem gesicherten Anspruch nicht auf eine Beschränkung ihrer Haftung berufen (§ 884 BGB).
Nicht geschützt ist der Käufer gegen Rechte, die schon vor der Vormerkung im Grundbuch standen, etwa eine Grundschuld der Verkäuferbank. Diese Belastungen werden über die Lastenfreistellung beseitigt. Die Vormerkung macht den Käufer auch nicht zum Eigentümer und sagt nichts über den Zustand der Immobilie.
Ablauf: vom Kaufvertrag bis zur Löschung
1. Beurkundung: Im Kaufvertrag bewilligt der Verkäufer die Vormerkung; der Notar beantragt die Eintragung beim Grundbuchamt (§ 885 BGB, § 13 GBO).2. Eintragung: Das Grundbuchamt trägt die Vormerkung in Abteilung II ein; der Notar erhält die Eintragungsnachricht.3. Fälligkeit: Liegen auch die übrigen Voraussetzungen vor, etwa die Unterlagen zur Lastenfreistellung und das Zeugnis der Gemeinde zum Vorkaufsrecht (§ 28 Abs. 1 BauGB), teilt der Notar die Kaufpreisfälligkeit mit.4. Zahlung und Umschreibung: Nach Zahlung des Kaufpreises und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts zur Grunderwerbsteuer beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung.5. Löschung: Mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer hat die Vormerkung ihren Zweck erfüllt und wird gelöscht.
Finanziert der Käufer, lässt er die Grundschuld seiner Bank meist schon vor der Umschreibung eintragen. Dafür enthält der Kaufvertrag üblicherweise eine Belastungsvollmacht des Verkäufers, die auf die Finanzierung des Kaufpreises beschränkt ist.
Kosten der Auflassungsvormerkung
Das Grundbuchamt berechnet für die Eintragung eine 0,5-Gebühr nach Tabelle B (KV Nr. 14150 GNotKG), für die Löschung pauschal 25 Euro (KV Nr. 14152 GNotKG). Geschäftswert ist der Wert des vorgemerkten Rechts, beim Kauf in der Regel der Kaufpreis (§ 45 Abs. 3, § 47 GNotKG). Die Kosten der Eintragung trägt nach dem Gesetz der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB); der Kaufvertrag kann anderes regeln.
| Kaufpreis (Beispiel) | Eintragung (0,5) | Löschung |
|---|---|---|
| 335.000 Euro | 342,50 Euro | 25 Euro |
| 500.000 Euro | 467,50 Euro | 25 Euro |
| 680.000 Euro | 627,50 Euro | 25 Euro |
Eigene Rechnung nach GNotKG, Anlage 2, Tabelle B (Wertstufen bis 350.000, 500.000 und 700.000 Euro: 685, 935 und 1.255 Euro). Hinzu kommen die Notarkosten für den Kaufvertrag.
Beispiel aus Köln
Ein Käufer erwirbt ein Einfamilienhaus in Köln-Porz für 680.000 Euro (Beispiel mit angenommenen Werten). Für die Vormerkung fällt eine 0,5-Gebühr aus der Wertstufe bis 700.000 Euro an: 0,5 × 1.255 Euro = 627,50 Euro (GNotKG, Anlage 2, Tabelle B), später 25 Euro für die Löschung (eigene Rechnung).Drei Wochen nach dem Notartermin lässt ein Gläubiger des Verkäufers eine Zwangshypothek eintragen. Weil die Vormerkung bereits eingetragen ist, ist diese Belastung dem Käufer gegenüber unwirksam; er kann ihre Löschung verlangen.
Sonderfall: Der Kauf scheitert
Tritt eine Partei zurück oder zahlt der Käufer nicht, steht die Vormerkung trotzdem im Grundbuch und blockiert einen neuen Verkauf. Gelöscht wird sie mit einer Löschungsbewilligung des Käufers in öffentlich beglaubigter Form (§ 19, § 29 GBO). Steht dem gesicherten Anspruch eine dauernde Einrede entgegen, kann der Verkäufer die Beseitigung verlangen (§ 886 BGB); verweigert der Käufer die Mitwirkung, bleibt oft nur der Weg zum Gericht.Viele Kaufverträge beugen vor: etwa mit einer Vollmacht, die es dem Notar erlaubt, die Löschung unter festgelegten Bedingungen selbst zu beantragen. Fragen Sie vor der Beurkundung, wie Ihr Vertrag diesen Fall regelt. Den gesamten Verkaufsablauf beschreibt die Seite Haus verkaufen in Köln.
Checkliste für Verkäufer
Kaufvertragsentwurf prüfen: Wann wird die Vormerkung beantragt, was ist bei Rücktritt geregelt?Grundbuchauszug aktuell halten: Welche Rechte stehen bereits in Abteilung II und III?Ablösebeträge der eigenen Bank früh klären, damit die Fälligkeit nicht wartet.Belastungsvollmacht nur in der üblichen, zweckgebundenen Form erteilen.Nach der Umschreibung kontrollieren, ob die Vormerkung gelöscht ist.
