Immobilienmakler · Köln-Ehrenfeld
Immobilienmakler in Köln-Ehrenfeld – mit amtlichen Zahlen statt Bauchgefühl.
Sie möchten in Ehrenfeld ein Haus oder eine Wohnung verkaufen? Wir beginnen mit dem, was die amtlichen Daten für Ihre Lage sagen, und prüfen dann vor Ort, was Ihre Immobilie davon unterscheidet. Ein fester Berater begleitet Sie bis zum Notar.
Ehrenfeld · Stichtag 01.01.2026
Was ist Ihre Immobilie in Ehrenfeld wert?
Erste Einordnung auf Basis der amtlichen Richtwerte – adressgenau.
Wohnung
4.500 bis 4.900 €/m²
Bodenwert
960 bis 1.200 €/m²
Quelle
BORIS-NRW
Kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Ehrenfeld in Zahlen
Was die amtlichen Werte für Ehrenfeld sagen.
Der Gutachterausschuss der Stadt Köln wertet jedes Jahr die tatsächlich beurkundeten Kaufpreise aus. Daraus entstehen die Kennzahlen, die für Ihren Verkauf zählen: der Immobilienrichtwert für Eigentumswohnungen und der Bodenrichtwert für das Grundstück. Für den Stadtteil Ehrenfeld sehen sie zum 1. Januar 2026 so aus:
| Kennzahl | Wert zum 01.01.2026 | Bezug |
|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 4.500 bis 4.900 €/m² Wohnfläche | Immobilienrichtwerte (3 Zonen) |
| Bauland Wohnen | 960 bis 1.200 €/m² Grundstück | Bodenrichtwerte (3 Zonen) |
| Bauland Misch-/Kerngebiet | 330 bis 1.640 €/m² Grundstück | Bodenrichtwerte |
| Bodenwert Wohnen seit 2022 | rund −18,9 % | Median der Wohnzonen, 2022 → 2026 |
| Bodenwert Wohnen seit 2018 | rund +34,8 % | Median der Wohnzonen, 2018 → 2026 |
| Wohnungen zum Vorjahr | +4,2 % bis +8,1 % | Immobilienrichtwerte 2025 → 2026 |
| Verkaufte Bestandswohnungen 2025 | Ø 5.078 €/m² Wohnfläche | 112 Kaufverträge, Grundstücksmarktbericht 2026 |
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa. Kaufpreise 2025: Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt Köln. Karte und Zeitreihe ab 2011: immobilienwerte.nrw.
Zum Vergleich: das Preisniveau aller 86 Kölner Stadtteile.
Tatsächliche Kaufpreise 2025
Was 2025 in Ehrenfeld tatsächlich gezahlt wurde.
Richtwerte beschreiben ein Normobjekt. Der Grundstücksmarktbericht 2026 zeigt zusätzlich, was Käufer in Ehrenfeld im Jahr 2025 tatsächlich bezahlt haben – ausgewertet aus den beim Gutachterausschuss eingegangenen Kaufverträgen.
Eigentumswohnungen
| Objektart | Verkäufe | Ø Kaufpreis | Ø Wohnfläche | Ø €/m² Wohnfläche | Spanne €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Neubauwohnung (Erstverkauf) | 141 | 561.791 € | 78 m² | 7.149 € | 4.681 bis 9.807 € |
| Umgewandelte Wohnung | 18 | 361.885 € | 71 m² | 5.405 € | 3.699 bis 6.869 € |
| Bestandswohnung (Weiterverkauf) | 112 | 333.765 € | 65 m² | 5.078 € | 1.528 bis 8.542 € |
| Baujahre vor 1941 | 19 | 415.242 € | 81 m² | 5.065 € | 2.174 bis 6.379 € |
| Baujahre 1941 – 1990 | 34 | 247.576 € | 57 m² | 4.311 € | 1.528 bis 8.542 € |
| Baujahre ab 1991 | 58 | 356.111 € | 63 m² | 5.532 € | 2.891 bis 7.895 € |
Wie Sie die Zahlen lesen
112 Bestandswohnungen wurden 2025 in Ehrenfeld weiterverkauft, im Mittel für 5.078 €/m². Jüngere Wohnungen ab Baujahr 1991 lagen bei 5.532 €/m², Altbauten vor 1941 bei 5.065 €/m² und Wohnungen der Baujahre 1941 bis 1990 bei 4.311 €/m². Dazu kamen 141 Neubauwohnungen im Erstverkauf mit im Mittel 7.149 €/m² und 18 umgewandelte Wohnungen mit 5.405 €/m². Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern weist der Bericht für Ehrenfeld nicht aus.Dass Richtwert und Mittelwert voneinander abweichen, ist kein Widerspruch: Der Richtwert beschreibt ein Normobjekt, der Mittelwert die Mischung der Objekte, die in einem Jahr tatsächlich verkauft wurden. Für Ihren Preis ziehen wir beide heran – und die Merkmale Ihrer Immobilie.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Berichtszeitraum 01.01.–31.12.2025 (Vertragsdatum). Arithmetische Mittelwerte und Spannen aller geeigneten Kaufverträge; veröffentlicht nur bei mindestens drei Verträgen. Lizenz dl-de/zero-2-0.
