Lexikon · Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuer in NRW – Höhe, Fälligkeit und Befreiungen
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf einer Immobilie an und beträgt in NRW 6,5 % des Kaufpreises. Wer zahlt, wann sie fällig wird, wann sie entfällt.
Google★★★★★ 5,0 · 96 Bewertungen
PersönlichEin Ansprechpartner bis zur Übergabe
Vor OrtSpiesergasse 20, Köln-Altstadt
Von Erten Dörter · Stand: Oktober 2026 · Lexikon A–Z
Kurzdefinition
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines inländischen Grundstücks anfällt, vor allem beim Kaufvertrag über ein Haus, eine Wohnung oder Bauland (§ 1 GrEStG). Sie bemisst sich nach dem Kaufpreis und beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent (Stand Oktober 2026). Gezahlt wird sie in der Regel vom Käufer.
Auch: Grunderwerbsteuer NRW, Grunderwerbsteuer Köln, Grunderwerbsteuer berechnen, GrESt
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Steuer entsteht in der Regel mit dem notariellen Kaufvertrag, bei Bedingungen oder Genehmigungen erst mit deren Eintritt (§ 14 GrEStG). Wichtige Regeln:
Bemessungsgrundlage: der Wert der Gegenleistung, beim Kauf also der Kaufpreis einschließlich übernommener Leistungen (§§ 8, 9 GrEStG).Steuersatz: bundesgesetzlich 3,5 Prozent (§ 11 GrEStG); die Länder dürfen einen eigenen Satz festlegen, in NRW 6,5 Prozent.Schuldner: Käufer und Verkäufer gemeinsam (§ 13 GrEStG); im Kaufvertrag übernimmt üblicherweise der Käufer die Steuer.Fälligkeit: einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 15 GrEStG).Eintragung: Erst nach Zahlung (oder Sicherstellung, Stundung, Steuerfreiheit) erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die der Käufer nicht ins Grundbuch eingetragen wird.
Befreit sind unter anderem Erwerbe von Todes wegen, Schenkungen, Übertragungen zwischen Ehegatten und an Verwandte in gerader Linie (§ 3 GrEStG).Auch die Übertragung von Anteilen an Gesellschaften mit Grundbesitz kann Grunderwerbsteuer auslösen (§ 1 Abs. 2a bis 3b GrEStG in der Fassung des Gesetzes vom 29. Juni 2026, BGBl. 2026 I Nr. 197, anzuwenden auf Erwerbsvorgänge nach dem 2. Juli 2026, § 23 Abs. 28 GrEStG); mehr dazu unter Share Deal.
Wann fällt Grunderwerbsteuer an?
Steuerpflichtig ist nicht erst die Eintragung im Grundbuch, sondern bereits das Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf das Eigentum begründet (§ 1 Abs. 1 GrEStG). Typische Fälle:
Kaufvertrag über ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück, auch über ein Erbbaurecht.Tausch von Grundstücken; besteuert wird die Tauschleistung des anderen Teils (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG).Zwangsversteigerung: Steuerpflichtig ist das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben (§ 1 Abs. 1 Nr. 4, § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG).Anteilsübertragungen: Wechseln innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile einer grundbesitzenden Gesellschaft auf neue Gesellschafter oder vereinigen sich 90 Prozent in einer Hand, kann ebenfalls Steuer entstehen (§ 1 Abs. 2a bis 3b GrEStG in der seit 3. Juli 2026 anzuwendenden Fassung).
Liegt der maßgebliche Wert nicht über 2.500 Euro, bleibt der Erwerb steuerfrei (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Das betrifft etwa einen schmalen Gartenstreifen vom Nachbarn.
Grunderwerbsteuer in NRW berechnen
Die Rechnung ist einfach: Bemessungsgrundlage mal Steuersatz. Bemessungsgrundlage ist beim Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). In Nordrhein-Westfalen gilt seit dem 1. Januar 2015 ein Satz von 6,5 Prozent (Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer, GV. NRW. 2014 S. 954). Die Steuer wird auf volle Euro abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG); sie selbst wird der Bemessungsgrundlage weder hinzugerechnet noch abgezogen (§ 9 Abs. 3 GrEStG).
| Kaufpreis (Beispiel) | Grunderwerbsteuer 6,5 % | Grundlage des Beispiels |
|---|---|---|
| 335.000 Euro | 21.775 Euro | Ø weiterverkaufte Eigentumswohnung Köln 2025: 1.350,43 Mio. Euro / 4.031 Fälle (eigene Rechnung) |
| 400.000 Euro | 26.000 Euro | Annahme, siehe Beispiel unten |
| 655.000 Euro | 42.575 Euro | Ø Ein- oder Zweifamilienhaus Köln 2025: 921,59 Mio. Euro / 1.406 Fälle (eigene Rechnung) |
Quelle der Kölner Werte: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, S. 17 und S. 30, Lizenz dl-de/zero-2-0. Die Durchschnitte sind gerundete rechnerische Mittelwerte und ersetzen keine Bewertung. Was Wohnungen und Häuser in den einzelnen Stadtteilen kosten, zeigt die Seite Immobilienpreise Köln.
