Lexikon · Vergleichsmiete
Ortsübliche Vergleichsmiete – Definition und Ermittlung
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die übliche Miete für vergleichbare Wohnungen der letzten sechs Jahre. Wie sie ermittelt wird und wofür sie zählt.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in einer Gemeinde in den letzten sechs Jahren für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung üblicherweise vereinbart oder geändert wurde (§ 558 Abs. 2 BGB). Sie ist Maßstab für Mieterhöhungen und für die Mietpreisbremse.
Auch: ortsübliche Vergleichsmiete, Vergleichsmiete Köln, Mieterhöhung Vergleichsmiete
Was bedeutet ortsübliche Vergleichsmiete genau?
Die Vergleichsmiete ist kein einzelner Wert, sondern meist eine Spanne. Sie bildet nicht die aktuellen Angebotsmieten ab, sondern Bestandsmieten der letzten sechs Jahre und liegt deshalb oft unter dem, was in Inseraten verlangt wird.Ermittelt wird sie vor allem mit diesen Mitteln (§ 558a Abs. 2 BGB):
Mietspiegel: das gebräuchlichste Mittel; liegt die verlangte Miete innerhalb der Spanne, genügt das.Mietdatenbank: wo eine solche geführt wird.Sachverständigengutachten: von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.Drei Vergleichswohnungen: Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen mit ihren Mieten.
Wohnungen mit gesetzlich festgelegter oder geförderter Miete zählen nicht mit.
Beispiel aus Köln
Ein Vermieter in Köln-Sülz möchte die Miete einer 75-Quadratmeter-Wohnung, Baujahr 1995, mittlere Wohnlage, erhöhen. Angenommen, die Spanne des Kölner Mietspiegels reicht für diese Gruppe bis 9,80 Euro je Quadratmeter; maßgeblich ist stets die aktuelle Fassung der Stadt Köln. Der Mieter zahlt seit zwei Jahren unverändert 8,20 Euro (alle Werte angenommen).Der Vermieter kann in Textform die Zustimmung zu einer Erhöhung innerhalb der Spanne verlangen, zum Beispiel auf 9,40 Euro. Begrenzt wird das durch die Kappungsgrenze, die in Köln nach der Mieterschutzverordnung NRW 15 Prozent beträgt (§ 558 Abs. 3 BGB): 8,20 × 1,15 = 9,43 Euro, sofern in den letzten drei Jahren keine weitere Erhöhung erfolgte. 9,40 Euro wären also zulässig.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Die Vergleichsmiete bestimmt, wie viel Mietsteigerung bei vermieteten Wohnungen möglich ist, und damit einen Teil des Werts. Liegt die Miete deutlich darunter, ist das Potenzial für Käufer interessant, aber nur schrittweise erreichbar. Bei Neuvermietung gilt in Köln die Mietpreisbremse mit höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete. Wie sich Mieten auf den Wert auswirken, zeigt das Ertragswertverfahren; wie Miete und Lage in den Preis eingehen, zeigt die Seite Immobilienpreise Köln; eine erste Einschätzung gibt die Online-Bewertung.
Abgrenzung: Vergleichsmiete vs. Marktmiete
| Ortsübliche Vergleichsmiete | Marktmiete (Angebotsmiete) | |
|---|---|---|
| Datenbasis | vereinbarte oder geänderte Mieten der letzten sechs Jahre | aktuelle Inserate |
| Höhe | meist niedriger | meist höher |
| Rechtliche Bedeutung | Mieterhöhung, Mietpreisbremse | keine |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Vergleichsmiete.
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Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?
Meist über den Mietspiegel der Gemeinde. Alternativ kann sich der Vermieter auf eine Mietdatenbank, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder auf drei vergleichbare Wohnungen mit ihren Mieten stützen.
Darf die Miete über der Vergleichsmiete liegen?
Im laufenden Mietverhältnis darf der Vermieter nach § 558 BGB nur bis zur Vergleichsmiete erhöhen. Bei Neuvermietung in Köln sind höchstens 10 Prozent darüber zulässig, sofern keine Ausnahme der Mietpreisbremse greift, etwa bei Neubauten.
Warum ist die Vergleichsmiete niedriger als Angebotsmieten?
Weil sie Mieten der letzten sechs Jahre einbezieht, auch Änderungen in bestehenden Verträgen. Aktuelle Inserate bilden dagegen nur Neuvermietungen ab und liegen deshalb in angespannten Märkten wie Köln oft darüber.
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