Lexikon · Teilungsversteigerung
Teilungsversteigerung – Ablauf, Kosten und Alternativen
Die Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung, die eine Erben- oder Miteigentümergemeinschaft auflöst. Ablauf, Kosten, Fristen und Alternativen.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Die Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung, mit der eine Gemeinschaft an einer Immobilie aufgelöst wird, etwa eine Erbengemeinschaft oder Miteigentümer nach einer Trennung (§ 753 BGB, § 180 ZVG). Grundsätzlich kann jeder Miteigentümer sie beantragen, ein vollstreckbarer Titel ist nicht nötig (§ 181 ZVG).
Auch: Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft, Auseinandersetzungsversteigerung
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Eine Immobilie lässt sich nicht in Stücke teilen. Können sich die Eigentümer nicht auf einen Verkauf oder eine Übernahme einigen, sieht das Gesetz den Verkauf durch Versteigerung vor; der Erlös wird anschließend geteilt (§ 753 BGB). In der Erbengemeinschaft ergibt sich das Recht dazu aus dem Anspruch jedes Miterben auf Auseinandersetzung (§ 2042 BGB).Ausführlich zu den Wegen davor: Erbengemeinschaft: Haus verkaufen. Geht es um ein Haus von Ehegatten nach der Trennung, lesen Sie Scheidungsimmobilie verkaufen in Köln.Schutzgrenzen beim Gebot: Im ersten Termin wird der Zuschlag von Amts wegen versagt, wenn das Meistgebot einschließlich bestehen bleibender Rechte nicht die Hälfte des festgesetzten Grundstückswerts erreicht (§ 85a ZVG). Unter sieben Zehnteln kann ein Berechtigter die Versagung beantragen (§ 74a ZVG). Im neuen Termin gelten diese Grenzen nicht mehr.
Wer kann die Teilungsversteigerung beantragen?
Miteigentümer: Jeder Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft kann grundsätzlich jederzeit die Aufhebung verlangen, sofern sie nicht vertraglich ausgeschlossen ist und kein wichtiger Grund dagegen steht (§ 749 BGB); jeder Miterbe die Auseinandersetzung (§ 2042 BGB).Eintragung oder Erbfolge: Der Antragsteller muss als Eigentümer im Grundbuch stehen oder Erbe eines eingetragenen Eigentümers sein (§ 181 Abs. 2 ZVG). Die Erbfolge wird durch Urkunden belegt, etwa einen Erbschein.Kein Titel nötig: Anders als ein Gläubiger braucht der Miteigentümer kein Urteil (§ 181 Abs. 1 ZVG).Vormund oder Betreuer: Sie brauchen für den Antrag die Genehmigung des Familien- bzw. Betreuungsgerichts.Ehegatten: Macht der Anteil nahezu das ganze Vermögen eines Ehegatten im gesetzlichen Güterstand aus, kann für den Antrag die Zustimmung des anderen erforderlich sein (§ 1365 BGB).
Ablauf Schritt für Schritt
1. Antrag: beim Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt.2. Anordnung: Das Gericht ordnet die Versteigerung an und weist die übrigen Miteigentümer auf ihr Recht hin, die einstweilige Einstellung zu beantragen.3. Verkehrswert: Ein Sachverständiger begutachtet die Immobilie, das Gericht setzt den Verkehrswert nach Anhörung fest (§ 74a Abs. 5 ZVG). Der Beschluss ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar.4. Termin: Er wird öffentlich bekannt gemacht, unter anderem auf zvg-portal.de. Das Gutachten können Interessenten meist kostenlos herunterladen; eine Besichtigung ist nur mit Einverständnis der Bewohner möglich.5. Versteigerung: Das Gericht nennt das geringste Gebot. Es umfasst auch Rechte, die den Anteil des Antragstellers belasten (§ 182 ZVG); solche Rechte bleiben bestehen und werden vom Ersteher übernommen. Bieter müssen auf Verlangen Sicherheit leisten, im Normalfall 10 % des Verkehrswerts.6. Zuschlag: Mit ihm wird der Meistbietende Eigentümer (§ 90 ZVG).7. Verteilung: Aus dem Erlös werden zuerst die Verfahrenskosten entnommen. Der Überschuss steht den bisherigen Miteigentümern gemeinsam zu; über die Aufteilung müssen sie sich einigen.
