Lexikon · Teilverkauf
Teilverkauf Haus – Definition, Ablauf und Risiken
Ein Teilverkauf ist der Verkauf eines Anteils der eigenen Immobilie, oft bis 50 Prozent, bei Weiternutzung gegen Entgelt. Ablauf, Kosten und Risiken.
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Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Ein Teilverkauf ist der Verkauf eines Anteils an der eigenen Immobilie, meist bis zu 50 Prozent, an einen Anbieter, während der Eigentümer über einen eingetragenen Nießbrauch weiter darin wohnt. Für die Nutzung des verkauften Anteils zahlt er ein monatliches Nutzungsentgelt, während Instandhaltung und laufende Kosten meist bei ihm bleiben.
Auch: Immobilien-Teilverkauf, Teilverkauf Haus, Teilverkauf Nutzungsentgelt
Wie funktioniert ein Teilverkauf beim Haus?
Der Teilverkauf soll Eigentümern, meist im Ruhestand, Geld verschaffen, ohne ausziehen zu müssen. Der Ablauf:
Verkauf eines Anteils: Der Anbieter kauft zum Beispiel 30 oder 50 Prozent und wird Miteigentümer im Grundbuch.Nießbrauch: Der Verkäufer erhält ein Recht, die ganze Immobilie weiter zu nutzen (§ 1030 BGB), siehe Nießbrauch.Nutzungsentgelt: Für den verkauften Anteil zahlt er monatlich ein Entgelt, das sich am Kaufpreis des Anteils orientiert.Kosten: Instandhaltung und laufende Kosten bleiben in der Regel beim Verkäufer.Späterer Gesamtverkauf: Verträge sehen oft vor, dass der Anbieter die Immobilie später ganz verkauft und dafür eine Gebühr erhält.
Die Finanzaufsicht BaFin hat auf Risiken des Modells hingewiesen, etwa schwer kalkulierbare Nutzungsentgelte und die Folgen von Zahlungsrückständen. Zur Einordnung: Ein Nutzungsentgelt von 5 Prozent im Jahr würde den erhaltenen Kaufpreis rechnerisch nach 20 Jahren aufzehren (eigene Rechnung).
Beispiel aus Köln
Ein Ehepaar in Köln-Dellbrück verkauft 40 Prozent seines Hauses mit einem Wert von 600.000 Euro an einen Anbieter und erhält 240.000 Euro. Das Nutzungsentgelt beträgt 4,5 Prozent jährlich auf den Anteilswert, also 10.800 Euro im Jahr oder 900 Euro im Monat (alle Werte angenommen).Nach zehn Jahren haben die beiden 108.000 Euro Nutzungsentgelt gezahlt, dazu weiter alle Instandhaltungskosten. Wollen sie später verkaufen, teilen sie den Erlös mit dem Anbieter und zahlen meist zusätzliche Gebühren. Ein vollständiger Verkauf und Umzug in eine kleinere Wohnung wäre eine Alternative, die sie vorher durchrechnen sollten.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Lassen Sie sich vor einem Teilverkauf unabhängig beraten und vergleichen Sie mit Alternativen: Verkauf und Umzug, Leibrente, Rückmietverkauf oder ein Darlehen. Achten Sie auf Höhe und Anpassung des Nutzungsentgelts, Gebühren beim späteren Verkauf, Rückkaufrechte und auf den angesetzten Wert, denn der Anteil wird auf Basis eines Gutachtens bezahlt. Eine unabhängige erste Wertgrundlage gibt die Online-Bewertung. Wie ein Verkauf im Ruhestand ablaufen kann, lesen Sie unter Immobilie im Alter verkaufen; weitere Lebenslagen unter Besondere Verkaufssituationen.
Abgrenzung: Teilverkauf vs. Leibrente
| Teilverkauf | Leibrente | |
|---|---|---|
| Verkauft wird | Anteil der Immobilie | ganze Immobilie |
| Geld für Verkäufer | Einmalbetrag | lebenslange Rente |
| Laufende Zahlung | Verkäufer zahlt Nutzungsentgelt | Käufer zahlt Rente |
| Eigentum | Miteigentum mit Anbieter | geht ganz auf Käufer über |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Teilverkauf.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Was kostet ein Teilverkauf?
Neben Notar- und Grundbuchkosten fällt ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil an, dazu kommen weiter alle Instandhaltungskosten. Beim späteren Gesamtverkauf verlangen Anbieter oft zusätzliche Gebühren. Vergleichen Sie die Summe mit den Alternativen.
Was passiert, wenn ich das Nutzungsentgelt nicht zahlen kann?
Dann drohen je nach Vertrag Kündigung des Nießbrauchs, im Extremfall die Verwertung der Immobilie und der Verlust des Wohnrechts. Prüfen Sie diese Regelungen vor Vertragsschluss genau und lassen Sie sich unabhängig beraten.
Kann ich den verkauften Anteil zurückkaufen?
Nur wenn der Vertrag ein Rückkaufrecht vorsieht. Die Bedingungen, insbesondere der Rückkaufpreis und der Bewertungsstichtag, unterscheiden sich je nach Anbieter deutlich und sollten vorab schriftlich feststehen.
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