Immobilienmakler · Pulheim
Immobilienmakler in Pulheim – zwölf Ortsteile nordwestlich von Köln.
Sie möchten in Pulheim eine Wohnung oder ein Haus verkaufen? Wir beginnen mit dem, was die amtlichen Daten für Ihren Ortsteil sagen, von Stommeln bis Brauweiler, und prüfen dann vor Ort, was Ihre Immobilie davon unterscheidet. Ein fester Berater begleitet Sie bis zum Notar.
Pulheim · Stichtag 01.01.2026
Was ist Ihre Immobilie wert?
Erste Einordnung auf Basis der amtlichen Richtwerte – adressgenau.
Ortsteile
12
Bodenwert
390 bis 690 €/m²
Quelle
BORIS-NRW
Kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Pulheim in Zahlen
Pulheim in Zahlen.
Pulheim liegt rund 13 km Luftlinie nordwestlich des Kölner Zentrums; 64,3 % der Stadtfläche sind Landwirtschaftsfläche. Die wichtigsten Eckdaten aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 und BORIS-NRW:
| Kennzahl | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Einwohner | 57.191 | Rhein-Erft-Kreis, Bereich Statistik, Stichtag 31.12.2025 (abgedruckt im Grundstücksmarktbericht 2026) |
| Fläche | 72,15 km² | Grundstücksmarktbericht 2026 |
| Ortsteile | 12 | Grundstücksmarktbericht 2026 |
| Bodenrichtwert Wohnen (Median der Zonen) | 610 €/m² (Zonen von 390 bis 690 €/m²) | BORIS-NRW, 01.01.2026, Auswertung homéa |
| Verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 | 236 (Umsatz 120,7 Mio. €) | Grundstücksmarktbericht 2026 |
| Verkaufte Eigentumswohnungen 2025 | 130 (Umsatz 40,1 Mio. €) | Grundstücksmarktbericht 2026 |
| Grundsteuer B 2026 | Hebesatz 550 % (2025: 467 %) | Bund der Steuerzahler NRW, Hebesatzerhebung 2026 |
| Bahnanschluss | RE 8 und RB 27, Halte Pulheim und Stommeln | Deutsche Bahn, Aushangfahrpläne ab 05.10.2026 |
| Gemeindebildung | 1975, kommunale Gebietsreform (Brauweiler, Pulheim, Stommeln und Teile anderer Gemeinden) | Stadt Pulheim, Gutachten ältere Ein- und Zweifamilienhausgebiete 2021 |
Quellen: Einwohnerzahl laut Kreisstatistik zum 31.12.2025, wiedergegeben im Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses im Rhein-Erft-Kreis; IT.NRW nennt für den 31.12.2024 auf Basis des Zensus 2022 56.150 Einwohner, die Zahlen weichen wegen anderer Zählweise voneinander ab. Fläche: IT.NRW, Kommunalprofil Pulheim. Bodenrichtwerte: BORIS-NRW, Stichtag 01.01.2026, Auswertung homéa.
Amtliche Richtwerte je Ortsteil
Richtwerte je Ortsteil.
Die Tabelle zeigt für die Pulheimer Ortsteile den mittleren Bodenrichtwert für Wohnbauland sowie die Immobilienrichtwerte für Wohnungen und für Ein- und Zweifamilienhäuser zum 1. Januar 2026. Brauweiler und Stommeln haben eine eigene Seite und sind in der Tabelle verlinkt.