Wohnung verkaufen in Ehrenfeld
Eigentumswohnungen: die Richtwerte seit 2022.
Für Eigentumswohnungen gibt es in Ehrenfeld drei Immobilienrichtwert-Zonen. Jeder Wert gilt für ein Normobjekt – eine Wohnung mit festgelegtem Baujahr und einer Wohnfläche zwischen 41 und 80 Quadratmetern: in der Zone Ehrenfeld Baujahr 1952, in Ehrenfeld Süd und Ehrenfeld West Baujahr 1995.
| Zone | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | zum Vorjahr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ehrenfeld SüdNormobjekt Baujahr 1995, 41-80 m² | 4.870 | 5.020 | 4.770 | 4.630 | 4.900 | +5,8 % |
| EhrenfeldNormobjekt Baujahr 1952, 41-80 m² | 4.310 | 4.440 | 4.040 | 4.320 | 4.500 | +4,2 % |
| Ehrenfeld WestNormobjekt Baujahr 1995, 41-80 m² | 5.000 | 5.000 | 4.450 | 4.450 | 4.810 | +8,1 % |
Was das für Ihren Preis bedeutet
Zum Stichtag 2024 sanken die Richtwerte in allen drei Zonen, in Ehrenfeld West besonders deutlich. Zum Stichtag 2026 haben sie wieder zugelegt, um 4,2 bis 8,1 % gegenüber dem Vorjahr; in Ehrenfeld und Ehrenfeld Süd liegen sie über dem Niveau von 2022, in Ehrenfeld West mit 4.810 €/m² noch darunter.Für Ihren Preis zählen die Abweichungen vom Normobjekt: Baujahr, Größe, Geschosslage, Balkon oder Garten, Modernisierungen und die Energiebilanz. Der Gutachterausschuss veröffentlicht dafür Umrechnungskoeffizienten – sie sind der Ausgangspunkt jeder seriösen Bewertung, ersetzen aber nicht den Blick in die Wohnung.Vermietete Wohnungen sprechen vor allem Kapitalanleger an. Der Mietvertrag geht mit dem Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB); entscheidend sind dann Miethöhe, Mietvertrag und die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa.
Haus verkaufen in Ehrenfeld
Häuser und Grundstücke: der Bodenwert als Fundament.
Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser weist BORIS-NRW im Stadtteil Ehrenfeld keinen Immobilienrichtwert aus. Umso wichtiger ist der Bodenrichtwert – und eine Bewertung, die das Gebäude einzeln betrachtet.
