Immobilienmakler · Bergheim
Immobilienmakler in Bergheim – 15 Ortsteile von Quadrath-Ichendorf bis Glessen.
Sie möchten in Bergheim eine Wohnung oder ein Haus verkaufen? Wir beginnen mit dem, was die amtlichen Daten für Ihren Ortsteil sagen, von Quadrath-Ichendorf bis Glessen, und prüfen dann vor Ort, was Ihre Immobilie davon unterscheidet. Ein fester Berater begleitet Sie bis zum Notar.
Bergheim · Stichtag 01.01.2026
Was ist Ihre Immobilie wert?
Erste Einordnung auf Basis der amtlichen Richtwerte – adressgenau.
Ortsteile
15
Bodenwert
235 bis 600 €/m²
Quelle
BORIS-NRW
Kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Bergheim in Zahlen
Bergheim in Zahlen.
Bergheim ist die Kreisstadt des Rhein-Erft-Kreises. Rund 52 % der Fläche werden landwirtschaftlich genutzt, gut 30 % entfallen auf Siedlung und Verkehr. Die wichtigsten Eckdaten:
| Kennzahl | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Einwohner | 66.441 | Rhein-Erft-Kreis, Bereich Statistik, Stichtag 31.12.2025 (abgedruckt im Grundstücksmarktbericht 2026) |
| Fläche | 96,33 km² | Grundstücksmarktbericht 2026 |
| Ortsteile | 15 | Grundstücksmarktbericht 2026 |
| Bodenrichtwert Wohnen (Median der Zonen) | 330 €/m² (Zonen von 235 bis 600 €/m²) | BORIS-NRW, 01.01.2026, Auswertung homéa |
| Verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 | 281 (Umsatz 111,9 Mio. €) | Grundstücksmarktbericht 2026 |
| Verkaufte Eigentumswohnungen 2025 | 202 (Umsatz 48,0 Mio. €) | Grundstücksmarktbericht 2026 |
| Grundsteuer B (Hebesatz 2026) | 897 %, einheitlich für Wohn- und Nichtwohngrundstücke | Bund der Steuerzahler NRW, Hebesatzerhebung 2026 |
| Bahnanschluss | RB 38 (Erft-Bahn): Bedburg – Bergheim – Horrem – Köln Hbf – Köln Messe/Deutz | DB, Aushangfahrplan Quadrath-Ichendorf ab 14.12.2025 |
| Flächennutzung (31.12.2024) | 52,3 % Landwirtschaft, 30,2 % Siedlung und Verkehr, 16,1 % Wald | IT.NRW, Kommunalprofil Bergheim |
Einwohnerzahl: Statistik des Rhein-Erft-Kreises zum 31.12.2025, abgedruckt im Grundstücksmarktbericht 2026. IT.NRW weist für Ende 2024 61.611 Einwohner aus; die Landesstatistik schreibt den Zensus 2022 fort und zählt deshalb anders als die Melderegister. Weitere Quellen: BORIS-NRW (Stichtag 01.01.2026), Bund der Steuerzahler NRW, Deutsche Bahn, IT.NRW.
Amtliche Richtwerte je Ortsteil
Richtwerte je Ortsteil.
Die Tabelle zeigt für die Ortsteile Bergheims den mittleren Bodenrichtwert für Wohnbauland sowie die Immobilienrichtwerte für Wohnungen und Häuser zum 1. Januar 2026. Für Fliesteden und Glessen gibt es eigene Seiten mit allen Richtwertzonen.