Fristen in der Teilungsversteigerung
| Frist | Dauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Antrag auf einstweilige Einstellung | Notfrist von zwei Wochen ab Zustellung des Hinweises | § 180 Abs. 2, § 30b Abs. 1 ZVG |
| Einstellung nach Interessenabwägung | höchstens sechs Monate, einmal wiederholbar | § 180 Abs. 2 ZVG |
| Einstellung zum Schutz gemeinsamer Kinder (Ehegatten) | wiederholbar, alle Einstellungen zusammen höchstens fünf Jahre | § 180 Abs. 3 und 4 ZVG |
| Neuer Termin nach Versagung unter 7/10 | in der Regel drei bis sechs Monate später | § 74a Abs. 3 ZVG |
Beispiel aus Köln
Drei Geschwister erben ein Reihenendhaus in Köln-Longerich und können sich nicht einigen. Das Gericht setzt einen Wert fest; für das Beispiel nehmen wir rund 579.000 Euro an. Das ist der rechnerische Durchschnitt der 260 Kölner Reihenendhaus-Weiterverkäufe 2025 mit 150.505.619 Euro Geldumsatz (eigene Rechnung nach Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 28).Im ersten Termin muss das Meistgebot mindestens 289.500 Euro erreichen (5/10), sonst wird der Zuschlag versagt. Unter 405.300 Euro (7/10) kann ein Berechtigter die Versagung beantragen. Im zweiten Termin entfallen beide Grenzen. Ein Gebot deutlich unter dem Marktwert ist dann möglich, und der Verlust trifft alle Geschwister anteilig.Kostenrechnung (Beispiel): Bei einem festgesetzten Wert von 579.000 Euro beträgt eine volle Gebühr nach § 34 GKG 4.558 Euro. Verfahrens- und Termingebühr kosten je 0,5, also 2 × 2.279 = 4.558 Euro, dazu 120 Euro für die Anordnung: zusammen 4.678 Euro Gerichtsgebühren, ohne Gutachterauslagen, Zuschlags- und Verteilungsgebühr. Die Termingebühr entfällt, wenn der Zuschlag nach § 74a oder § 85a ZVG versagt wird (Anlage 1 GKG, Nr. 2213).
Kosten der Teilungsversteigerung
Die Gerichtsgebühren richten sich nach dem festgesetzten Verkehrswert (§ 54 GKG) und dem Gebührenverzeichnis (Anlage 1 GKG, Nr. 2210 bis 2216). Stellen mehrere Miteigentümer den Antrag gemeinsam, gelten sie als ein Antragsteller.
| Gebühr | Höhe | Wer trägt sie? |
|---|---|---|
| Anordnung (Nr. 2210) | 120 Euro | Antragsteller |
| Verfahren (Nr. 2211) | 0,5 Gebühr | vorweg aus dem Erlös |
| Versteigerungstermin (Nr. 2213) | 0,5 Gebühr | vorweg aus dem Erlös |
| Zuschlag (Nr. 2214) | 0,5 Gebühr nach dem Gebot | Ersteher (§ 58 ZVG) |
| Verteilung (Nr. 2215) | 0,5 Gebühr nach dem Gebot | vorweg aus dem Erlös |
Hinzu kommen Auslagen, vor allem für das Wertgutachten, sowie eigene Anwaltskosten. Die Vorabentnahme aus dem Erlös regelt § 109 ZVG.
Gebühren nach Gerichtskostengesetz, Gebührentabelle § 34 GKG, Stand Oktober 2026.
Was bedeutet das für Eigentümer? Alternativen
Die Teilungsversteigerung ist das letzte Mittel und oft vor allem ein Druckmittel. Wirtschaftlich ist sie oft nicht die beste Lösung: Bieter sehen das Haus oft nicht von innen, das Verfahren dauert und kostet, und der Erlös ist offen. Meist besser sind:
Gemeinsamer Verkauf am freien Markt mit einem neutral ermittelten Wert als Grundlage, siehe Immobilienbewertung in Köln.Übernahme durch einen Miteigentümer gegen Auszahlung der anderen. Erwerben Miterben ein Nachlassgrundstück zur Teilung des Nachlasses, ist das grunderwerbsteuerfrei; Gleiches gilt zwischen Ehegatten und früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 3 bis 5 GrEStG).Realteilung, wenn sich das Grundstück sinnvoll teilen lässt, siehe Realteilung.Einstellungszeit nutzen, um mit Mediation oder anwaltlicher Hilfe doch noch eine Einigung zu erreichen.