Beispiel aus Köln
Eine Käuferin erwirbt eine Eigentumswohnung in Köln-Ehrenfeld für 400.000 Euro (Annahme). Die Grunderwerbsteuer beträgt 6,5 Prozent, also 26.000 Euro. Einige Wochen nach dem Notartermin erhält sie den Bescheid und muss innerhalb eines Monats zahlen.Mitverkauftes Inventar wie eine Einbauküche kann, wenn es im Vertrag gesondert und angemessen bewertet ist, aus der Bemessungsgrundlage herausfallen; das sollte der Notar sauber formulieren. Der Verkauf an ihre Tochter wäre dagegen steuerfrei.
Ablauf: vom Notartermin bis zur Eintragung
Beurkundung: Mit dem notariellen Kaufvertrag ist der Erwerbsvorgang verwirklicht. Hängt seine Wirksamkeit von einer Bedingung oder Genehmigung ab, entsteht die Steuer erst mit deren Eintritt (§ 14 GrEStG).Anzeige durch den Notar: Der Notar meldet den Vertrag innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung elektronisch an das Finanzamt (§ 18 Abs. 1 und 3 GrEStG).Steuerbescheid: Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 17 Abs. 1 GrEStG).Zahlung: Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig; das Finanzamt darf eine längere Frist setzen (§ 15 GrEStG).Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach Zahlung, Sicherstellung oder Stundung erteilt das Finanzamt die Bescheinigung schriftlich (§ 22 GrEStG). Erst dann trägt das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer ein.
Befreiungen: Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt
| Erwerb | Regel | Norm |
|---|---|---|
| Erbschaft und Schenkung | steuerfrei; bei einer Schenkung unter Auflage wird der Wert abziehbarer Auflagen besteuert | § 3 Nr. 2 GrEStG |
| Miterben teilen den Nachlass | steuerfrei, wenn ein Nachlassgrundstück zur Teilung an einen Miterben geht | § 3 Nr. 3 GrEStG |
| Ehegatte oder Lebenspartner | steuerfrei | § 3 Nr. 4 GrEStG |
| früherer Ehegatte nach der Scheidung | steuerfrei im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung | § 3 Nr. 5 GrEStG |
| Kinder, Enkel, Eltern (gerade Linie), Stiefkinder und deren Ehegatten | steuerfrei | § 3 Nr. 6 GrEStG |
| Geschwister, Nichten, Lebensgefährten | nicht befreit, voller Steuersatz | – |
Übernimmt also ein Miterbe das Elternhaus oder der Ehepartner nach der Scheidung die gemeinsame Wohnung, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Mehr dazu im Ratgeber Erbengemeinschaft: Haus verkaufen und auf der Seite Scheidungsimmobilie verkaufen.
Sonderfälle: Rücktritt, Preisminderung, Anteilskauf
Kauf wird rückgängig gemacht: Geschieht das, bevor das Eigentum übergegangen ist, etwa durch Aufhebungsvertrag oder ein vorbehaltenes Rücktrittsrecht innerhalb von zwei Jahren, wird die Steuer auf Antrag nicht festgesetzt oder aufgehoben (§ 16 Abs. 1 GrEStG). Ohne Antrag gibt es kein Geld zurück.Kaufpreis wird herabgesetzt: innerhalb von zwei Jahren oder wegen eines Sachmangels (Minderung nach § 437 BGB) wird die Steuer auf Antrag entsprechend niedriger festgesetzt (§ 16 Abs. 3 GrEStG).Share Deal: Bei Gesellschaften mit Grundbesitz bemisst sich die Steuer nicht nach einem Kaufpreis, sondern nach dem Grundbesitzwert (§ 8 Abs. 2 GrEStG). Für Anteilsübertragungen gelten für Erwerbsvorgänge nach dem 2. Juli 2026 geänderte Regeln (§ 23 Abs. 28 GrEStG); hier hilft ein Steuerberater.
Typische Fehler und Checkliste
Die Steuer nicht einplanen: Sie kommt zum Kaufpreis hinzu und wird meist aus Eigenkapital bezahlt.Inventar mit überhöhten Werten herausrechnen: Das Finanzamt kann die Werte prüfen.Bei einem geplatzten Kauf den Erstattungsantrag vergessen (§ 16 GrEStG).Annehmen, dass der Verkäufer nie haftet: Beide Vertragsparteien sind Steuerschuldner (§ 13 Nr. 1 GrEStG).