| Ortsteil | Bodenrichtwert Wohnen (Median) | Spanne Bodenrichtwert | Wohnung (Immobilienrichtwert) | Haus (Immobilienrichtwert) |
|---|---|---|---|---|
| Ahe | 300 €260 bis 320 € | 260 bis 320 € | – | 3.300 € |
| Auenheim | – | – | – | – |
| Bergheim | 415 €390 bis 420 € | 390 bis 420 € | 2.600 € | 3.400 € |
| Büsdorf | 350 €330 bis 400 € | 330 bis 400 € | – | – |
| Fliesteden | 440 €400 bis 440 € | 400 bis 440 € | – | – |
| Glesch | 260 € | 260 € | 2.400 € | 3.000 € |
| Glessen | 535 €510 bis 600 € | 510 bis 600 € | 3.000 €2.800 bis 3.100 € | – |
| Kenten | 400 €360 bis 410 € | 360 bis 410 € | 2.100 €1.900 bis 2.300 € | – |
| Niederaußem | 270 €235 bis 310 € | 235 bis 310 € | 2.300 € | – |
| Oberaußem | 310 €260 bis 320 € | 260 bis 320 € | – | – |
| Paffendorf | 270 € | 270 € | – | – |
| Quadrath-Ichendorf | 320 €310 bis 420 € | 310 bis 420 € | 2.100 €2.000 bis 2.200 € | – |
| Rheidt-Hüchelhoven | 260 €250 bis 290 € | 250 bis 290 € | – | 2.500 €2.200 bis 2.800 € |
| Thorr | 330 €310 bis 430 € | 310 bis 430 € | 2.200 € | 3.400 € |
| Zieverich | 330 €310 bis 340 € | 310 bis 340 € | 2.300 €1.700 bis 2.300 € | 3.400 €3.200 bis 3.600 € |
So lesen Sie die Werte
Der Bodenrichtwert ist der Wert des Grundstücks je Quadratmeter, ohne Gebäude. Je Ortsteil zeigen wir den Median der Wohn-Richtwertzonen aus einer Stichprobe von Abfragepunkten; einzelne Zonen können darüber oder darunter liegen. In Quadrath-Ichendorf reichen die Zonen etwa von 310 bis 420 €/m². Für Auenheim, mit 412 Einwohnern der kleinste Ortsteil, ergab die Stichprobe keinen Wohn-Bodenrichtwert.Die Immobilienrichtwerte beziehen sich auf ein Normobjekt mit festgelegtem Baujahr, Größe und Ausstattung und nennen einen Wert je Quadratmeter Wohnfläche. Ein „–“ bedeutet, dass die Stichprobe für diesen Ortsteil keinen Richtwert dieser Art geliefert hat. Für Ihre Adresse kann der Gutachterausschuss eine andere Zone oder ein anderes Normobjekt zugrunde legen.
Quelle: BORIS-NRW, Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Stichtag 1. Januar 2026, abgerufen im Oktober 2026. Auswertung: homéa, Stichprobe von Abfragepunkten je Stadtteil bzw. Gemeinde; Median und Spanne der getroffenen Bodenrichtwertzonen für Wohn- und Mischgebiete. Adressgenaue Werte können abweichen.
Tatsächliche Kaufpreise 2025
Was 2025 tatsächlich gezahlt wurde.
Der Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses im Rhein-Erft-Kreis wertet die Kaufverträge des Jahres 2025 aus. Für Bergheim ergeben sich diese Werte:
Häuser im Bestand: Durchschnittspreise je m² Wohnfläche 2025
Der Gutachterausschuss wertet Häuser nicht je Stadt, sondern für die Städte westlich der Ville gemeinsam (Bedburg, Bergheim, Elsdorf, Erftstadt, Kerpen) aus.
| Baujahr | Reihenmittelhäuser | Reihenendhäuser und Doppelhaushälften | Freistehende Häuser |
|---|---|---|---|
| Baujahr 1946 bis 1959 | – | 2.690 €21 Verkäufe | 3.050 €17 Verkäufe |
| Baujahr 1960 bis 1969 | 2.600 €16 Verkäufe | 2.680 €36 Verkäufe | 2.770 €45 Verkäufe |
| Baujahr 1970 bis 1984 | 2.830 €67 Verkäufe | 2.790 €100 Verkäufe | 2.920 €107 Verkäufe |
| Baujahr 1985 bis 1999 | 2.780 €11 Verkäufe | 3.130 €57 Verkäufe | 3.190 €37 Verkäufe |
| Baujahr 2000 bis 2014 | 2.820 €11 Verkäufe | 3.400 €43 Verkäufe | 3.520 €41 Verkäufe |
| Baujahr ab 2015 | 3.330 €6 Verkäufe | 3.900 €15 Verkäufe | 3.980 €9 Verkäufe |
Neubau-Eigentumswohnungen in Bergheim: Erstverkäufe nach Straße
Auswertungen des Gutachterausschusses aus den Marktberichten 2021 bis 2026 (Spalte „Bericht“), je Straße mindestens drei Verkäufe. Ältere Auswertungen lassen wir weg.