| Ortsteil | Bodenrichtwert Wohnen (Median) | Spanne Bodenrichtwert | Wohnung (Immobilienrichtwert) | Haus (Immobilienrichtwert) |
|---|---|---|---|---|
| Brauweiler | 610 €610 bis 660 € | 610 bis 660 € | 3.250 €3.200 bis 3.300 € | 4.350 €4.200 bis 4.500 € |
| Dansweiler | 620 € | 620 € | 3.100 € | 3.900 € |
| Geyen | 610 €570 bis 610 € | 570 bis 610 € | 2.700 € | 3.900 € |
| Manstedten | 420 € | 420 € | – | – |
| Pulheim | 630 €610 bis 690 € | 610 bis 690 € | 3.150 €2.700 bis 3.500 € | – |
| Sinnersdorf | 605 €550 bis 610 € | 550 bis 610 € | 3.200 € | 3.700 € |
| Sinthern | 610 €570 bis 610 € | 570 bis 610 € | 3.200 € | 3.800 € |
| Stommeln | 560 €510 bis 590 € | 510 bis 590 € | 3.200 € | – |
| Stommelerbusch | 390 € | 390 € | – | – |
So lesen Sie die Werte
Der Bodenrichtwert ist der Wert des Grundstücks je Quadratmeter, ohne Gebäude. Je Ortsteil zeigen wir den Median der Richtwertzonen aus einer Stichprobe von Abfragepunkten. Im Ortsteil Pulheim liegen die Zonen zum Beispiel zwischen 610 und 690 €/m²; einzelne Lagen können also deutlich vom Median abweichen.Der Immobilienrichtwert bezieht sich auf ein Normobjekt mit festgelegtem Baujahr, Größe und Ausstattung und gibt einen Wert je Quadratmeter Wohnfläche an. Ein „–“ bedeutet, dass die Stichprobe für diesen Ortsteil keinen Richtwert dieser Art geliefert hat, etwa für Häuser im Ortsteil Pulheim oder für Stommelerbusch und Manstedten insgesamt.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag 1. Januar 2026, abgerufen im Oktober 2026. Auswertung: homéa, Stichprobe von Abfragepunkten je Stadtteil bzw. Gemeinde; Median und Spanne der getroffenen Bodenrichtwertzonen für Wohn- und Mischgebiete. Adressgenaue Werte können abweichen.
Tatsächliche Kaufpreise 2025
Was 2025 verkauft wurde.
Der Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses im Rhein-Erft-Kreis wertet die Kaufverträge des Jahres 2025 aus. Für Pulheim ergibt sich folgendes Bild:
Häuser im Bestand: Durchschnittspreise je m² Wohnfläche 2025
Der Gutachterausschuss wertet Häuser nicht je Stadt, sondern für die Städte östlich der Ville gemeinsam (Brühl, Frechen, Hürth, Pulheim, Wesseling) aus.
| Baujahr | Reihenmittelhäuser | Reihenendhäuser und Doppelhaushälften | Freistehende Häuser |
|---|---|---|---|
| Baujahr 1946 bis 1959 | 3.370 €10 Verkäufe | 3.260 €32 Verkäufe | 3.810 €12 Verkäufe |
| Baujahr 1960 bis 1969 | 3.150 €34 Verkäufe | 3.670 €47 Verkäufe | 4.060 €30 Verkäufe |
| Baujahr 1970 bis 1984 | 3.270 €71 Verkäufe | 3.560 €97 Verkäufe | 3.540 €52 Verkäufe |
| Baujahr 1985 bis 1999 | 3.730 €17 Verkäufe | 3.890 €40 Verkäufe | 4.380 €16 Verkäufe |
| Baujahr 2000 bis 2014 | 3.930 €12 Verkäufe | 4.170 €48 Verkäufe | 4.440 €18 Verkäufe |
| Baujahr ab 2015 | 4.350 €6 Verkäufe | 4.550 €10 Verkäufe | 5.020 €5 Verkäufe |
Neubau-Eigentumswohnungen in Pulheim: Erstverkäufe nach Straße
Auswertungen des Gutachterausschusses aus den Marktberichten 2021 bis 2026 (Spalte „Bericht“), je Straße mindestens drei Verkäufe. Ältere Auswertungen lassen wir weg.
| Ortsteil | Straße | Bericht | Verkäufe | Ø Wohnfläche | Ø €/m² Wohnfläche |
|---|---|---|---|---|---|
| Sinthern | Mittelweg | 2026 | 4 | 50 m² | 5.713 €5.392 bis 6.225 € |
| Pulheim | Amselweg | 2025 | 5 | 89 m² | 6.282 €5.614 bis 7.483 € |
| Geyen | Albanstraße | 2023 | 3 | 78 m² | 6.954 €5.551 bis 9.355 € |
| Pulheim | Amselweg | 2023 | 7 | 87 m² | 6.036 €5.403 bis 7.095 € |
| Pulheim | Escher Straße | 2023 | 3 | 86 m² | 5.957 €5.331 bis 6.509 € |
| Pulheim | Schmetterlingsweg | 2023 | 5 | 73 m² | 5.968 €5.747 bis 6.649 € |
| Pulheim | Sinnersdorfer Straße | 2023 | 3 | 72 m² | 6.399 €5.836 bis 6.694 € |
