Lexikon · Auflassung
Auflassung – Definition und Bedeutung beim Immobilienverkauf
Die Auflassung ist die Einigung von Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum an einer Immobilie übergeht. Wann sie erklärt wird und was danach passiert.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Die Auflassung ist die Einigung von Verkäufer und Käufer darüber, dass das Eigentum an einem Grundstück oder einer Wohnung auf den Käufer übergeht (§ 925 BGB). Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten vor einem Notar erklärt werden; Eigentümer wird der Käufer aber erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB).
Auch: Auflassungserklärung, Eigentumsübertragung Grundstück, Einigung über den Eigentumsübergang
Was bedeutet Auflassung genau?
Beim Immobilienkauf trennt das deutsche Recht zwei Schritte: Der Kaufvertrag verpflichtet zur Übertragung (§ 311b BGB), die Auflassung ist die eigentliche Einigung über den Eigentumsübergang. Erst Auflassung und Grundbucheintragung zusammen machen den Käufer zum Eigentümer.Wichtige Regeln:
Form: gleichzeitige Anwesenheit beider Seiten vor dem Notar; Vertretung durch Bevollmächtigte ist möglich (§ 925 Abs. 1 BGB).Keine Bedingung: Eine Auflassung unter einer Bedingung oder Befristung ist unwirksam (§ 925 Abs. 2 BGB). Deshalb wird sie meist schon im Kaufvertrag erklärt, und der Notar beantragt die Umschreibung im Grundbuch erst, wenn der Kaufpreis bezahlt ist.Grundbuch: Das Grundbuchamt trägt den neuen Eigentümer nur ein, wenn die Auflassung nachgewiesen ist (§ 20 GBO).
Zwischen Kaufvertrag und Eintragung schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer.
Beispiel aus Köln
Ein Ehepaar verkauft sein Einfamilienhaus in Köln-Lindenthal (Beispiel mit angenommenen Werten). Im Notartermin werden Kaufvertrag und Auflassung gemeinsam beurkundet. Der Notar beantragt sofort die Auflassungsvormerkung für den Käufer.Nach Eintragung der Vormerkung und Löschungsunterlagen für die alte Grundschuld teilt der Notar die Fälligkeit mit. Der Käufer zahlt, der Verkäufer bestätigt den Eingang, und der Notar reicht die Auflassung zur Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt ein. Mit der Eintragung ist der Käufer Eigentümer. Die Grundbuchgebühr für die Eintragung des Eigentümers beträgt eine 1,0-Gebühr nach Tabelle B (KV Nr. 14110 GNotKG); bei einem Kaufpreis von 680.000 Euro sind das 1.255 Euro (Wertstufe bis 700.000 Euro, GNotKG Anlage 2; eigene Rechnung).
Was bedeutet das für Eigentümer?
Als Verkäufer erklären Sie die Auflassung meist gleich im Kaufvertrag. Sie bleiben aber Eigentümer, bis der Käufer bezahlt hat und eingetragen ist. So ist sichergestellt, dass Sie das Eigentum nicht ohne Kaufpreis verlieren. Bei Erben gilt: Bevor sie auflassen können, müssen sie in der Regel ihre Erbfolge nachweisen, etwa mit einem Erbschein. Den Verkaufsablauf beschreibt die Seite Immobilie verkaufen in Köln und im Ablauf des Verkaufs.
Abgrenzung: Auflassung vs. Kaufvertrag
| Kaufvertrag | Auflassung | |
|---|---|---|
| Inhalt | Verpflichtung zu verkaufen und zu kaufen | Einigung über den Eigentumsübergang |
| Rechtsgrundlage | § 311b BGB | §§ 873, 925 BGB |
| Form | notarielle Beurkundung | vor dem Notar, beide gleichzeitig anwesend |
| Bedingungen | zulässig, z. B. Kaufpreiszahlung | unzulässig |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Auflassung.
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Was ist eine Auflassung einfach erklärt?
Die Auflassung ist die Einigung von Verkäufer und Käufer vor dem Notar, dass das Eigentum an der Immobilie übergehen soll. Eigentümer wird der Käufer aber erst mit der Eintragung im Grundbuch; bis dahin sichert ihn die Auflassungsvormerkung.
Wann wird die Auflassung erklärt?
Meist zusammen mit dem Kaufvertrag im Notartermin. Weil die Auflassung keine Bedingung enthalten darf, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst, wenn der Verkäufer den Eingang des Kaufpreises bestätigt hat. So sind beide Seiten geschützt.
Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?
Die Auflassung ist die Einigung über den Eigentumsübergang. Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers auf Übertragung sichert, bis er als Eigentümer eingetragen ist. Spätere Belastungen sind ihm gegenüber dann unwirksam.
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