| Ortsteil | Straße | Bericht | Verkäufe | Ø Wohnfläche | Ø €/m² Wohnfläche |
|---|---|---|---|---|---|
| Bergheim | An der Stadtmauer | 2026 | 5 | 83 m² | 5.334 €4.766 bis 6.738 € |
| Glessen | Annemarie-Renger-Straße | 2026 | 11 | 74 m² | 5.185 €4.084 bis 6.381 € |
| Glessen | Im Tal | 2026 | 4 | 59 m² | 5.525 €5.091 bis 5.988 € |
| Paffendorf | Heckenstraße | 2026 | 7 | 65 m² | 4.879 €4.386 bis 5.346 € |
| Bergheim | Heerstraße | 2025 | 5 | 82 m² | 4.946 €4.503 bis 5.681 € |
| Bergheim | Schulstraße | 2025 | 9 | 84 m² | 5.269 €4.456 bis 7.162 € |
| Glessen | Annemarie-Renger-Straße | 2025 | 6 | 70 m² | 4.745 €4.572 bis 5.093 € |
| Glessen | Im Tal | 2025 | 4 | 62 m² | 5.398 €4.900 bis 5.847 € |
| Bergheim | Heerstraße | 2024 | 4 | 86 m² | 4.958 €4.226 bis 5.978 € |
| Glessen | Annemarie-Renger-Straße | 2024 | 4 | 71 m² | 4.752 €4.391 bis 5.275 € |
| Glessen | Am Mühlenberg | 2023 | 4 | 102 m² | 4.118 €3.080 bis 5.092 € |
| Glessen | Ziegelstraße | 2022 | 3 | 72 m² | 4.785 €4.045 bis 5.405 € |
Gebietstypische Bodenwerte in Bergheim (€/m²)
| Teilmarkt | Gute Lage | Mittlere Lage | Einfache Lage |
|---|---|---|---|
| Ein- und Zweifamilienhäuser (individueller Wohnungsbau) | 510 € | 340 € | 250 € |
| Mehrfamilienhäuser (Geschosswohnungsbau) | 450 € | 310 € | 220 € |
Wie Sie die Zahlen lesen
2025 wurden in Bergheim 281 Ein- und Zweifamilienhäuser für zusammen 111,9 Mio. € verkauft, rechnerisch rund 398.000 € je Haus. Dazu kamen 202 Eigentumswohnungen für 47,95 Mio. €, rechnerisch rund 237.000 € je Wohnung. Diese Durchschnitte mischen kleine und große, alte und neue Objekte; sie sagen wenig über eine einzelne Immobilie.Die Haustabelle fasst die Städte westlich der Ville zusammen. Für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser mit Baujahr 1970 bis 1984 nennt der Bericht 100 Verkäufe mit durchschnittlich 357.000 € oder 2.790 €/m² Wohnfläche, für freistehende Häuser desselben Baujahrs 107 Verkäufe mit 410.000 € oder 2.920 €/m². Zeilen mit wenigen Verkäufen, etwa freistehende Häuser ab Baujahr 2015 (9 Verkäufe), sind entsprechend wenig belastbar.Neubauwohnungen erfasst der Gutachterausschuss je Straße. Im Marktbericht 2026 liegen die Mittelwerte zwischen 4.879 €/m² (Heckenstraße, Paffendorf) und 5.525 €/m² (Im Tal, Glessen); in Bergheim-Mitte nennt er für An der Stadtmauer 5.334 €/m². Der Bodenrichtwert-Index für individuellen Wohnungsbau in Bergheim (2002 = 100) stand 2024 und 2025 bei 191,9 und 2026 bei 211,6. Ein Mittelwert tatsächlicher Kaufpreise ist kein Richtwert: Er hängt davon ab, welche Objekte im jeweiligen Jahr verkauft wurden.Für Bauland ordnet der Gutachterausschuss die Bodenrichtwertzonen zusätzlich Lageklassen zu. Für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke in Bergheim nennt er im Durchschnitt 510 €/m² in guter, 340 €/m² in mittlerer und 250 €/m² in einfacher Lage, für Mehrfamilienhausgrundstücke 450, 310 und 220 €/m². Unbebaute Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau wurden 2025 in Bergheim 24-mal verkauft, Mehrfamilienhäuser 30-mal. Den bisherigen Höchststand des Bodenrichtwert-Index vor 2026 nennt der Bericht für 2023 mit 202,5.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Rhein-Erft-Kreis, Berichtszeitraum 2025. Mittelwerte sind arithmetische Mittel der zur Auswertung geeigneten Kaufverträge; Durchschnittspreise je Haustyp weist der Bericht nur getrennt für die Städte östlich und westlich der Ville aus. Lizenz dl-de/zero-2-0.
Die Ortsteile im Porträt
Die Ortsteile im Porträt.