| Pulheim | Heinrichstraße | 2022 | 3 | 96 m² | 5.455 €5.103 bis 5.935 € |
| Pulheim | Kometenallee | 2022 | 6 | 87 m² | 5.977 €4.746 bis 8.422 € |
| Pulheim | Muschelweg | 2022 | 7 | 78 m² | 5.147 €4.384 bis 5.735 € |
| Pulheim | Pariser Straße | 2022 | 5 | 107 m² | 5.339 €4.832 bis 7.197 € |
| Pulheim | Plutostraße | 2022 | 5 | 97 m² | 5.867 €4.802 bis 7.158 € |
Gebietstypische Bodenwerte in Pulheim (€/m²)
| Teilmarkt | Gute Lage | Mittlere Lage | Einfache Lage |
|---|---|---|---|
| Ein- und Zweifamilienhäuser (individueller Wohnungsbau) | 650 € | 590 € | 410 € |
| Mehrfamilienhäuser (Geschosswohnungsbau) | 720 € | – | – |
Wie Sie die Zahlen lesen
2025 wurden in Pulheim 236 Ein- und Zweifamilienhäuser für zusammen 120,67 Mio. € verkauft, dazu 130 Eigentumswohnungen für 40,12 Mio. €. Rechnerisch entfallen damit rund 511.000 € auf ein verkauftes Haus und rund 309.000 € auf eine Wohnung. Diese Durchschnitte sagen wenig über ein einzelnes Objekt: Sie hängen davon ab, welche Häuser und Wohnungen in diesem Jahr den Eigentümer gewechselt haben. Hinzu kamen 14 Mehrfamilienhäuser und 5 unbebaute Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau.Hauspreise weist der Bericht nicht je Stadt aus, sondern für die Städte östlich der Ville gemeinsam (Brühl, Frechen, Hürth, Pulheim, Wesseling). Am häufigsten verkauft wurden dort Reihenendhäuser und Doppelhaushälften der Baujahre 1970 bis 1984: 97 Verkäufe, im Mittel 455.000 € bei 129 m² Wohnfläche, also 3.560 €/m². Freistehende Häuser derselben Baujahre kamen bei 52 Verkäufen auf im Mittel 538.000 € und 3.540 €/m². Werte mit weniger als zehn Verkäufen, etwa freistehende Häuser ab Baujahr 2015 (5 Verkäufe), sind unsicher.Für neu gebaute Wohnungen nennen die Marktberichte 2021 bis 2026 einzelne Straßen in Pulheim. Die Mittelwerte reichen von 3.919 €/m² an der Venloer Straße in Stommeln (Bericht 2021) bis 6.954 €/m² an der Albanstraße in Geyen (Bericht 2023); im Bericht 2025 steht der Amselweg im Ortsteil Pulheim mit 6.282 €/m². Jede Zeile beruht auf drei bis zehn Verkäufen. Für den individuellen Wohnungsbau nennt der Bericht gebietstypische Bodenwerte von 650 €/m² in guter, 590 €/m² in mittlerer und 410 €/m² in einfacher Lage; der Bodenrichtwert-Index (2002 = 100) liegt für 2025 und 2026 unverändert bei 219,4, nach 231,7 im Jahr 2023. Richtwerte und Mittelwerte sind nicht dasselbe: Ein Richtwert beschreibt ein Normobjekt, ein Mittelwert die tatsächlich verkauften Objekte.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Rhein-Erft-Kreis, Berichtszeitraum 2025. Mittelwerte sind arithmetische Mittel der zur Auswertung geeigneten Kaufverträge; Durchschnittspreise je Haustyp weist der Bericht nur getrennt für die Städte östlich und westlich der Ville aus. Lizenz dl-de/zero-2-0.
Die Ortsteile im Porträt
Die Ortsteile im Porträt.
Die heutige Stadt entstand mit der kommunalen Gebietsreform 1975 aus den Gemeinden Brauweiler, Pulheim und Stommeln sowie Teilen anderer Gemeinden. Die ursprünglich ländliche Struktur wurde laut einem Gutachten der Stadt vor allem ab den 1960er Jahren durch Bevölkerungswachstum und neue Siedlungen überformt. Rund zwei Drittel der Wohnungen entstanden zwischen Nachkriegszeit und Ende der 1980er Jahre, zu rund 68 % in Ein- und Zweifamilienhäusern. Laut IT.NRW gab es am 15.10.2024 16 allgemeinbildende Schulen, darunter zwei Gymnasien und zwei Gesamtschulen.
01
Pulheim
24.388 Einwohner und damit der größte Ortsteil. 1950 lebten hier rund 3.700 Menschen, 1974 rund 14.800. Am Bahnhof halten RE 8 und RB 27; im Ortsteil liegen Geschwister-Scholl-Gymnasium und Marion-Dönhoff-Realschule. Bodenrichtwert im Median 630 €/m².