| Lage (Richtwertzone) | Nutzung und Bauweise | 2018 | 2022 | 2026 | 2022 → 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Leyendeckerstraße 81-85 | allgemeines WohngebietIII Geschosse, GFZ 1,5 | 710 | 1.190 | 960 | −19,3 % |
| Sömmeringstr./Vogelsanger Str. | allgemeines WohngebietIII Geschosse, GFZ 1,5 | 890 | 1.480 | 1.200 | −18,9 % |
| Wahlenstraße 32-36 | allgemeines WohngebietIII Geschosse, GFZ 1,5 | 890 | 1.480 | 1.200 | −18,9 % |
| Innere Kanalstraße 98/Venloer Str. | KerngebietIV-XIII Geschosse, GFZ 2,8 | 810 | 1.070 | 860 | −19,6 % |
| Widdersdorfer Str./Mercedes-Allee | KerngebietIII-V Geschosse, GFZ 1,7 | 310 | 410 | 330 | −19,5 % |
| Venloer Str./Philippstr. | MischgebietIV Geschosse, GFZ 2,3 | 1.420 | 2.020 | 1.640 | −18,8 % |
| Venloer Str. 235-239 | MischgebietIV Geschosse, GFZ 2,3 | 1.100 | 1.640 | 1.320 | −19,5 % |
Bodenrichtwert in €/m² Grundstücksfläche, jeweils zum 1. Januar
Leyendeckerstraße 81-85Sömmeringstr./Vogelsanger Str.Wahlenstraße 32-36
So lesen Sie die Werte
Der Bodenrichtwert gibt an, was ein Quadratmeter unbebautes Grundstück in der Zone wert ist – bezogen auf eine bestimmte Bebauung, in Ehrenfelds Wohnlagen drei Geschosse mit ausgebautem Dachgeschoss und einer Geschossflächenzahl von 1,5. Weicht Ihr Grundstück davon ab, ändert sich der Wert.Von 2018 bis 2022 stiegen die Bodenwerte in den Wohnlagen um rund zwei Drittel, danach gaben sie um knapp ein Fünftel nach. Gegenüber 2018 liegen sie damit noch rund ein Drittel höher.Für ein Haus ergibt sich der Wert aus Bodenwert, Gebäude und Marktlage. Dazu kommt, wie viele vergleichbare Objekte gerade im Veedel angeboten werden. Diese Einordnung nehmen wir beim Vor-Ort-Termin vor.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag jeweils 1. Januar, abgerufen im Oktober 2026. Auswahl und Darstellung: homéa. Werte in €/m²; Zonenzuschnitte hat der Gutachterausschuss im Zeitverlauf teilweise geändert.
Die Lagen im Veedel
Ein Stadtteil, mehrere Preisniveaus.
Ehrenfeld ist seit 1888 ein Teil von Köln und war lange ein Industriestandort – Helios, 4711 und Herbrand produzierten hier. Heute prägen Wohnen, Gastronomie und Kultur das Bild. Das spiegelt sich in den Richtwerten wider:
01
Rund um die Vogelsanger Straße
Die Wohnlagen an Sömmeringstraße/Vogelsanger Straße und an der Wahlenstraße liegen beim Bodenwert mit 1.200 €/m² an der Spitze des Stadtteils. Für Wohnungen gilt hier überwiegend die Zone Ehrenfeld Süd mit 4.900 €/m².
02
Ehrenfeld West
Um Leyendeckerstraße, Helmholtzplatz und Platenstraße liegt der Bodenrichtwert bei 960 €/m². Teile davon waren bis 2019 als Gewerbe ausgewiesen; der Wohnungsrichtwert erreicht mit 4.810 €/m² dennoch fast das Niveau von Ehrenfeld Süd.
03
Venloer Straße
Die Einkaufsstraße ist Mischgebiet: Läden im Erdgeschoss, Wohnungen darüber. Die Bodenwerte zwischen 1.320 €/m² an der Venloer Straße 235–239 und 1.640 €/m² an der Philippstraße spiegeln die gewerbliche Nutzung wider.
04
Rund um St. Josef und den Neptunplatz
Hier gilt für Wohnungen die Zone Ehrenfeld mit 4.500 €/m². Ihr Normobjekt stammt aus dem Jahr 1952, in Süd und West aus 1995 – die Richtwerte der Zonen sind deshalb nicht direkt vergleichbar.
05
Innere Kanalstraße
Am Übergang zur Venloer Straße liegt eine Kerngebietszone mit Bebauung von vier bis dreizehn Geschossen; der Bodenrichtwert beträgt 860 €/m².
06
Gewerbe an der Lichtstraße
An der Widdersdorfer Straße und der Mercedes-Allee liegt eine gewerblich geprägte Kerngebietszone mit einem Bodenrichtwert von 330 €/m² – für Wohneigentümer eher als Nachbarschaft relevant.
Weitere Stadtteile im Bezirk Ehrenfeld: Bickendorf · Bocklemünd/Mengenich · Neuehrenfeld · Ossendorf · Vogelsang · alle Kölner Stadtteile
Gut zu wissen
Was Eigentümer in Ehrenfeld wissen sollten.
