Lexikon · Eigenbedarf
Eigenbedarf – Kündigung, Fristen und Sperrfrist in Köln
Eigenbedarf berechtigt Vermieter zur Kündigung, wenn sie die Wohnung für sich oder Angehörige brauchen. Ablauf, Fristen, Sperrfrist in Köln und Fehler.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Eigenbedarf ist ein gesetzlicher Grund, aus dem ein Vermieter ein Wohnraummietverhältnis ordentlich kündigen darf: wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen, und die gesetzlichen Fristen gelten.
Auch: Eigenbedarfskündigung, Kündigung wegen Eigenbedarf, Eigenbedarf Kündigungsfrist, Eigenbedarf Mietwohnung
Was ist Eigenbedarf?
Ein Vermieter kann Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Eigenbedarf ist der häufigste dieser Gründe. Wichtig sind:
Begünstigte: der Vermieter selbst, Familienangehörige wie Kinder oder Eltern und Angehörige seines Haushalts.Begründung: Wer die Wohnung nutzen soll und warum, muss im Kündigungsschreiben stehen; andere Gründe zählen später nur, wenn sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 BGB).Fristen: drei Monate, nach fünf und acht Jahren Mietdauer jeweils drei Monate mehr, also höchstens neun Monate (§ 573c BGB).Grenzen: Nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt eine Kündigungssperrfrist; der Mieter kann sich auf die Sozialklausel berufen.
Ob der Bedarf ernsthaft und nachvollziehbar ist, prüfen im Streitfall die Gerichte.
Eigenbedarfskündigung: Ablauf Schritt für Schritt
1. Bedarf prüfen: Es braucht einen ernsthaften, nachvollziehbaren Wunsch, die Wohnung selbst oder durch Angehörige zu nutzen. Eine Kündigung „auf Vorrat“ für eine unbestimmte spätere Nutzung trägt nicht.2. Sperrfrist prüfen: Wurde die Wohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, ist die Kündigung zunächst gesperrt (siehe unten).3. Kündigungsschreiben: schriftlich und eigenhändig unterschrieben (§ 568 Abs. 1 BGB), mit Name der Bedarfsperson, Verwandtschaftsverhältnis und Grund (§ 573 Abs. 3 BGB).4. Hinweis auf den Widerspruch: Der Vermieter soll rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB).5. Zugang sichern: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt (§ 573c Abs. 1 BGB). Ein Zustellnachweis vermeidet Streit.6. Auszug oder Klage: Zieht der Mieter nicht aus, entscheidet das Gericht über die Räumung.
Kündigungsfristen bei Eigenbedarf
Die Frist hängt davon ab, wie lange der Mieter die Wohnung schon nutzt. Maßgeblich ist die Zeit seit der Überlassung an den Mieter, nicht die Dauer des Eigentums (§ 573c Abs. 1 BGB).
| Mietdauer seit Überlassung | Kündigungsfrist | Beispiel: Zugang bis 3. Werktag im Januar |
|---|---|---|
| unter 5 Jahren | 3 Monate | Ende am 31. März |
| 5 bis unter 8 Jahre | 6 Monate | Ende am 30. Juni |
| ab 8 Jahren | 9 Monate | Ende am 30. September |
Geht die Kündigung erst nach dem dritten Werktag zu, verschiebt sich das Ende um einen Monat. Für eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Haus mit höchstens zwei Wohnungen gibt es eine eigene Kündigungsmöglichkeit ohne Eigenbedarf, mit einer um drei Monate längeren Frist (§ 573a BGB).
Beispiel aus Köln
Ein Ehepaar kauft eine vermietete Dreizimmerwohnung in Köln-Ehrenfeld, um sie für die Tochter zu nutzen. Die Wohnung war schon Eigentumswohnung, bevor der Mieter einzog; eine Sperrfrist gilt also nicht. Der Mieter wohnt seit sechs Jahren dort (Sachverhalt angenommen).Mit ihrer Eintragung als Eigentümer im Grundbuch treten die Käufer in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB) und können als neue Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt wegen der Mietdauer über fünf Jahren sechs Monate. Wäre die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters umgewandelt worden, müssten die Käufer in Köln acht Jahre warten (§ 577a BGB in Verbindung mit § 1 Abs. 2 MietSchVO NRW).
Sperrfrist nach Umwandlung: acht Jahre in Köln
Wird eine vermietete Wohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, kann sich der Erwerber erst nach Ablauf einer Sperrfrist auf Eigenbedarf berufen. Bundesweit sind das drei Jahre ab der Veräußerung (§ 577a Abs. 1 BGB). Die Länder können die Frist in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB).
Köln: Köln steht als Nr. 28 in der Anlage der Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW vom 28.01.2025, GV. NRW. S. 111, geändert am 28.10.2025, GV. NRW. S. 848); die Frist beträgt dort acht Jahre (§ 1 Abs. 2 Satz 2 MietSchVO NRW).Laufzeit der Verordnung: Dieser Teil der Verordnung tritt mit Ablauf des 28. Februar 2030 außer Kraft (§ 3 Abs. 2 Satz 2 MietSchVO NRW). Für Umwandlung und Veräußerung vor dem 1. März 2025 gilt weiter die Mieterschutzverordnung von 2020 (§ 2 MietSchVO NRW).Auch ohne Aufteilung: Die Sperre gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber verkauft wird, außer diese gehören derselben Familie oder demselben Haushalt an (§ 577a Abs. 1a BGB).Vorkaufsrecht: Bei einem Verkauf nach Umwandlung hat der Mieter in der Regel ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).