02
Brauweiler
8.473 Einwohner. Die Benediktinerabtei wurde 1024 gegründet und ist heute Sitz von Kulturdienststellen des Landschaftsverbands Rheinland. Bodenrichtwert im Median 610 €/m²; mehr dazu auf der eigenen Seite.
03
Stommeln
8.444 Einwohner, mit eigenem Bahnhof (RE 8 und RB 27). Bis 1975 war Stommeln eine eigenständige Gemeinde. Bodenrichtwert im Median 560 €/m²; mehr dazu auf der eigenen Seite.
04
Sinnersdorf
5.842 Einwohner, rund ein Zehntel der Pulheimer Bevölkerung. Für eine Kita in Sinnersdorf lief Ende 2024 ein Bebauungsplanverfahren. In der Neubau-Übersicht des Marktberichts 2021 steht die Kölner Straße mit sieben Verkäufen und im Mittel 4.251 €/m². Bodenrichtwert im Median 605 €/m².
05
Sinthern
3.250 Einwohner. Sinthern wird 962 in einer Urkunde des Kölner Erzbischofs Brun erstmals genannt. Bodenrichtwert im Median 610 €/m².
06
Dansweiler
2.888 Einwohner. Brauweiler und Dansweiler stellen zusammen rund ein Fünftel der Pulheimer Bevölkerung. Bodenrichtwert im Median 620 €/m², in der Stichprobe eine einzige Zone.
07
Geyen
2.581 Einwohner. Wie Sinthern und Stommeln wird Geyen 962 erstmals urkundlich genannt. Bodenrichtwert im Median 610 €/m².
08
Kleinere Ortsteile
Stommelerbusch hat 902 Einwohner und einen Bodenrichtwert von 390 €/m², Manstedten 146 Einwohner und 420 €/m². Freimersdorf, Ingendorf und Orr haben jeweils weniger als 200 Einwohner.
Gut zu wissen
Was Eigentümer in Pulheim wissen sollten.
Grundsteuer: Pulheim erhebt 2026 einen einheitlichen Hebesatz für die Grundsteuer B von 550 %. 2025 lag er nach der Grundsteuerreform bei 467 %, bis Ende 2024 bei 555 % auf die alte Bemessungsgrundlage. Unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke gibt es in Pulheim nicht.Generationenwechsel: Die Stadt hat 2021 untersuchen lassen, wie sich ältere Ein- und Zweifamilienhausgebiete entwickeln. Laut städtischem Demografie-Monitoring stieg die Zahl der Einwohner ab 80 Jahren von 2013 bis 2022 um 81 % auf rund 4.850. Von 2011 bis 2018 registrierte der Gutachterausschuss 1.773 Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern in Pulheim, rund 1,5 % des Bestands pro Jahr.Bauleitplanung: Die im Dezember 2024 öffentlich ausgelegten Bebauungspläne betreffen Gewerbe, eine Sporthalle, eine Industrieerweiterung, den Neubau der Christinaschule in Stommeln und eine Kita in Sinnersdorf, keiner davon Wohnungsbau. In Brauweiler ersetzt das Abtei-Quartier (Bebauungsplan Nr. 141, 2025 rechtskräftig) die Abteipassage durch Läden und rund 95 Wohnungen. Für den Bebauungsplan „Pulheimer See“ hat die Stadt im Haushalt 2024/2025 Planungsmittel veranschlagt.Wasser: Pulheim gehört zum Rheinischen Revier. Über das Stadtgebiet verläuft der Kölner Randkanal, der seit den 1950er Jahren Sümpfungswasser aus den Ville-Tagebauen zum Rhein bei Worringen ableitet. Ob ein Grundstück in einem Hochwasser- oder Starkregen-Gefahrenbereich liegt, lässt sich in den Hochwassergefahrenkarten des Landes NRW und in der Starkregengefahrenhinweiskarte des Bundes prüfen.Wohnungsbestand: Ende 2019 zählte IT.NRW in Pulheim 25.300 Wohnungen, 52,7 % davon in Ein-, Doppel- und Reihenhäusern. Laut Zensus werden rund 61 % der Wohnungen von ihren Eigentümern selbst genutzt, im Rhein-Erft-Kreis sind es 51 %, in NRW 40 %. Rund 6 % der Wohnungen stammen aus der Zeit vor 1949, rund 15 % aus den 1990er Jahren.Verkehr: Neben RE 8 und RB 27, mit denen Köln Hbf laut städtischem Gutachten von 2021 in 13 Minuten erreichbar ist, binden die Anschlussstellen Köln-Bocklemünd (A 1), Frechen-Nord (A 4) sowie Chorweiler und Worringen (A 57) die Stadt an. 17.471 Auspendlern standen Mitte 2024 laut IT.NRW 10.207 Einpendler gegenüber.Denkmalschutz: Im Stadtgebiet stehen unter anderem die Synagoge Stommeln und die Stommelner Windmühle unter Denkmalschutz, beide seit 1985. Bei einem Baudenkmal sind Änderungen genehmigungspflichtig.