Den allgemeinen Ablauf finden Sie unter Geerbte Immobilie verkaufen in Köln.
Typische Fehler und Sonderfälle
Zweiwochenfrist verpassen: Wer die Einstellung nicht rechtzeitig beantragt, verschenkt Verhandlungszeit.Belastungen übersehen: Bestehen bleibende Grundschulden mindern, was Bieter in bar bieten.Vermietete Immobilie: Anders als bei der Zwangsversteigerung durch Gläubiger hat der Ersteher kein Sonderkündigungsrecht gegenüber Mietern (§ 183 ZVG). Das schreckt Eigennutzer als Bieter ab.Mitbieten unterschätzen: Auch Miteigentümer dürfen bieten. Wer übernehmen möchte, braucht eine gesicherte Finanzierung und die Sicherheitsleistung zum Termin.
Teilungsversteigerung in Köln: zuständiges Gericht
Für Immobilien in der Stadt Köln ist das Amtsgericht Köln zuständig, Abteilungen 91 bis 93 (Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungssachen). Die Geschäftsstellen befinden sich im Justizgebäude Reichenspergerplatz 1, 50670 Köln. Termine stehen auf zvg-portal.de; die Gutachten sind dort meist kostenlos abrufbar. Einen Besichtigungstermin vermittelt das Gericht nicht.
Quelle: Amtsgericht Köln, ag-koeln.nrw.de (Abteilungen, Gerichtsbezirk), Stand Oktober 2026.
Abgrenzung: Teilungsversteigerung vs. Zwangsversteigerung
| Teilungsversteigerung | Zwangsversteigerung (Vollstreckung) | |
|---|---|---|
| Antragsteller | Miteigentümer oder Miterbe | Gläubiger |
| Ziel | Auflösung einer Gemeinschaft | Befriedigung einer Forderung |
| Vollstreckbarer Titel | nicht nötig (§ 181 ZVG) | erforderlich |
| Erlös | geht an die Gemeinschaft, dann Teilung | an die Gläubiger |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Teilungsversteigerung.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wer kann eine Teilungsversteigerung beantragen?
Jeder Miteigentümer oder Miterbe, der im Grundbuch steht oder Erbe eines eingetragenen Eigentümers ist. Ein vollstreckbarer Titel ist nicht erforderlich; der Antrag wird beim Amtsgericht als Vollstreckungsgericht gestellt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt.
Kann man eine Teilungsversteigerung verhindern?
Dauerhaft in der Regel nicht. Auf Antrag eines Miteigentümers kann das Verfahren aber für bis zu sechs Monate eingestellt werden, einmal wiederholbar. Diese Zeit lässt sich nutzen, um doch noch einen gemeinsamen Verkauf oder eine Übernahme zu vereinbaren.
Wie niedrig darf das Gebot bei einer Teilungsversteigerung sein?
Im ersten Termin muss das Meistgebot einschließlich bestehen bleibender Rechte mindestens die Hälfte des festgesetzten Werts erreichen; unter sieben Zehnteln kann ein Berechtigter die Versagung beantragen. In einem weiteren Termin gelten diese Grenzen nicht mehr.
Was kostet eine Teilungsversteigerung?
Die Gerichtsgebühren hängen vom festgesetzten Verkehrswert ab: 120 Euro für die Anordnung, dazu je eine halbe Gebühr für Verfahren und Versteigerungstermin, die vorweg aus dem Erlös entnommen werden. Hinzu kommen das Wertgutachten und Anwaltskosten. Bei 579.000 Euro Wert ergeben sich rund 4.700 Euro Gerichtsgebühren ohne Zuschlag und Verteilung.
Wie lange dauert eine Teilungsversteigerung?
Eine feste Dauer gibt es nicht. Zeit kosten vor allem das Wertgutachten, mögliche Einstellungen von zweimal bis zu sechs Monaten und gegebenenfalls ein zweiter Termin, der in der Regel drei bis sechs Monate nach dem ersten liegt. Dazu kommen Beschwerden gegen die Wertfestsetzung.
Kann ein Miteigentümer bei der Teilungsversteigerung mitbieten?
Ja. Jeder Miteigentümer kann selbst bieten und die Immobilie ersteigern. Er muss in der Regel wie andere Bieter auf Verlangen Sicherheit leisten, im Normalfall 10 Prozent des Verkehrswerts, und den Rest des Gebots finanzieren können. Die Zuschlagsgebühr berechnet sich dann ohne seinen eigenen Anteil.
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