Milieuschutz: Für Ehrenfeld-Ost gilt seit Januar 2024 eine soziale Erhaltungssatzung, im Wesentlichen zwischen Ehrenfeldgürtel, Subbelrather Straße, Innerer Kanalstraße und Weinsbergstraße. Ob Ihr Haus betroffen ist, prüfen wir adressgenau über die Karte der Stadt – bei Umbauten und Aufteilungen ist das wichtig.In Köln bestehen solche Satzungen inzwischen für das Severinsviertel, Mülheim Süd-West und Ehrenfeld-Ost; für Kalk-Mitte hat der Rat am 8. Oktober 2026 eine vierte Satzung beschlossen. Liegt Ihre Immobilie im Satzungsgebiet, sollten Sie und Ihre Käufer das vor dem Kaufvertrag wissen.Wohnen und Gewerbe: Ehrenfeld mischt Wohnlagen, die Geschäftsstraße Venloer Straße und frühere Gewerbeflächen. Für Ihren Preis zählt deshalb, in welcher Richtwertzone Ihr Grundstück liegt und welche Nutzung dort zulässig ist.
Quellen: Stadt Köln (soziale Erhaltungssatzung Ehrenfeld-Ost, Übersicht soziale Erhaltungssatzungen). Stand Oktober 2026.
Mit homéa verkaufen
Was ein Makler in Ehrenfeld für Sie tun sollte.
Die Zahlen oben stehen jedem offen. Den Unterschied macht, was daraus folgt: ein Angebotspreis, den Käufer mit ihrer Bank nachvollziehen können, und ein Vermarktungsweg, der zu Ihrer Situation passt.Wir beginnen mit einer Bewertung auf Basis von BORIS-NRW und prüfen Ihre Immobilie dann vor Ort – Zustand, Grundriss, Modernisierungen, Energiebilanz. Danach entscheiden Sie, ob Sie öffentlich über die Portale oder diskret an vorgemerkte Käufer verkaufen möchten.Sie haben vom ersten Gespräch bis zur Übergabe einen festen Ansprechpartner. Er beschafft mit Ihrer Vollmacht die Unterlagen, führt die Besichtigungen, prüft die Finanzierungsnachweise der Interessenten und begleitet Sie bis zur Übergabe.Sie zahlen ein Erfolgshonorar. Es wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist; die Höhe besprechen wir im Erstgespräch.
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FAQ
Fragen zum Verkauf
in Köln-Ehrenfeld.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Köln-Ehrenfeld?
Zum 1. Januar 2026 liegt er in den Ehrenfelder Wohnlagen zwischen 960 und 1.200 Euro je Quadratmeter Grundstück, im Mischgebiet an der Venloer Straße zwischen 1.320 und 1.640 Euro. Gegenüber 2022 sind die Wohnwerte um rund 19 Prozent gesunken, gegenüber 2018 liegen sie rund ein Drittel höher.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Ehrenfeld pro Quadratmeter?
Die amtlichen Immobilienrichtwerte liegen zum 1. Januar 2026 zwischen 4.500 und 4.900 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, 4 bis 8 Prozent über dem Vorjahr. 2025 wurden 112 Bestandswohnungen verkauft, im Mittel für 5.078 Euro je Quadratmeter; Neubauwohnungen lagen bei 7.149 Euro.
Gilt in Ehrenfeld eine Milieuschutzsatzung?
Ja, für Ehrenfeld-Ost gilt seit Januar 2024 eine soziale Erhaltungssatzung, im Wesentlichen zwischen Ehrenfeldgürtel, Subbelrather Straße, Innerer Kanalstraße und Weinsbergstraße. Ob Ihr Grundstück darin liegt, lässt sich adressgenau über die Karte der Stadt Köln prüfen.
Was kostet ein Immobilienmakler in Ehrenfeld?
homéa arbeitet mit einem Erfolgshonorar, das erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar fällig wird. Die Höhe besprechen wir im Erstgespräch. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer gelten die gesetzlichen Regeln zur Teilung der Maklerprovision (§§ 656a bis 656d BGB).
Woher stammen die Zahlen auf dieser Seite?
Aus BORIS-NRW, dem amtlichen Informationssystem zum Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen. Die Werte ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen. Karte und Zeitreihen finden Sie auch auf immobilienwerte.nrw.
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