Lexikon · Reservierungsvereinbarung
Reservierungsvereinbarung – Definition und Grenzen
Eine Reservierungsvereinbarung ist eine Absprache, mit der eine Immobilie für einen Interessenten für begrenzte Zeit nicht anderweitig angeboten wird.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Eine Reservierungsvereinbarung ist eine Absprache, mit der eine Immobilie für einen bestimmten Kaufinteressenten für eine begrenzte Zeit nicht anderweitig angeboten wird. Zum Kauf oder Verkauf verpflichtet sie nicht, denn ein solcher Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Reservierungsgebühren sind nur eingeschränkt wirksam.
Auch: Reservierungsgebühr, Reservierung Immobilie, Reservierungsvertrag
Was bedeutet Reservierungsvereinbarung genau?
Zwischen Zusage und Notartermin vergehen oft Wochen: Der Käufer klärt die Finanzierung, der Notar bereitet den Vertrag vor. In dieser Zeit möchte der Interessent sicher sein, dass die Immobilie nicht an jemand anderen geht. Dafür gibt es Reservierungsvereinbarungen, mit dem Verkäufer selbst oder mit einem eingeschalteten Makler.
Keine Kaufpflicht: Eine Pflicht, das Grundstück zu kaufen oder zu verkaufen, entsteht nur durch einen notariellen Vertrag (§ 311b Abs. 1 BGB).Reservierungsgebühr: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine in vorformulierten Bedingungen eines Maklers vereinbarte Reservierungsgebühr, die bei Nichtkauf nicht zurückgezahlt wird, unwirksam ist (BGH, Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22). Individuell ausgehandelte Vereinbarungen können anders zu beurteilen sein.Faire Variante: Eine schriftliche Reservierung ohne Gebühr, mit klarer Frist und Bedingungen, schafft Verbindlichkeit im Umgang, ohne rechtlich zu binden.
Beispiel aus Köln
Ein Eigentümer verkauft seine Wohnung in Köln-Deutz. Eine Interessentin möchte kaufen, braucht aber drei Wochen für die Finanzierungszusage. Beide vereinbaren schriftlich, dass der Eigentümer bis zu einem Stichtag keine weiteren Besichtigungen macht und den Notartermin vorbereitet; eine Gebühr wird nicht verlangt (Beispielfall).Die Finanzierung klappt, der Notartermin findet statt. Hätte die Interessentin abgesagt, hätte der Eigentümer weiter vermarkten können, ohne Anspruch auf Entschädigung. Eine Gebühr hätte ihn in dieser Lage nicht verlässlich geschützt.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Reservieren Sie nur mit klarer, kurzer Frist und schriftlich festgehaltenen Bedingungen, etwa dem Nachweis der Finanzierung bis zu einem Datum. Verlangen Sie keine Gebühren, deren Wirksamkeit fraglich ist. Mehr Sicherheit gibt ein zügiger Notartermin; ab Beurkundung schützt den Käufer die Auflassungsvormerkung. Wie ein Verkauf Schritt für Schritt abläuft, zeigt Verkaufsprozess; einen Überblick gibt Immobilie verkaufen.
Abgrenzung: Reservierungsvereinbarung vs. notarieller Kaufvertrag
| Reservierungsvereinbarung | Notarieller Kaufvertrag | |
|---|---|---|
| Form | formlos oder schriftlich | notariell beurkundet |
| Kaufpflicht | nein | ja (§ 311b BGB) |
| Schutz des Käufers | gering | Auflassungsvormerkung im Grundbuch |
| Rücktritt | jederzeit faktisch möglich | nur mit Rücktrittsrecht |
Mehr dazu im Eintrag Rücktritt vom Kaufvertrag.
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Reservierungsvereinbarung.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Ist eine Reservierungsvereinbarung verbindlich?
Sie verpflichtet weder zum Kauf noch zum Verkauf. Verbindlich wird der Kauf erst mit dem notariellen Kaufvertrag; bis dahin können beide Seiten noch Abstand nehmen, ohne Schadensersatz zu schulden.
Muss ich eine Reservierungsgebühr zahlen?
Eine Gebühr, die ein Makler in vorformulierten Bedingungen verlangt und bei Nichtkauf nicht erstattet, hat der Bundesgerichtshof 2023 für unwirksam erklärt. Ob Sie sie zurückfordern können, hängt vom Einzelfall ab.
Wie lange sollte eine Reservierung dauern?
So kurz wie möglich, meist nur bis zur Finanzierungszusage und zum Notartermin. Ein fester Stichtag schafft Klarheit für beide Seiten und verhindert, dass die Vermarktung unnötig lange ruht.
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