Bergheim liegt laut Stadt rund 30 km westlich von Köln. Die Stadt ist seit 1816 Kreisstadt; mit der kommunalen Neuordnung zum 1. Januar 1975 kamen unter anderem Glesch, Niederaußem, Oberaußem-Fortuna, Quadrath-Ichendorf, Paffendorf und Rheidt-Hüchelhoven hinzu. Die Braunkohle hat die Stadt geprägt: Der Tagebau Bergheim ist ausgekohlt und verfüllt, sein Rekultivierungsgebiet heißt Fortunafeld. Von den rund 24.500 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten mit Wohnort Bergheim pendelten Mitte 2024 gut 18.500 zur Arbeit in eine andere Gemeinde.
01
Quadrath-Ichendorf
14.589 Einwohner, der größte Ortsteil. Am Bahnhof Quadrath-Ichendorf hält die RB 38 Richtung Köln und Richtung Bedburg. Bodenrichtwert im Median 320 €/m², die Zonen reichen von 310 bis 420 €/m².
02
Kenten
7.011 Einwohner. Der Immobilienrichtwert für Wohnungen liegt im Median bei 2.100 €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwert im Median 400 €/m².
03
Bergheim
6.532 Einwohner, die Innenstadt der Kreisstadt mit dem Krankenhaus Maria-Hilf an der Klosterstraße. Am Rand des Fortunafelds liegt das Neubaugebiet Heerstraße von RWE Power. Bodenrichtwert im Median 415 €/m².
04
Oberaußem
6.060 Einwohner. Auf dem ehemaligen Sportplatz zwischen Ober- und Niederaußem plant die Stadt das Fortuna-Quartier auf rund 10,7 ha. Bodenrichtwert im Median 310 €/m².
05
Glessen
6.005 Einwohner, der östlichste Ortsteil. Bodenrichtwert im Median 535 €/m², der höchste Ortsteilwert in unserer Stichprobe; eigene Seite.
06
Niederaußem
5.798 Einwohner. Im Ortsteil liegt das RWE-Kraftwerk Niederaußem; er ist Endpunkt der untersuchten Verlängerung der Stadtbahnlinie 4. Bodenrichtwert im Median 270 €/m².
07
Zieverich
4.895 Einwohner. Immobilienrichtwert für Häuser im Median 3.400 €/m², für Wohnungen 2.300 €/m². Bodenrichtwert im Median 330 €/m².
08
Ahe
4.084 Einwohner. Der Immobilienrichtwert für Häuser liegt bei 3.300 €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwert im Median 300 €/m².
09
Thorr
2.502 Einwohner. Immobilienrichtwert für Häuser 3.400 €/m², für Wohnungen 2.200 €/m². Bodenrichtwert im Median 330 €/m².
010
Fliesteden
2.092 Einwohner im Nordosten des Stadtgebiets. Bodenrichtwert im Median 440 €/m²; eigene Seite.
011
Glesch
1.989 Einwohner. Immobilienrichtwert für Häuser 3.000 €/m², für Wohnungen 2.400 €/m². Bodenrichtwert 260 €/m².
012
Rheidt-Hüchelhoven
1.869 Einwohner. Immobilienrichtwert für Häuser im Median 2.500 €/m². Bodenrichtwert im Median 260 €/m².
013
Büsdorf
1.381 Einwohner. Bodenrichtwert im Median 350 €/m², die Zonen reichen von 330 bis 400 €/m².
014
Paffendorf
1.222 Einwohner. Für Neubauwohnungen an der Heckenstraße nennt der Marktbericht 2026 sieben Verkäufe mit durchschnittlich 4.879 €/m². Bodenrichtwert 270 €/m².
Gut zu wissen
Was Eigentümer in Bergheim wissen sollten.
Strukturwandel: Am Kraftwerk Niederaußem hat RWE Ende 2021 den Block C und am 26. März 2024 die Blöcke E und F stillgelegt; den Kohleausstieg will RWE bis 2030 abschließen.Hochwasser: Beim Hochwasser im Juli 2021 maß der Erftverband an der Station Bergheim 75 mm Niederschlag an einem Tag. Nach seiner Auswertung setzte sich die Flutwelle der Erft nicht bis in den Unterlauf fort. Hochwassergefahrenkarten für die Erft haben die Bezirksregierung Köln und der Erftverband aufgestellt; ob ein Grundstück betroffen ist, prüfen wir objektbezogen.Neubaugebiete: In Glessen ist der Bebauungsplan 275 „Östliche Entwicklung Glessen“ seit 8. Oktober 2021 rechtskräftig, mit rund 227 Wohneinheiten. In Fliesteden läuft das Verfahren für „Am Golfplatz“ (Bebauungsplan 310, rund 134 Wohneinheiten), in Oberaußem für das Fortuna-Quartier (Bebauungsplan 316, frühzeitige Beteiligung bis 1. Dezember 2025). An der Heerstraße in Bergheim-Mitte umfasst der erste Bauabschnitt über 60 Grundstücke.Verkehr: Land, DB und Nahverkehr Rheinland haben 2017 vereinbart, die RB 38 als S 12 im 20-Minuten-Takt bis Bedburg zu führen; ein Termin ist nicht genannt. Für die Verlängerung der Kölner Stadtbahnlinie 4 über Glessen bis Niederaußem läuft eine Machbarkeitsstudie, Ergebnisse erwartet die Stadt Köln laut Mitteilung vom Juni 2025 in etwa drei Jahren.Grundsteuer: Bergheim erhebt 2025 und 2026 einen einheitlichen Hebesatz von 897 % für die Grundsteuer B, ohne Unterscheidung zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken.