Checkliste für Käufer: Kaufpreis und mitverkaufte Gegenstände im Vertrag getrennt ausweisen, Steuerbetrag in der Finanzierung reservieren, Bescheid nach Eingang prüfen, Zahlungsfrist notieren, Befreiungen bei Familienerwerben vom Notar prüfen lassen.
Grunderwerbsteuer in Köln: zuständige Stellen
Einen eigenen Kölner Steuersatz gibt es nicht; es gelten die 6,5 Prozent für ganz Nordrhein-Westfalen. Den Bescheid erlässt das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 17 GrEStG). Das Grundbuch für Kölner Grundstücke führt das Amtsgericht Köln, Grundbuchsachen (Abteilungen 10 bis 28) im Justizgebäude Reichenspergerplatz (Quelle: ag-koeln.nrw.de, Stand Oktober 2026). Es trägt den Käufer erst ein, wenn ihm die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Für Käufer ist die Grunderwerbsteuer der größte Posten der Kaufnebenkosten und muss meist aus Eigenkapital bezahlt werden. Für Verkäufer ist wichtig: Die Steuer schmälert das Budget der Käufer und damit die Zahlungsbereitschaft. Bei Übertragungen in der Familie lohnen sich die Befreiungen, siehe Schenkung und Vorweggenommene Erbfolge. Mehr für Käufer im Ratgeber Kaufen und Bauen.
Abgrenzung: Grunderwerbsteuer vs. Grundsteuer
| Grunderwerbsteuer | Grundsteuer | |
|---|---|---|
| Anlass | einmalig beim Erwerb | jährlich für das Eigentum |
| Höhe | 6,5 % des Kaufpreises in NRW | nach Grundsteuerwert und Hebesatz der Stadt |
| Wer zahlt | in der Regel der Käufer | der Eigentümer |
Stand Oktober 2026. Diese Erklärung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
FAQ
Häufige Fragen zu
Grunderwerbsteuer.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Köln?
In ganz Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 Prozent des Kaufpreises, Stand Oktober 2026. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 26.000 Euro, die zusätzlich zum Kaufpreis eingeplant und meist aus Eigenkapital bezahlt werden müssen.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Gesetzlich schulden Käufer und Verkäufer sie gemeinsam. Im Kaufvertrag wird üblicherweise vereinbart, dass der Käufer sie trägt. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt grundsätzlich auch an den Verkäufer halten.
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids, der meist einige Wochen nach dem Notartermin kommt. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt in der Regel die Unbedenklichkeitsbescheinigung, und erst dann kann der Käufer als Eigentümer eingetragen werden.
Muss man beim Kauf von den Eltern Grunderwerbsteuer zahlen?
Nein. Erwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie, also etwa von Eltern an Kinder oder Enkel, sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Das gilt auch für Stiefkinder und die Ehegatten der Kinder. Geschwister sind dagegen nicht befreit und zahlen den vollen Satz von 6,5 Prozent.
Fällt bei einer Erbschaft Grunderwerbsteuer an?
Nein. Der Erwerb von Todes wegen ist befreit, ebenso die Übertragung eines Nachlassgrundstücks an einen Miterben zur Teilung des Nachlasses (§ 3 Nr. 2 und 3 GrEStG). Verkauft die Erbengemeinschaft dagegen an einen Dritten, zahlt der Käufer Grunderwerbsteuer wie bei jedem anderen Kauf.
Bekommt man die Grunderwerbsteuer zurück, wenn der Kauf platzt?
Häufig ja, aber nur auf Antrag. Wird der Vertrag vor dem Eigentumsübergang innerhalb von zwei Jahren aufgehoben oder wegen nicht erfüllter Vertragsbedingungen rückgängig gemacht, setzt das Finanzamt die Steuer nicht fest oder hebt den Bescheid auf (§ 16 Abs. 1 GrEStG). Der Antrag geht an das Finanzamt, das den Bescheid erlassen hat.
Wie berechnet man die Grunderwerbsteuer in NRW?
Kaufpreis mal 6,5 Prozent, abgerundet auf volle Euro. Bei 335.000 Euro sind das 21.775 Euro. Zum Kaufpreis zählen auch Leistungen, die der Käufer zusätzlich übernimmt. Gesondert und angemessen bewertete bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche gehören in der Regel nicht dazu.
Ihr nächster Schritt
Beginnen Sie mit dem Wert.
Online-Bewertung
Eine erste Preisspanne für Ihre Adresse auf Basis der amtlichen Daten – kostenlos, ohne Registrierung.
Persönliches Gespräch
Wir besprechen mit Ihnen Wert, Weg und Zeitplan – kostenlos und unverbindlich, gern bei Ihnen vor Ort.Oder direkt: 0221 77 71 38 66 · Mo bis Sa, 8 bis 20 Uhr
Verkaufen
Über uns
Zusammenarbeit
Ressourcen