Lexikon · Due Diligence
Due Diligence – Definition und Ablauf bei Immobilien
Due Diligence ist die sorgfältige Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf: rechtlich, technisch, wirtschaftlich und steuerlich. Ablauf und Unterlagen.
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Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Due Diligence ist die sorgfältige Prüfung einer Immobilie durch den Kaufinteressenten vor Abschluss des Kaufvertrags, um Chancen, Risiken und den angemessenen Preis zu ermitteln. Sie umfasst je nach Objekt rechtliche, technische, wirtschaftliche und steuerliche Aspekte und ist bei Renditeobjekten und Gewerbeimmobilien üblich.
Auch: Due-Diligence-Prüfung, Ankaufsprüfung, Immobilien Due Diligence
Was bedeutet Due Diligence genau?
Der Begriff kommt aus dem angelsächsischen Recht und bedeutet „gebotene Sorgfalt“. Bei Immobilien werden typischerweise geprüft:
Rechtlich (Legal): Grundbuch, Baulasten, Mietverträge, Genehmigungen, laufende Rechtsstreitigkeiten.Technisch (Technical): baulicher Zustand, Instandhaltungsstau, Energieausweis, Altlasten, Brandschutz.Wirtschaftlich (Commercial): Mieterliste, Mietniveau, Leerstand, Bewirtschaftungskosten, Marktumfeld.Steuerlich (Tax): vor allem beim Share Deal, wenn die Gesellschaft mitgekauft wird.
Der Verkäufer stellt die Unterlagen meist in einem Datenraum bereit. Die Ergebnisse fließen in Preis, Garantien und Regelungen im Kaufvertrag ein. Ein Gesetz schreibt die Due Diligence nicht vor; Käufer, die auf sie verzichten, tragen aber das Risiko, Mängel zu übersehen, für die der Verkäufer wegen eines Gewährleistungsausschlusses nicht haftet.
Beispiel aus Köln
Ein Family Office interessiert sich für ein Wohn- und Geschäftshaus in Köln-Ehrenfeld für 3,2 Millionen Euro (Annahme). Der Makler des Verkäufers richtet einen Datenraum mit 140 Dokumenten ein. Der Käufer beauftragt eine Anwaltskanzlei und einen Bausachverständigen; die Prüfung dauert sechs Wochen (Annahmen).Ergebnis: In einem Gewerbemietvertrag ist die Umlage der Nebenkosten unklar geregelt, und das Flachdach muss in drei Jahren saniert werden, geschätzt 90.000 Euro. Die Parteien vereinbaren einen Preisabschlag von 70.000 Euro und eine Klausel zum Umgang mit möglichen Nachforderungen. Der Notartermin findet planmäßig statt.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Als Verkäufer können Sie die Due Diligence erleichtern: Sammeln Sie Unterlagen vollständig, bevor Sie Interessenten ansprechen, und benennen Sie bekannte Probleme selbst. Je weniger Käufer im Datenraum überrascht, desto geringer sind Abschläge und Verzögerungen. homéa bereitet die Unterlagen auf Wunsch so auf, dass Käufer zügig prüfen können. Wie der Verkauf eines Renditeobjekts abläuft, zeigt die Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Köln; einen ersten Wert gibt die Online-Bewertung.
Abgrenzung: Due Diligence vs. Besichtigung
| Due Diligence | Besichtigung | |
|---|---|---|
| Umfang | systematische Prüfung aller Unterlagen und des Objekts | Eindruck vor Ort |
| Beteiligte | Anwälte, Sachverständige, Steuerberater | Käufer, Verkäufer, Makler |
| Dauer | Wochen | Stunden |
| Ergebnis | Bericht, Preisanpassung, Vertragsklauseln | Kaufinteresse |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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FAQ
Häufige Fragen zu
Due Diligence.
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Was wird bei einer Immobilien-Due-Diligence geprüft?
Geprüft werden rechtliche, technische, wirtschaftliche und gegebenenfalls steuerliche Punkte, etwa Grundbuch und Baulasten, Mietverträge und Mieterliste, baulicher Zustand und Instandhaltungsstau sowie Mieten, Leerstand und laufende Kosten. Der Umfang hängt vom Objekt und vom Käufer ab.
Wie lange dauert eine Due Diligence?
Das hängt von Objekt, Unterlagen und Käufer ab. Bei einem einzelnen Mehrfamilienhaus geht es meist um einige Wochen, bei großen Gewerbe- oder Portfoliotransaktionen um deutlich mehr. Vollständige, gut sortierte Unterlagen im Datenraum verkürzen die Prüfung spürbar.
Wer bezahlt die Due Diligence?
In der Regel trägt der Käufer die Kosten für seine Anwälte, Sachverständigen und Steuerberater. Der Verkäufer trägt die Kosten für die Aufbereitung der Unterlagen und den Datenraum; Abweichungen können die Parteien im Einzelfall vereinbaren.
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