Quellen: Bund der Steuerzahler NRW (Grundsteuer-B-Erhebung 2026), IT.NRW (Kommunalprofil Pulheim), Deutsche Bahn, Stadt Pulheim (Haushaltsrede 2024/25, Haushalt 2024/2025, Demografie-Monitoring 2023, Gutachten ALP Institut 2021), Antenne Pulheim (Bauleitplanung Dezember 2024), Planungsbüro HB Stadtplanung (Abtei-Quartier), LVR/KuLaDig, Land NRW (Hochwassergefahrenkarten), BKG (Starkregengefahrenhinweiskarte). Stand Oktober 2026.
Mit homéa verkaufen
Was ein Makler in Pulheim für Sie tun sollte.
Die Zahlen oben stehen jedem offen. Den Unterschied macht, was daraus folgt: ein Angebotspreis, den Käufer mit ihrer Bank nachvollziehen können, und ein Vermarktungsweg, der zu Ihrer Situation passt.Wir beginnen mit einer Bewertung auf Basis von BORIS-NRW und prüfen Ihre Immobilie dann vor Ort – Zustand, Grundriss, Modernisierungen, Energiebilanz. Danach entscheiden Sie, ob Sie öffentlich über die Portale oder diskret an vorgemerkte Käufer verkaufen möchten.Sie haben vom ersten Gespräch bis zur Übergabe einen festen Ansprechpartner. Er beschafft mit Ihrer Vollmacht die Unterlagen, führt die Besichtigungen, prüft die Finanzierungsnachweise der Interessenten und begleitet Sie bis zur Übergabe.Sie zahlen ein Erfolgshonorar. Es wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist; die Höhe besprechen wir im Erstgespräch.
homéa Preisradar: Angebotspreise und Markttempo für Ihre AdresseBrauweiler: eigene SeiteStommeln: eigene SeiteImmobilienmakler im Rhein-Erft-Kreis: alle StädteAmtliche Richtwerte im RheinlandImmobilienmakler KölnImmobilie verkaufen: Ablauf, Kosten, UnterlagenVor-Ort-Termin: was wir uns ansehenDer Verkaufsprozess in neun SchrittenUnterlagen für den VerkaufErbe, Scheidung und andere Lebenslagen
FAQ
Fragen zum Verkauf
in Pulheim.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Pulheim?
Zum 1. Januar 2026 liegt der Median der Bodenrichtwerte für Wohnbauland in Pulheim bei 610 €/m². Je Ortsteil reicht der Median von 390 €/m² in Stommelerbusch bis 630 €/m² im Ortsteil Pulheim; einzelne Zonen erreichen 690 €/m².
Was kostet eine Wohnung in Pulheim?
Die Immobilienrichtwerte für Wohnungen liegen je nach Ortsteil zwischen 2.700 und 3.500 €/m² Wohnfläche, im Median bei 3.200 €/m². 2025 wurden 130 Wohnungen für 40,12 Mio. € verkauft, rechnerisch rund 309.000 € je Wohnung. Neubauwohnungen lagen in den Marktberichten 2021 bis 2026 je nach Straße zwischen 3.919 und 6.954 €/m².
Was kostet ein Haus in Pulheim?
Der Grundstücksmarktbericht nennt Hauspreise für die Städte östlich der Ville gemeinsam. Reihenendhäuser und Doppelhaushälften der Baujahre 1970 bis 1984 kosteten dort 2025 im Mittel 455.000 € (3.560 €/m²), freistehende Häuser derselben Baujahre 538.000 €. Die Immobilienrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser in Pulheim liegen zwischen 3.700 und 4.500 €/m².
Woher stammen die Zahlen?
Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte stammen aus BORIS-NRW (Stichtag 01.01.2026), Verkaufszahlen und Kaufpreise aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses im Rhein-Erft-Kreis. Die Ortsteilwerte beruhen auf einer Stichprobe; für eine konkrete Adresse kann der Wert abweichen.
Ihr nächster Schritt
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