Lexikon · Bruttomietrendite
Bruttomietrendite – Definition, Formel und Beispiel
Die Bruttomietrendite ist das Verhältnis der Jahresnettokaltmiete zum Kaufpreis in Prozent. Formel, Beispiel aus Köln und warum sie allein nicht reicht.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Die Bruttomietrendite ist das Verhältnis der jährlichen Nettokaltmiete zum Kaufpreis einer Immobilie in Prozent. Sie berücksichtigt weder Kaufnebenkosten noch Bewirtschaftungskosten und eignet sich deshalb für einen schnellen Vergleich, nicht für eine vollständige Renditeberechnung. Sie ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors, multipliziert mit 100.
Auch: Bruttorendite Immobilie, Anfangsrendite brutto, Mietrendite brutto
Was bedeutet Bruttomietrendite genau?
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Renditekennzahl für ein Renditeobjekt:Ausführlich mit Rechenbeispielen: Ratgeber Mietrendite berechnen.
Formel: Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100Zusammenhang mit dem Kaufpreisfaktor: Bruttomietrendite = 100 ÷ Kaufpreisfaktor. Faktor 25 entspricht 4 Prozent, Faktor 20 entspricht 5 Prozent.Nicht enthalten: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfall und nicht umlagefähige Nebenkosten.Ist- oder Marktmiete: Wer mit der tatsächlichen Miete rechnet, erhält die Ist-Rendite; mit der marktüblichen Miete die Soll-Rendite.
Für eine realistische Einschätzung ist die Nettomietrendite aussagekräftiger.
Beispiel aus Köln
Ein Mehrfamilienhaus mit 560 Quadratmetern Wohnfläche bringt bei 11,40 Euro je Quadratmeter, der durchschnittlichen Miete der 2025 ausgewerteten Kölner Mietwohnhausverkäufe (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 103), eine Jahresnettokaltmiete von 76.608 Euro. Der Kaufpreis beträgt 1,6 Millionen Euro (Beispiel mit angenommenem Kaufpreis).Die Bruttomietrendite beträgt 76.608 ÷ 1.600.000 × 100, also rund 4,8 Prozent (eigene Rechnung). Der Kölner Rohertragsfaktor für Mietwohnhausgrundstücke liegt bei 21, mit einer Spanne von 15 bis 29 (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 105); Faktor 21 entspricht knapp 4,8 Prozent, Faktor 25 entspricht 4,0 Prozent. Eine Eigentumswohnung in gefragter Lage, etwa für 400.000 Euro mit 1.150 Euro Monatsmiete (Annahmen), käme nur auf rund 3,5 Prozent (eigene Rechnung).
Was bedeutet das für Eigentümer?
Käufer vergleichen Angebote oft zuerst über die Bruttomietrendite. Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen, sollten Sie die tatsächliche Jahresnettokaltmiete sauber belegen und Mietpotenziale getrennt darstellen. Eine niedrige Bruttorendite lässt sich durch Lage, Zustand und Entwicklungspotenzial begründen. Mehr auf unserer Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Köln; eine erste Einschätzung gibt die Online-Bewertung.
Abgrenzung: Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite
| Bruttomietrendite | Nettomietrendite | |
|---|---|---|
| Ertrag | Jahresnettokaltmiete | Miete minus nicht umlagefähige Kosten |
| Kapital | Kaufpreis | Kaufpreis plus Nebenkosten |
| Beispiel Köln | rund 4,8 % | rund 3,7 % (eigene Rechnung mit 17,6 % Bewirtschaftungskosten und rund 7 % Kaufnebenkosten) |
| Aussagekraft | schneller Vergleich | realistischer |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Bruttomietrendite.
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Wie berechnet man die Bruttomietrendite?
Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100. Im Beispiel mit 76.608 Euro Jahresmiete und 1,6 Millionen Euro Kaufpreis ergeben sich rund 4,8 Prozent. Umgekehrt entspricht das einem Kaufpreisfaktor von knapp 21, also dem rund 21-Fachen der Jahresmiete.
Welche Bruttomietrendite ist gut?
Das hängt von Lage, Objekt, Zustand und Zinsniveau ab. In gefragten Lagen sind niedrigere Renditen üblich, weil Käufer Wertstabilität und Mietsteigerungen einpreisen; höhere Renditen gehen oft mit höheren Risiken wie Leerstand oder Sanierungsbedarf einher.
Warum reicht die Bruttomietrendite nicht aus?
Sie lässt Kaufnebenkosten und laufende, nicht umlegbare Kosten außer Acht, etwa Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Die Nettomietrendite berücksichtigt diese Posten und liegt deshalb meist deutlich darunter; für Kaufentscheidungen ist sie aussagekräftiger.
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