Quelle: Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025 (GV. NRW. S. 111), geändert durch Verordnung vom 28.10.2025 (GV. NRW. S. 848), §§ 1 bis 3 und Anlage Nr. 28; recht.nrw.de, abgerufen 12.10.2026.
Rechte des Mieters: Widerspruch und Härtefall
Härteeinwand: Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für ihn, seine Familie oder Haushaltsangehörige eine nicht zu rechtfertigende Härte wäre. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu finden ist (§ 574 BGB; siehe Sozialklausel).Form und Frist: Der Widerspruch ist in Textform zu erklären, spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig darauf hingewiesen, kann der Mieter ihn noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären (§ 574b BGB).Fortsetzung: Kommt keine Einigung zustande, bestimmt das Gericht, ob und wie lange das Mietverhältnis fortgesetzt wird, notfalls auf unbestimmte Zeit (§ 574a BGB).Gericht in Köln: Räumungsklagen aus Wohnraummiete gehören ausschließlich vor das Amtsgericht (§ 23 Nr. 2 a GVG); in Köln sind das die Mietabteilungen 201 bis 227 des Amtsgerichts Köln, Luxemburger Straße.
Typische Fehler bei der Eigenbedarfskündigung
Die Bedarfsperson oder der Grund fehlt im Kündigungsschreiben; Gründe lassen sich später nur nachschieben, wenn sie nachträglich entstanden sind.Die Sperrfrist nach Umwandlung wird übersehen.Die Frist wird ab dem Eigentumserwerb statt ab der Überlassung an den Mieter berechnet.Die Kündigung wird per E-Mail verschickt; sie braucht die Schriftform.Der Bedarf entfällt vor Ablauf der Kündigungsfrist, und der Vermieter sagt es dem Mieter nicht. Gerichte verlangen in solchen Fällen in der Regel einen Hinweis.Der Eigenbedarf ist nur vorgeschoben. Das kann Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Wer eine vermietete Wohnung verkauft, sollte Käufern offen sagen, seit wann der Mieter dort wohnt und wann die Wohnung in Eigentum umgewandelt wurde. Davon hängt ab, ob und wann Eigenbedarf möglich ist; das beeinflusst den Preis deutlich. Kündigen Sie als Verkäufer nicht vorschnell „auf Vorrat“: Eigenbedarf muss tatsächlich bestehen. Mehr zum Verkauf in besonderen Lebenslagen unter Besondere Verkaufssituationen; zur vermieteten Immobilie siehe Kauf bricht nicht Miete und den Ratgeber Vermieter will Haus verkaufen. Was eine vermietete Wohnung wert ist, zeigt die Online-Bewertung.Was der Mietvertrag für Käufer bedeutet, erklärt der Ratgeber Kauf bricht nicht Miete. Den Verkauf einer Eigentumswohnung, ob vermietet oder frei, beschreibt die Seite Wohnung verkaufen in Köln.
Abgrenzung: Eigenbedarf vs. Verwertungskündigung
| Eigenbedarf | Verwertungskündigung | |
|---|---|---|
| Grund | Wohnung wird für Vermieter oder Angehörige benötigt | Mietverhältnis verhindert angemessene wirtschaftliche Verwertung |
| Rechtsgrundlage | § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB | § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB |
| Höhere Miete als Grund | nein | ausdrücklich ausgeschlossen |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Eigenbedarf.
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Für wen darf ein Vermieter Eigenbedarf anmelden?
Für sich selbst, für seine Familienangehörigen wie Kinder, Eltern oder Geschwister und für Angehörige seines Haushalts. Wer genau einziehen soll und warum, muss im Kündigungsschreiben nachvollziehbar begründet werden; sonst ist die Kündigung angreifbar.
Wie lang ist die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf?
Drei Monate. Nach fünf Jahren Mietdauer verlängert sich die Frist auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate (§ 573c BGB). Maßgeblich ist die Zeit seit Überlassung der Wohnung an den Mieter, nicht die Dauer des Eigentums.
Kann ein Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Ja, sobald er als neuer Eigentümer in den Mietvertrag eingetreten ist. Wurde die Mietwohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, gilt eine Kündigungssperrfrist. Sie beträgt in Köln nach der Mieterschutzverordnung NRW acht Jahre ab der Veräußerung.
Was muss in einer Eigenbedarfskündigung stehen?
Wer einziehen soll, in welchem Verhältnis die Person zum Vermieter steht und warum sie gerade diese Wohnung braucht. Das Schreiben muss schriftlich und eigenhändig unterschrieben sein. Es sollte außerdem auf das Widerspruchsrecht des Mieters, dessen Form und die Frist hinweisen.
Kann der Mieter einer Eigenbedarfskündigung widersprechen?
Ja, wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine Härte wäre, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist, etwa bei fehlendem zumutbarem Ersatzwohnraum. Der Widerspruch ist in Textform spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses zu erklären.
Wie lange gilt die Sperrfrist bei Eigenbedarf in Köln?
Acht Jahre ab dem Verkauf der umgewandelten Wohnung, wenn die Umwandlung nach dem Einzug des Mieters erfolgte. Das regelt die Mieterschutzverordnung NRW, in deren Anlage Köln als Nr. 28 steht. Dieser Teil der Verordnung gilt bis zum 28. Februar 2030.
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