Auflassungsvormerkung in Köln
Für Grundstücke in Köln ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Köln zuständig (Grundbuchsachen, Abteilungen 10 bis 28, nach Gemarkungen aufgeteilt, Justizgebäude Reichenspergerplatz). Ob die Vormerkung eingetragen ist, zeigt ein Grundbuchausdruck; er kostet beim Grundbuchamt 10 Euro, als amtlicher Ausdruck 20 Euro (Quelle: ag-koeln.nrw.de, Stand Oktober 2026). Den Antrag auf Eintragung stellt in der Praxis der Notar.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Für Verkäufer ist die Vormerkung der Grund, warum der Käufer überhaupt bereit ist zu zahlen, bevor er Eigentümer ist. Scheitert der Kauf, muss die Vormerkung wieder gelöscht werden, wofür meist eine Löschungsbewilligung des Käufers nötig ist. Gute Kaufverträge regeln diesen Fall. Wie die Auflassung und die Kaufpreiszahlung zusammenspielen, zeigt der Eintrag Notaranderkonto. Den Ablauf eines Verkaufs finden Sie unter Immobilie verkaufen in Köln und im Ablauf des Verkaufs.
Abgrenzung: Auflassungsvormerkung vs. Grundschuld
| Auflassungsvormerkung | Grundschuld | |
|---|---|---|
| Sichert | Anspruch des Käufers auf Eigentum | Forderung eines Kreditgebers |
| Abteilung im Grundbuch | II | III |
| Dauer | bis zur Eigentumsumschreibung | bis zur Löschung nach Rückzahlung bzw. Bewilligung |
| Rechtsgrundlage | § 883 BGB | §§ 1191 ff. BGB |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Weiterlesen zum Thema
Verwandte Begriffe.
FAQ
Häufige Fragen zu
Auflassungsvormerkung.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Was ist eine Auflassungsvormerkung einfach erklärt?
Sie ist eine Art Reservierung im Grundbuch. Nach dem Notartermin wird eingetragen, dass die Immobilie an den Käufer gehen soll. Bis er selbst Eigentümer ist, kann der Verkäufer die Immobilie dann nicht mehr wirksam an jemand anderen verkaufen oder zu seinen Lasten belasten (§ 883 BGB).
Was kostet eine Auflassungsvormerkung?
Beim Grundbuchamt fällt für die Eintragung eine 0,5-Gebühr nach Tabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes an (KV Nr. 14150 GNotKG). Bei einem Kaufpreis von 680.000 Euro sind das rund 628 Euro; die spätere Löschung kostet 25 Euro. Hinzu kommen Notarkosten.
Wann wird die Auflassungsvormerkung gelöscht?
In der Regel, sobald der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist; sie hat dann ihren Zweck erfüllt. Scheitert der Kauf, braucht es meist eine Löschungsbewilligung des Käufers. Gute Kaufverträge regeln für diesen Fall, wie die Vormerkung wieder beseitigt wird.
Schützt die Auflassungsvormerkung auch bei Insolvenz des Verkäufers?
Ja. Verfügungen nach Eintragung der Vormerkung, auch durch einen Insolvenzverwalter oder im Wege der Zwangsvollstreckung, sind dem Käufer gegenüber unwirksam, soweit sie seinen Anspruch beeinträchtigen (§ 883 Abs. 2 BGB). Deshalb ist die eingetragene Vormerkung meist Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit.
Wer zahlt die Auflassungsvormerkung?
Nach dem Gesetz trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung und der Eintragungen im Grundbuch, also auch die der Vormerkung (§ 448 Abs. 2 BGB). Kaufverträge übernehmen das in der Regel so. Die Kosten der Lastenfreistellung, etwa der Löschung alter Grundschulden, trägt üblicherweise der Verkäufer.
Braucht man eine Auflassungsvormerkung, wenn der Kaufpreis über ein Notaranderkonto läuft?
Auch dann ist sie üblich. Das Notaranderkonto sichert das Geld, die Vormerkung sichert den Anspruch auf das Eigentum. Ohne Vormerkung könnte der Verkäufer in der Zwischenzeit wirksam anders verfügen oder ein Gläubiger könnte die Immobilie pfänden.
Ihr nächster Schritt
Beginnen Sie mit dem Wert.
Online-Bewertung
Eine erste Preisspanne für Ihre Adresse auf Basis der amtlichen Daten – kostenlos, ohne Registrierung.
Persönliches Gespräch
Wir besprechen mit Ihnen Wert, Weg und Zeitplan – kostenlos und unverbindlich, gern bei Ihnen vor Ort.Oder direkt: 0221 77 71 38 66 · Mo bis Sa, 8 bis 20 Uhr
Verkaufen
Über uns
Zusammenarbeit
Ressourcen