Lexikon · Mietausfallwagnis
Mietausfallwagnis – Definition und Ansätze
Das Mietausfallwagnis ist Teil der Bewirtschaftungskosten und deckt Leerstand und Mietausfälle ab. Modellwerte der ImmoWertV und Beispiel aus Köln.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Das Mietausfallwagnis ist der Teil der Bewirtschaftungskosten, der das Risiko von Ertragsminderungen durch Leerstand, uneinbringliche Mietrückstände und Kosten der Rechtsverfolgung abdeckt (§ 32 Abs. 4 ImmoWertV). Die ImmoWertV sieht als Modellwert 2 Prozent des Rohertrags bei Wohnnutzung und 4 Prozent bei gewerblicher Nutzung vor.
Auch: Mietausfallrisiko, Leerstandsrisiko, Mietausfall
Was bedeutet Mietausfallwagnis genau?
Kein vermietetes Haus ist dauerhaft voll vermietet. Das Mietausfallwagnis bildet dieses Risiko pauschal ab. Wie es in die Bewertung einfließt, zeigt der Ratgeber Ertragswertverfahren.
Inhalt: Mietausfall durch vorübergehenden Leerstand, Zahlungsausfälle, Kosten für Rechtsverfolgung und Räumung.Modellwerte nach Anlage 3 ImmoWertV: 2 Prozent des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei Wohnnutzung, 4 Prozent bei gewerblicher Nutzung.Abweichungen: In Gutachten können je nach Lage, Mieterstruktur und Objekt andere Werte angesetzt werden, etwa bei schwer vermietbaren Gewerbeflächen.Bestandteil der Bewirtschaftungskosten: neben Verwaltungs-, Instandhaltungs- und nicht umlegbaren Betriebskosten.
Ein tatsächlich bestehender Leerstand ist davon getrennt zu behandeln: Ihn berücksichtigt ein Gutachter als besonderes objektspezifisches Merkmal, etwa durch einen Abschlag für die Zeit bis zur Neuvermietung.
Beispiel aus Köln
Ein Wohn- und Geschäftshaus in Köln-Nippes bringt 57.456 Euro Jahresmiete aus Wohnungen und 25.920 Euro aus einem Laden (angenommene Werte). Mit den Modellwerten ergibt sich ein Mietausfallwagnis von 2 Prozent auf die Wohnmiete, 1.149 Euro, und 4 Prozent auf die Ladenmiete, 1.037 Euro, zusammen 2.186 Euro im Jahr (eigene Rechnung).Steht der Laden beim Verkauf seit sechs Monaten leer und rechnet der Käufer mit weiteren sechs Monaten bis zur Neuvermietung, kommt ein einmaliger Abschlag von rund 13.000 Euro Mietausfall hinzu, zuzüglich möglicher Umbau- oder Vermietungskosten (Annahme).
Was bedeutet das für Eigentümer?
Ein niedriges Mietausfallrisiko stützt den Wert Ihres Objekts. Langfristige Mietverhältnisse, eine solide Mieterstruktur und geringe Rückstände sprechen für Käufer dafür. Dokumentieren Sie Zahlungseingänge und erklären Sie Leerstände. Mehr auf der Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Köln; eine erste Wertindikation gibt die Online-Bewertung.
Abgrenzung: Mietausfallwagnis vs. tatsächlicher Leerstand
| Mietausfallwagnis | Tatsächlicher Leerstand | |
|---|---|---|
| Art | pauschales, laufendes Risiko | konkreter Ertragsausfall |
| Berücksichtigung | in den Bewirtschaftungskosten | als Abschlag (besondere Objektmerkmale) |
| Höhe | Modellwert 2 % / 4 % | nach Dauer und Kosten der Neuvermietung |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Mietausfallwagnis.
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Wie hoch ist das Mietausfallwagnis?
Die ImmoWertV setzt in Anlage 3 als Modellwert 2 Prozent des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei Wohnnutzung und 4 Prozent bei gewerblicher Nutzung an. Im Einzelfall kann ein Gutachter begründet davon abweichen.
Was deckt das Mietausfallwagnis ab?
Es deckt vorübergehenden Leerstand, etwa bei Mieterwechsel, uneinbringliche Mietrückstände sowie Kosten für Rechtsverfolgung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung ab. Es ist ein pauschaler Ansatz für das laufende Risiko, kein konkreter Ausfall.
Wird ein aktueller Leerstand über das Mietausfallwagnis abgebildet?
Nein. Ein bestehender Leerstand wird gesondert berücksichtigt, meist als Abschlag für die erwartete Zeit bis zur Neuvermietung und die damit verbundenen Kosten. Das pauschale Mietausfallwagnis bleibt daneben bestehen.
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