Quellen: RWE Power (Pressemitteilungen 2021, 2022, 2024), Erftverband (Auswertung Hochwasser Juli 2021, Jahresbericht 2021), Stadt Bergheim (Bauleitplanung), Land NRW (Planungsvereinbarung S 12, 2017), Stadt Köln (Mitteilung vom 13.06.2025), Bund der Steuerzahler NRW. Stand Oktober 2026.
Mit homéa verkaufen
Was ein Makler in Bergheim für Sie tun sollte.
Die Zahlen oben stehen jedem offen. Den Unterschied macht, was daraus folgt: ein Angebotspreis, den Käufer mit ihrer Bank nachvollziehen können, und ein Vermarktungsweg, der zu Ihrer Situation passt.Wir beginnen mit einer Bewertung auf Basis von BORIS-NRW und prüfen Ihre Immobilie dann vor Ort – Zustand, Grundriss, Modernisierungen, Energiebilanz. Danach entscheiden Sie, ob Sie öffentlich über die Portale oder diskret an vorgemerkte Käufer verkaufen möchten.Sie haben vom ersten Gespräch bis zur Übergabe einen festen Ansprechpartner. Er beschafft mit Ihrer Vollmacht die Unterlagen, führt die Besichtigungen, prüft die Finanzierungsnachweise der Interessenten und begleitet Sie bis zur Übergabe.Sie zahlen ein Erfolgshonorar. Es wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist; die Höhe besprechen wir im Erstgespräch.
homéa Preisradar: Angebotspreise und Markttempo für Ihre AdresseFliesteden: eigene SeiteGlessen: eigene SeiteImmobilienmakler im Rhein-Erft-Kreis: alle StädteAmtliche Richtwerte im RheinlandImmobilienmakler KölnImmobilie verkaufen: Ablauf, Kosten, UnterlagenVor-Ort-Termin: was wir uns ansehenDer Verkaufsprozess in neun SchrittenUnterlagen für den VerkaufErbe, Scheidung und andere Lebenslagen
FAQ
Fragen zum Verkauf
in Bergheim.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Bergheim?
Zum 1. Januar 2026 liegt der mittlere Bodenrichtwert für Wohnbauland je Ortsteil zwischen 260 Euro je Quadratmeter in Glesch und Rheidt-Hüchelhoven und 535 Euro in Glessen. Über alle abgefragten Zonen der Stadt reichen die Werte von 235 bis 600 Euro, der Median liegt bei 330 Euro.
Was kostet eine Wohnung in Bergheim?
Die Immobilienrichtwerte für Wohnungen liegen je nach Ortsteil zwischen 2.100 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in Kenten und Quadrath-Ichendorf und 3.000 Euro in Glessen. 2025 wurden 202 Eigentumswohnungen verkauft, rechnerisch für rund 237.000 Euro je Wohnung. Neubauwohnungen lagen laut Marktbericht 2026 je nach Straße zwischen 4.879 und 5.525 Euro je Quadratmeter.
Was kostet ein Haus in Bergheim?
2025 wurden 281 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, rechnerisch für rund 398.000 Euro je Haus. In den Städten westlich der Ville kosteten Doppelhaushälften und Reihenendhäuser mit Baujahr 1970 bis 1984 im Schnitt 357.000 Euro, freistehende Häuser desselben Baujahrs 410.000 Euro. Die Immobilienrichtwerte für Häuser reichen je nach Ortsteil von 2.500 bis 3.400 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
Woher stammen die Zahlen?
Die Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte stammen aus BORIS-NRW, die Kaufpreise aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Rhein-Erft-Kreis. Die Ortsteilwerte beruhen auf einer Stichprobe von Abfragepunkten; für eine konkrete Adresse kann der Wert abweichen.
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